추가 공사와 하자 보수를 둘러싼 공사대금 분쟁 사건

원고인 건축주가 피고인 공사업체에게 주택 리모델링 공사를 맡겼으나, 공사 중 추가 공사대금 문제로 공사가 중단되었습니다. 원고는 피고가 과다하게 공사대금을 청구하고 미시공 및 하자가 발생했다며 공사대금 반환과 손해배상을 요구하는 본소 청구를 제기했습니다. 반면 피고는 미지급된 기성 공사대금과 약정된 추가 공사대금을 요구하는 반소 청구를 제기했습니다. 법원은 원고의 본소 청구는 기각하고, 피고의 반소 청구를 인용하여 원고가 피고에게 9,914,507원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 이로써 공사대금 정산에서 피고의 추가 공사 주장이 인정되고, 원고의 하자보수비 채권은 피고의 공사대금 채권과 상계 처리되었습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A: 창원시 진해구의 한 주택 리모델링 공사를 피고에게 맡긴 건축주입니다.
• 피고(반소원고) B: C를 운영하며 원고의 주택 리모델링 공사를 맡아 진행한 공사업체입니다.

분쟁 상황

원고(건축주)는 2021년 5월 1일 피고(공사업체)와 창원시 진해구 주택 리모델링 공사 계약을 체결했습니다. 총 공사금액은 82,000,000원(부가세 별도)이며, 공사기간은 2021년 5월 3일부터 2021년 7월 18일까지였습니다. 피고는 계약에 따라 공사를 진행하였고, 원고로부터 공사대금으로 82,000,000원, 추가 공사대금으로 11,000,000원, 총 93,000,000원을 지급받았습니다. 하지만 피고는 추가 공사대금이 더 남아있다고 주장하며 2021년 9월 16일경 공사를 중단했습니다. 이에 원고는 피고가 과다하게 공사비를 청구하고, 미시공된 부분에 대한 공사비 반환 및 공사 하자에 대한 보수 비용 4,717,730원을 포함한 총 28,942,062원을 반환하라는 본소 청구를 제기했습니다. 피고는 공사 중단 당시 기성고(이미 완성된 부분)에 대한 공사대금과 원고의 요청으로 진행된 추가 공사비 19,195,567원을 합한 금액에서 이미 받은 93,000,000원과 하자보수비 4,717,730원을 공제한 9,914,507원을 원고로부터 받아야 한다며 반소 청구를 제기했습니다. 결과적으로 공사는 완성되지 않은 상태로 중단되었으며, 법원의 감정 결과 공사 중단 당시 시공된 부분의 공사비는 89,243,791원, 미시공된 부분의 공사비는 1,751,643원, 하자 보수 비용은 4,717,730원으로 확인되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고가 주장하는 피고의 과다 청구된 공사대금에 대한 부당이득 반환 또는 불법행위 손해배상 책임이 있는지 여부입니다. 둘째, 피고가 공사를 중단하여 미시공된 부분에 대한 공사비를 원고에게 반환해야 하는지 여부입니다. 셋째, 피고가 시공한 부분에 하자가 발생하여 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임이 있는지 여부입니다. 넷째, 피고가 주장하는 추가 공사에 대한 공사대금 지급 약정이 있었는지, 그리고 그 금액은 얼마인지 여부입니다. 다섯째, 원고와 피고의 각 채권(미지급 공사대금, 추가 공사대금, 하자보수 손해배상)을 어떻게 상계하여 최종적으로 정산해야 하는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 9,914,507원 및 이에 대해 2023년 12월 19일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
2. 원고(반소피고)의 본소 청구(28,942,062원 및 지연손해금)는 모두 기각합니다.
3. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 원고(반소피고)가 모두 부담합니다.
4. 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 원고의 주장을 대부분 배척하고 피고의 추가 공사대금 청구를 인정하면서, 최종적으로 원고가 피고에게 9,914,507원의 미지급 공사대금을 지급해야 한다고 결정했습니다. 이는 계약서에 명시되지 않은 추가 공사가 건축주의 요청에 의해 상당한 규모로 진행되었고, 건축주도 일부 추가 공사대금을 지급한 사실이 인정될 경우 추가 공사비 지급 의무가 발생할 수 있음을 보여줍니다. 또한, 공사 하자에 대한 손해배상 채권은 미지급된 공사대금 채권과 상계 처리되어 최종 지급액을 산정하게 됩니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 민법상 도급 계약 및 채무 불이행, 부당이득, 불법행위 그리고 상계에 관한 법리들이 적용됩니다.

1. 도급 계약과 기성고 대금: 민법 제664조는 도급 계약을 '당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다'고 정하고 있습니다. 공사 계약이 중도 해제된 경우, 이미 완성된 부분(기성고)에 대한 공사대금은 도급인(건축주)이 수급인(공사업체)에게 지급할 의무가 있습니다. 이때 기성고 대금은 계약 금액에 기성고 비율을 곱하여 산정하는 것이 일반적입니다.
2. 하자담보책임 및 손해배상: 민법 제667조에 따라 완성된 목적물 또는 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있는 경우, 수급인(피고)은 도급인(원고)에게 하자를 보수할 책임이 있습니다. 만약 하자를 보수하는 것이 불가능하거나 비용이 과다할 경우, 하자보수에 갈음하는 손해배상(하자보수비용)을 청구할 수 있습니다.
3. 부당이득 반환: 민법 제741조는 '법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다'고 규정합니다. 원고는 피고가 과다 청구한 공사대금이 부당이득이라고 주장했지만, 이 사건에서는 총 공사금액을 정한 계약에서 일반관리비와 이윤이 포함된 것으로 보이고 실제 사용 금액보다 현저히 과다 청구되었다고 볼 자료가 없어 원고의 주장은 받아들여지지 않았습니다.
4. 불법행위에 의한 손해배상: 민법 제750조는 '고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다'고 정합니다. 원고는 피고의 과다 청구가 불법행위라고 주장했으나, 법원은 이를 인정하지 않았습니다.
5. 상계: 민법 제492조에 따라 서로 대등한 채무를 부담하고 있는 당사자들은 그 채무가 변제기에 도달했을 때 서로의 채권을 소멸시키는 상계를 할 수 있습니다. 이 사건에서는 원고의 하자보수에 갈음하는 손해배상 채권과 피고의 미지급 공사대금 및 추가 공사대금 채권이 상계되어 최종적으로 원고가 피고에게 지급해야 할 금액이 산정되었습니다.
6. 소송촉진 등에 관한 특례법상 지연손해금: 이 법률에 따라 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 일정한 요건을 충족하면 연 12%의 높은 지연손해금율이 적용될 수 있습니다.

참고 사항

비슷한 건축 또는 리모델링 공사 계약 시 분쟁을 예방하고 해결하기 위해서는 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 계약 내용의 명확화: 공사 계약을 체결할 때 총 공사금액, 공사기간, 일반관리비, 이윤 등 모든 내역을 상세하게 기재하고 첨부 서류(설계견적내역 등)를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
2. 추가 공사 합의 기록: 공사 도중 원래 계약에 없던 추가 공사가 필요할 경우, 구두 합의보다는 반드시 서면으로 공사 내용, 금액, 기간 등을 명확히 정하고 양 당사자가 서명하여 증거를 남겨야 합니다.
3. 공사 중단 및 계약 해제 대비: 공사가 중단되거나 계약이 해제될 경우, 이미 시공된 부분(기성고)에 대한 대금 정산 기준과 하자 발생 시 책임 소재 및 보수 방법을 미리 계약서에 명시하는 것이 좋습니다.
4. 하자 발생 시 대처: 공사 완료 후 하자가 발생하면 즉시 공사업체에 통보하고, 하자의 내용과 사진 등의 증거를 상세히 기록해두어야 합니다. 하자보수에 필요한 비용은 전문가 감정을 통해 객관적으로 산정하는 것이 분쟁 해결에 도움이 됩니다.
5. 지급 대금 관리: 공사대금을 지급할 때에는 어떤 명목(예: 계약금, 중도금, 추가 공사비)으로 지급하는지 명확히 기록하고 영수증을 받아두어야 합니다. 과다 청구가 의심되는 경우에는 즉시 이의를 제기하고 증빙 자료를 요구해야 합니다.