지역주택조합 용역 업무비 및 운영비 지급을 둘러싼 분쟁

부동산 컨설팅 회사인 원고 주식회사 A가 B지역주택조합 추진위원회와 업무대행 용역계약을 체결하고 조합원 모집 및 조합설립인가 업무를 수행했습니다. 하지만 피고 지역주택조합이 원고에게 계약 해지를 통보하고 약정된 용역비와 원고가 조합 운영을 위해 대여한 금액의 지급을 거부하여 원고가 소송을 제기한 사건입니다. 법원은 원고가 조합원 모집 및 설립인가 업무를 성공적으로 수행했으므로 약정된 용역비 중 일부를 지급해야 하고, 원고가 대여한 금액에 대해서는 피고가 법률상 원인 없이 얻은 이익으로 보아 부당이득 반환 의무가 있다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고: 주식회사 A (부동산 컨설팅 용역업 등을 영위하는 회사로, 지역주택조합 사업의 업무를 대행함)
• 피고: B지역주택조합 (창원시에서 아파트 건설사업을 추진하기 위해 설립된 주택법상의 지역주택조합으로, 원고와 업무대행 용역계약을 체결함)

분쟁 상황

원고는 피고의 전신인 추진위원회와 지역주택조합 사업에 대한 업무대행 용역계약을 2014년 12월에 체결했습니다. 원고는 조합원 541명을 모집했고, 피고는 2015년 11월 16일 511명의 조합원으로 조합설립인가를 받았습니다. 이후 피고는 2018년 6월 15일 원고가 정당한 사유 없이 계약을 이행하지 않았다는 이유로 용역계약 해지를 통보했습니다. 원고는 약정된 용역비 10,443,840,000원에서 기지급받은 4,905,432,800원을 제외한 5,538,407,200원 중 일부인 120,000,000원과 조합 운영을 위해 대여한 185,385,700원에 대한 지급을 청구했습니다. 피고는 용역비 산정 방식에 이의를 제기하고, 원고가 다른 개별 용역업체에 지급하도록 한 비용을 원고의 용역비에서 공제해야 한다고 주장했습니다. 또한, 원고로부터 차입한 자금은 총회 의결이 없어 무효라고 항변했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 지역주택조합 용역계약이 해지된 이후에도 업무대행사의 약정 용역비 청구가 유효한지, 그리고 그 범위가 어디까지인지.
2. 업무대행사가 조합 업무와 관련하여 다른 개별 용역업체에 지급하도록 한 비용을 업무대행사의 용역비에서 공제할 수 있는지 여부.
3. 지역주택조합이 조합총회의 의결 없이 업무대행사로부터 차입한 자금의 효력 및 이에 대한 반환 의무가 있는지 여부.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고는 원고에게 용역비 120,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. 지연손해금은 2016년 7월 30일부터 2019년 4월 12일까지 연 5%, 그 다음날부터 2019년 5월 31일까지 연 15%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산합니다.
2. 피고는 원고에게 부당이득 반환으로 185,385,700원 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. 지연손해금은 2019년 4월 13일부터 2020년 11월 25일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산합니다.
3. 원고의 나머지 청구는 기각됩니다.
4. 소송비용은 피고가 전액 부담합니다.

결론

법원은 원고가 피고와의 용역계약에 따라 511명의 조합원을 모집하고 조합설립인가를 받는 등 업무를 수행하여 피고의 용역비 지급 의무가 발생했다고 보았습니다. 또한, 피고가 조합총회 의결 없이 원고로부터 차입한 자금은 비록 대여 계약 자체는 무효지만, 피고가 법률상 원인 없이 이득을 얻었으므로 원고에게 부당이득으로 반환해야 한다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

• 위임계약의 해지와 보수 지급: 위임계약은 계속적인 계약관계의 특성을 가집니다. 따라서 계약이 적법하게 해지되더라도 이는 장래에 향하여 효력을 상실시킬 뿐이며, 이미 이행기가 도래한 부분에 대한 용역비 지급 의무는 소급적으로 소멸하지 않습니다. (대법원 2000. 8. 22. 선고 2000다19342 판결 등 참조)
• 용역비 과다 주장에 대한 판단: 위임계약에서 약정한 보수액이 있더라도, 그 위임 경위, 업무 처리의 경과와 난이도, 투입 노력의 정도, 위임인이 얻는 이익 등 제반 사정을 고려할 때 약정 보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만 청구할 수 있습니다. (대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결 등 참조)
• 지역주택조합의 총회 의결 사항: 지역주택조합은 조합규약에 따라 자금 차입 및 조합원에게 부담을 줄 수 있는 계약과 같이 중요한 사항에 대해서는 총회 의결을 거쳐야 합니다. 총회 의결 없이 이루어진 자금 차입 행위는 무효가 될 수 있습니다.
• 부당이득 반환 의무: 어떤 사람이 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 그 이익을 반환해야 할 의무가 있습니다. (민법 제741조)
• 지연손해금의 적용: 금전 채무의 이행을 지체한 경우, 채무자는 약정 또는 법정 이율에 따른 지연손해금을 지급해야 합니다. 소송이 제기되어 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제2항에 따라 법정 이율(연 5%)을 초과하는 지연손해금 적용이 제한될 수 있으며, 이행기한의 정함이 없는 채무(예: 부당이득 반환 채무)는 이행청구를 받은 때부터 지체책임을 집니다. (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항, 제2항 및 대법원 2017. 3. 30. 선고 2016다253297 판결 등 참조)

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

• 계약 내용의 명확화: 지역주택조합과 업무대행사 간의 계약 체결 시 업무 범위와 그에 따른 보수 지급 조건, 계약 해지 시 정산 방식 등을 최대한 구체적이고 명확하게 명시해야 합니다. 특히, 광고 및 홍보 등 부가적인 업무나 외주 용역에 대한 비용 부담 주체를 계약서에 명확히 기재하는 것이 분쟁 예방에 중요합니다.
• 조합 총회 의결의 중요성: 지역주택조합은 자금 차입이나 조합원에게 부담이 될 수 있는 중요한 계약에 대해 조합규약에 따라 반드시 총회 의결을 거쳐야 합니다. 이를 누락할 경우 해당 계약의 유효성에 문제가 발생할 수 있습니다.
• 지출 증빙 자료 확보: 업무대행사는 조합을 위해 지출하는 모든 비용에 대해 상세한 증빙 자료(금융거래 내역, 계약서, 지출결의서 등)를 철저히 보관하고, 해당 지출이 조합과의 약정 또는 업무 범위에 따른 것임을 명확히 해두어야 합니다.
• 계약 해지 후의 권리: 위임계약은 해지되더라도 이미 이행기가 도래한 업무에 대한 정당한 보수 청구권은 소멸하지 않습니다. 따라서 업무 수행 내용을 정확히 기록하고 관련 자료를 보관하는 것이 중요합니다.
• 부당이득 반환 청구 활용: 계약의 유효성이 부정되더라도, 실제 제공된 용역이나 대여금으로 인해 상대방이 법률상 원인 없이 이득을 얻었다면 부당이득 반환 청구를 통해 권리를 구제받을 수 있습니다.