복합 리조트 분양계약 해제에 따른 매매대금 반환 및 위약금 사건

원고는 피고 B 유한회사(시행사)와 피고 C 주식회사(공동사업자)로부터 제주시 F 복합리조트 G호실을 총 분양대금 592,293,600원에 분양받는 계약을 체결하고 계약금 59,229,360원을 납부하였습니다. 분양계약서에는 준공예정일인 2019년 9월 30일부터 6개월을 초과하여 준공이 지연될 경우 원고가 계약을 해제할 수 있다는 약정해제 조항이 있었습니다. 그러나 피고들은 공사 지연을 이유로 준공예정일을 두 차례 변경 통보하였고, 결국 2020년 10월 19일 원고의 계약 해제 통보가 송달된 시점에도 준공이 완료되지 않았습니다. 피고들은 예상치 못한 지질 여건, 제주 지역 기후 특성, 개정 근로기준법에 따른 근로시간 단축 등을 공사 지연의 면책 사유로 주장하였고, 피고 C은 공동매도인으로서 원상회복 의무가 없다고 주장했습니다. 법원은 피고들의 면책 주장을 받아들이지 않고, 피고 C에게도 공동매도인으로서 원상회복 의무가 있다고 판단했습니다. 또한 총 분양대금의 10%로 약정된 위약금은 일부 감액하여 5%를 인정했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: F 복합리조트 G호실의 분양계약 매수인
• 피고 B 유한회사: F 복합리조트 사업 시행사 및 이 사건 분양계약의 공동매도인
• 피고 C 주식회사: F 복합리조트의 공동건축주 및 공동분양사업자, 이 사건 분양계약의 공동매도인
• D유한공사: 피고 B로부터 F 복합리조트 신축공사를 도급받은 시공사 (피고 B의 보조참가인)

분쟁 상황

원고는 제주시의 복합리조트 분양계약을 체결하고 계약금을 납부했지만, 시행사와 시공사의 공사 지연으로 약정된 준공예정일로부터 6개월을 훨씬 초과하여도 준공이 완료되지 않았습니다. 이에 원고는 분양계약 해제를 통보하고 이미 납부한 분양대금의 반환 및 위약금 지급을 요구했으나, 피고들은 공사 지연이 자신들의 책임이 아니며, 공동매도인 중 한 명인 피고 C은 책임이 없다고 주장하며 대금을 반환하지 않아 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

분양계약서상의 준공 지연으로 인한 약정해제권 발생 여부 및 피고들이 주장하는 면책 사유(예상치 못한 지질, 지역 일기 특성, 근로기준법 개정)의 인정 여부, 피고 C의 공동매도인으로서의 원상회복 의무 부담 여부, 그리고 약정된 위약금이 과다하여 감액되어야 하는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 약정해제권 행사에 따라 분양계약이 적법하게 해제되었다고 판단했습니다. 이에 따라 피고 B 유한회사는 원고에게 88,844,040원(원상회복금 59,229,360원 + 감액된 위약금 29,614,680원)을 지급하고, 피고 C 주식회사는 피고 B 유한회사와 연대하여 위 돈 중 59,229,360원을 지급하도록 판결했습니다. 이 금액에 대하여 2020년 10월 20일부터 2022년 11월 24일까지는 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금을 지급하도록 했습니다. 원고의 나머지 청구(위약금 전액 및 일부 지연손해금)는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 25%, 피고들이 75%를 각 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 분양계약서상의 준공 지연 6개월 초과 시 약정해제권이 발생한다는 조항에 따라 원고의 계약 해제가 적법하다고 보았습니다. 피고들이 주장한 공사 지연 사유들은 대부분 피고들의 지배·관리 영역 내에 있거나 사전에 예측 가능한 사유들로 판단되어 면책 사유로 인정되지 않았습니다. 예를 들어, 예상치 못한 지질 여건은 착공 전 지반 조사를 통해 인지 가능했고, 제주 지역의 태풍·폭설은 이례적 수준이 아니었으며, 근로기준법 개정은 법령 개정에 따른 간접적 영향으로 면책 사유로 볼 수 없다고 판단했습니다. 피고 C 또한 공동사업자 및 공동매도인의 지위에서 분양계약을 체결하였으므로, 계약서상 다른 조항을 근거로 원상회복 의무가 면제된다는 주장을 배척하고 피고 B와 연대하여 원상회복 의무를 부담해야 한다고 보았습니다. 다만 약정된 위약금(총 분양대금의 10%)은 피고 B가 지연 사실을 고지하고, 원고가 계약금만 납부하여 기회비용 손실이 크지 않은 점 등을 고려하여 50% 감액된 총 분양대금의 5%만 인정되었습니다.

연관 법령 및 법리

약관의 규제에 관한 법률 제2조에 따라 약관의 내용이 명확하지 않을 때는 고객에게 유리하게 해석되어야 하므로, 분양사의 면책 조항은 엄격하게 해석됩니다. 민법상 채무불이행에 대한 귀책사유가 없다는 점은 채무자(분양사)가 입증해야 하며, 불가항력은 사업자의 지배 영역 밖에서 발생하고 통상적인 수단으로도 예방이 불가능했을 때만 인정됩니다. 상법 제57조 제1항에 따라 상인인 공동사업자들은 연대하여 채무를 부담하므로, 피고 C도 원상회복 의무를 부담합니다. 민법 제389조 제4항에 따른 손해배상액의 예정(위약금)은 법원이 부당하게 과다하다고 판단될 경우 직권으로 감액할 수 있습니다. 이 사건에서는 계약금만 납부된 점, 지연 고지가 이루어진 점 등을 고려하여 위약금이 50% 감액되었습니다.

참고 사항

분양계약 시 약정해제 조항의 내용을 면밀히 확인하고, 준공 지연이 발생할 경우 계약서상 명시된 기간이 경과하면 계약 해제권을 행사할 수 있음을 알아두세요. 시행사나 시공사가 주장하는 공사 지연 사유가 '천재지변' 등 불가항력적인 사유에 해당하는지 여부는 엄격하게 판단되므로, 일반적인 기상 조건이나 예측 가능한 법규 변경 등은 면책 사유로 인정되지 않을 가능성이 큽니다. 계약금만 납부된 상태에서의 계약 해제는 기회비용 손실이 비교적 적게 평가될 수 있으며, 위약금 조항이 있더라도 법원은 불공정한 경우 감액할 수 있으므로 과도한 위약금이라 생각된다면 법원의 판단을 구할 수 있습니다. 공동 시행사 또는 공동 분양사업자가 여럿일 경우, 계약서상에 각 당사자의 책임 범위를 명확히 규정하지 않으면 공동으로 원상회복 의무를 부담할 수 있습니다. 분양 사업자의 공사 지연 통보 시, 그 사유가 계약서상 면책 사유에 해당하는지, 그리고 해당 사유가 정말로 예측 불가능하거나 피고의 지배 영역 밖의 사유인지 주체적으로 판단하는 것이 중요합니다.