공유 건물 임대차보증금 반환 및 관리비 정산 분쟁

원고 A과 B은 피고들을 포함한 다른 공유자들로부터 건물의 일부를 임차한 공동 임차인으로서, 임대차 계약이 2008년 9월경 묵시적으로 해지되었다고 주장하며 임대차보증금 반환을 청구했습니다. 피고들 임대인들은 원고들의 미납 관리비 등 채무를 임대차보증금에서 공제해야 한다고 맞섰습니다. 법원은 임대차 계약이 묵시적으로 해지되었음을 인정했으나 원고 A의 경우 계속된 영업으로 인한 미납 관리비가 반환받을 보증금을 초과하여 보증금 반환 청구가 기각되었습니다. 반면 원고 B에게는 피고들이 공동으로 15,331,820원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 이 사건 건물의 지분 소유자이자 2008년 9월 이후에도 건물 3층 T호에서 영업을 계속하며 관리비 공제 방식으로 보증금 정산을 주장한 임차인
• 원고 B: 이 사건 건물의 지분 소유자이자 2008년 9월 이후 건물에서 영업하지 않은 임차인
• 피고들 (C, E, F, G, H, I, J, L): 이 사건 건물의 다른 공유자이자 임대인들로, 원고들에게 임대차보증금 반환 의무를 지닌 당사자
• M, N, O: 이 사건 건물의 최초 공동 경락자 중 일부
• Q, P, D, K: 이 사건 건물의 지분이 매매, 경매 등으로 이전된 새로운 지분 소유자들

분쟁 상황

1998년 12월 21일, 원고들과 피고들을 포함한 13명이 건물을 공동 경락받아 소유하게 되었습니다. 2002년 8월 23일, 이 공유자들이 원고들, N, O에게 건물 중 일부(R호 및 S호)를 임대차보증금 8,000만 원에 임대하는 계약을 체결하고 보증금을 수령했습니다. 2007년 9월경에는 임대차 계약이 변경되어 R호의 임차인은 N과 O으로, S호(이 사건 점포)의 임차인은 원고들로 분리되었고, 각 점포의 임대차보증금은 4,000만 원으로 나누어졌습니다. 이후 2008년 9월경부터 원고들이 이 사건 점포에서 영업을 하지 않게 되었고, 원고 B은 2008년 12월 17일에 자신의 건물 지분을 매도하기도 했습니다. 2010년 또는 2011년경 원고들은 관리사무소에 임대차보증금 반환을 요구했습니다. 그러나 피고들은 임대차보증금에서 원고들의 미납 관리비와 다른 보증금 보관액을 공제해야 한다고 주장하며 임대차보증금 반환을 거부하여 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 임대차계약이 묵시적 합의해지로 종료되었는지 여부, 임대인의 임대차보증금 반환채무가 불가분채무에 해당하는지 여부, 원고 A과 B의 미납 관리비 공제 약정 및 그 금액의 인정 여부, 피고들이 주장하는 다른 보증금 보관액 공제 주장의 인용 여부

법원의 판단

1. 제1심 판결 중 피고들에 대한 부분을 다음과 같이 변경한다. 가. 피고들은 공동하여 원고 B에게 15,331,820원 및 이에 대하여 피고 C, E, F, H, I, L은 각 2017년 11월 4일부터, 피고 J은 2017년 11월 16일부터, 피고 G은 2017년 11월 21일부터 각 2019년 12월 19일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 나. 원고 B의 피고들에 대한 나머지 청구 및 원고 A의 피고들에 대한 청구를 각 기각한다.
2. 소송총비용 중 원고 A과 피고들 사이에 생긴 부분은 원고 A이, 원고 B과 피고들 사이에 생긴 부분 중 30%는 원고 B이, 나머지는 피고들이 각 부담한다.
3. 제1의 가항은 가집행할 수 있다.

결론

법원은 임대차 계약이 2008년 9월 묵시적으로 해지되었다고 판단했습니다. 하지만 원고 A은 계속된 영업으로 인해 발생한 미납 관리비가 임대차보증금 반환액을 초과하여 보증금 반환 청구가 기각되었습니다. 반면 원고 B은 영업 활동이 없었으므로, 피고들은 임대차보증금에서 일부 공제액을 제외한 나머지 금액인 15,331,820원과 지연손해금을 반환해야 한다고 결정되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 묵시적 합의해지: 계약은 명시적인 합의뿐만 아니라 당사자 쌍방이 계약을 실현할 의사가 없음을 객관적으로 표시하여 묵시적으로 해지될 수 있습니다 (대법원 2016. 7. 14. 선고 2014다213684 판결 참조). 본 사건에서는 원고들이 영업을 중단하고 건물 지분을 정리하며 보증금 반환을 요구한 정황들이 묵시적 해지의 근거가 되었습니다.
2. 임대차보증금 반환채무의 성격 (불가분채무)​: 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다고 봅니다 (대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결 등 참조). 이는 임차인이 여러 공유자 임대인 중 누구에게든 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있으며, 각 공유자 임대인은 보증금 전액에 대한 책임을 진다는 의미입니다.
3. 임대차보증금의 공제: 임대차보증금은 임대차 계약에 따른 임차인의 모든 채무를 담보합니다. 따라서 임대인은 임대차 종료 후 연체 차임, 연체 관리비 등을 임대차보증금에서 공제할 수 있습니다 (대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조). 이때 임대인은 공제할 채권의 발생 원인을 주장 및 입증해야 하며, 임차인은 해당 채권이 변제 등으로 소멸했음을 주장 및 입증해야 합니다.
4. 지연손해금: 금전 채무의 이행을 지체한 경우, 채무자는 지연손해금을 지급할 의무가 발생합니다. 이율은 일반적으로 민법상 연 5%가 적용되며, 소송이 제기되어 판결이 선고되면 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 15%의 높은 이율이 적용될 수 있습니다. 다만, 채무자가 이행 의무의 존부나 범위에 대해 항쟁함이 상당하다고 인정되는 기간(보통 판결 선고일까지)에는 민법상 이율(연 5%)이 적용될 수 있습니다.

참고 사항

1. 공유 건물의 임대차 계약에서 임대인들의 보증금 반환 채무는 특별한 사정이 없는 한 불가분 채무로 인정되므로, 임차인은 여러 임대인 중 누구에게나 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있습니다.
2. 임대차 계약은 명시적인 합의 없이도 당사자 쌍방이 계약을 실현할 의사가 없음을 객관적으로 표시하는 경우 묵시적으로 해지될 수 있습니다. 영업 중단, 건물 지분 정리, 보증금 반환 요구 등의 정황이 중요한 판단 근거가 될 수 있습니다.
3. 임차인이 점포를 사용하거나 영업을 계속하는 경우, 해당 기간의 관리비는 특별한 약정이 없는 한 임대차보증금에서 공제될 수 있습니다. 따라서 영업 활동의 중단 여부 및 시점을 명확히 해두는 것이 중요합니다.
4. 관리비 납부 증거(청구서, 영수증 등)는 반드시 보관하여 미납이 없음을 증명할 수 있어야 합니다. 증거가 불충분할 경우 실제 납부했더라도 미납으로 간주될 수 있습니다.
5. 임대차보증금에서 공제될 수 있는 채무는 임대차 계약과 직접 관련된 채무(예: 차임, 관리비)에 한정됩니다. 다른 사유로 발생하는 금전 보관 의무 등은 임대차보증금에서 직접 공제되지 않을 수 있습니다.