전세 계약 중 집주인 변경 후 보증금 반환 책임 판단 사건

파산한 임차인 A의 파산관재인 B가 임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받기 위해 임대인이었던 C, D, 그리고 최종 소유자인 E를 상대로 소송을 제기했습니다. 재판부는 임차인 A가 부동산 소유권이 C, D에서 E로 넘어가는 과정에서 최종 소유자 E가 임대인의 지위를 승계하여 보증금 반환 채무를 면책적으로 인수한 것에 묵시적으로 동의했다고 판단하여, C, D에 대한 청구는 기각하고, 최종 소유자 E에게 임대차보증금 2억 3,100만 원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• A (파산채무자): 임대차계약을 체결한 후 파산 선고를 받은 임차인입니다.
• B (원고, 파산관재인): A의 파산선고 후 파산재단을 관리하며 임차보증금 반환을 청구한 사람입니다.
• C, D (피고): A와 임대차계약을 체결한 후 부동산 소유권을 E에게 이전한 기존 임대인들입니다.
• E (피고): 이 사건 부동산의 최종 소유자이자 임대인의 지위를 승계하여 임차보증금 반환 채무를 부담하게 된 사람입니다.

분쟁 상황

임차인 A는 2019년 12월 31일 피고 C, D과 임대차보증금 2억 3,100만 원에 임대차 계약을 체결했습니다. A는 2020년 1월 7일 확정일자를 받고, 같은 달 15일 전입신고와 입주를 마쳤습니다. 그러나 그 사이인 2020년 1월 14일, 피고 C, D은 부동산 소유권을 피고 E에게 이전했습니다. 임대차 계약이 2022년 1월 16일 기간 만료로 종료된 후, A는 피고 E에게 보증금 반환을 요구했고 E는 일부 공제 후 반환 의사를 밝혔습니다. 이후 A는 2022년 7월경 파산 및 면책 신청을 했고, 2023년 5월 26일 파산 선고를 받았으며, 원고 B가 파산관재인으로 선임되어 이 사건 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

주택 임대차 계약 중 임대인(소유권자)이 변경된 경우, 원래 임대인과 새로운 임대인 중 누가 임대차보증금 반환 의무를 지는지, 특히 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖추기 전에 소유권이 이전되었을 때 임차인의 묵시적 동의 여부가 핵심 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 C와 D에 대한 원고의 청구를 기각하고, 피고 E은 원고에게 임대차보증금 2억 3,100만 원과 이에 대해 2024년 5월 26일부터 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

결론

임차인의 대항력 취득 시점보다 소유권 이전이 먼저 이루어졌더라도, 임차인이 새로운 소유자를 임대인으로 인식하고 보증금 반환 협의를 진행하는 등 일련의 행위를 한 경우, 기존 임대인은 보증금 반환 채무에서 면책될 수 있으며, 최종 소유자가 보증금 반환 의무를 부담하게 된다는 결론입니다.

연관 법령 및 법리

1. 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제382조 제1항 이 조항은 파산선고 당시 채무자가 가진 모든 재산이 파산재단에 속하며, 파산선고 전에 발생한 원인으로 장래에 행사할 수 있는 청구권도 파산재단에 포함된다고 규정합니다. 따라서 임차인 A의 임대차보증금 반환채권은 파산재단에 속하게 되어 파산관재인 B가 이를 행사할 수 있게 됩니다.
2. 주택임대차보호법 제3조 제4항 이 조항은 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정합니다. 이는 임대차 계약 기간 중 주택 소유자가 변경되면 새로운 소유자가 전 임대인의 권리와 의무를 그대로 이어받는다는 의미입니다. 원칙적으로 주택이 양도되면 양수인이 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차 관계에서 벗어나 임차인에 대한 보증금 반환채무를 면하게 됩니다. 다만, 임차인의 보호를 위해 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우, 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하여 승계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있으며, 이때 양도인의 보증금 반환채무는 소멸하지 않습니다.
3. 면책적 채무인수와 묵시적 승낙 법리 (대법원 2021다251929, 2008다39663 판결 등 참조)​ 부동산 매매 시 매수인이 임대차보증금 반환채무를 인수하고 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 특별한 사정이 없는 한 이는 매도인을 면책시키지 않는 '이행인수'로 보아야 합니다. '면책적 채무인수'로 인정되려면 채권자(임차인)의 승낙이 있어야 합니다. 임차인의 승낙은 반드시 명시적일 필요는 없고 '묵시적 의사표시'로도 가능합니다. 이 사건에서는 임차인 A가 대항력을 갖추기 전에 소유권이 이전되었음에도 불구하고, A가 최종 소유자 E를 임대인으로 인식하고 E와 보증금 반환에 대해 논의하는 등 일련의 행동을 보인 점을 근거로 A가 E의 면책적 채무인수를 묵시적으로 승낙했다고 판단하여 기존 임대인 C, D의 보증금 반환 채무를 면책했습니다.

참고 사항

1. 임대차 계약 후 전입신고와 입주를 마치기 전에 주택 소유자가 변경되는 경우, 새로운 소유자가 임대인의 지위를 자동 승계하지만, 임차인이 원치 않으면 이의를 제기하여 기존 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.
2. 그러나 이 사건처럼 임차인이 새로운 소유자를 임대인으로 인지하고 보증금 반환에 관해 논의하는 등 묵시적으로 동의하는 행동을 보이면, 기존 임대인은 보증금 반환 책임에서 벗어날 수 있습니다.
3. 주택임대차보호법상 대항력 발생 시점(전입신고 다음 날)과 소유권 변경 등기 시점의 선후 관계가 보증금 반환 책임에 중요한 영향을 미치므로, 반드시 이사 및 전입신고를 빠르게 완료하여 대항력을 확보하는 것이 좋습니다.
4. 임대인 변경 시에는 새로운 임대인에게 보증금 반환 책임이 면책적으로 승계되는지 여부를 명확히 확인하고, 기존 임대인에게 보증금 반환을 원한다는 의사를 서면으로 명확히 전달하는 것이 좋습니다.