임대 아파트 수리 지연과 보증금 반환 분쟁 판결

원고(임차인)가 피고들(공동 임대인)과 아파트 임대차 계약을 맺고 특약사항으로 정한 아파트 수리(새시 교체, 화장실 수리 등)가 인도 예정일까지 제대로 진행되지 않자, 원고와 피고들은 수리 기한, 잔금 지급 유예, 위로금 지급 등을 내용으로 하는 합의서를 작성하였습니다. 원고는 합의서에 따라 최종 임대차보증금 3억 4천 5백만 원을 지급했다고 주장했으나, 피고들은 임대차 기간 만료 후 보증금 반환을 거부하며 미지급 보증금 5백만 원, 신규 임차인과의 계약 무산 위약금 3백만 원, 공사 방해로 인한 추가 공사비 5백 8십 3만 6천 6백 원 등을 공제해야 한다고 주장했습니다. 법원은 원고가 보증금 전액을 지급했다고 인정하고 피고들의 모든 공제 주장을 배척하여, 피고들에게 공동으로 원고에게 3억 4천 5백만 원을 반환하라고 판결했습니다. 그러나 원고가 아파트 인도 의무를 이행했음을 증명하지 못했으므로, 임대차보증금 반환 지연에 따른 지연손해금 청구는 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 이 사건 아파트를 임차한 사람
• 피고 B, C: 이 사건 아파트의 각 1/2 지분을 소유한 공동 임대인

분쟁 상황

원고는 피고들로부터 아파트를 임차하면서 새시 교체, 화장실 수리 등 특정 수리를 잔금 지급 전에 완료해달라는 특약사항을 포함했습니다. 그러나 인도 예정일 즈음까지 해당 수리 공사가 제대로 진행되지 않아 원고가 계약 해제를 고려하게 되었습니다. 이에 양측은 2021년 9월 15일경 수리 완료 기한을 정하고, 원고는 보증금 중 2천만 원을 제외한 나머지를 지급하고 나머지 2천만 원은 공사 완료 시 지급하며, 피고들은 원고에게 위로금조로 5백만 원을 지급하기로 합의했습니다. 원고는 이후 2021년 11월 27일 나머지 2천만 원을 송금했으나 피고 B이 반환했고, 최종적으로 2022년 1월 28일 1천 5백만 원을 송금하며 보증금 지급 및 위로금 정산이 완료되었습니다. 그러나 임대차 기간 만료 후 피고들은 보증금 중 5백만 원 미지급, 신규 임차인 계약 무산으로 인한 위약금, 원고의 공사 방해로 인한 추가 공사비 등을 주장하며 보증금 반환을 거부하여 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

임대차보증금 3억 4천 5백만 원의 전액 지급 여부, 임대인이 주장하는 미지급 보증금에 대한 부당이득금, 신규 임대차계약 무산 위약금, 임차인의 공사 방해로 인한 추가 공사비 등의 공제 가능성, 임대차보증금 반환 지연에 따른 지연손해금 지급 의무 발생 여부 (동시이행항변권 적용)

법원의 판단

1. 피고들은 공동하여 원고에게 3억 4천 5백만 원을 지급하라.
2. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구(지연손해금)를 기각한다.
3. 소송비용은 피고들이 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.

결론

법원은 원고가 임대차보증금 3억 4천 5백만 원을 전액 지급했다고 판단하고, 피고들이 주장한 공제 사유들(미지급 보증금, 위약금, 추가 공사비)에 대한 증거가 부족하다고 보아 이를 모두 배척하였습니다. 따라서 임대인들은 임차인에게 임대차보증금 전액을 반환해야 할 의무가 있습니다. 그러나 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 인도 의무는 동시이행 관계에 있으며, 원고가 목적물 인도 의무를 이행했거나 그 이행을 제공했다는 점을 주장·증명하지 못했으므로, 피고들이 임대차보증금 반환의 이행 지체 책임을 진다고 볼 수 없어 지연손해금 청구는 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건은 민법상의 임대차 계약과 동시이행의 항변권에 대한 법리가 적용됩니다. 민법 제618조에 따른 임대차 계약의 법리는 임차인이 목적물을 사용 수익하고 이에 대해 차임을 지급하는 것으로, 임대차보증금은 주로 차임 지급 등 임차인의 채무를 담보하는 역할을 합니다. 민법 제536조는 쌍무계약 당사자 일방이 상대방의 채무이행 제공이 있을 때까지 자기 채무 이행을 거절할 수 있는 동시이행의 항변권을 규정하고 있습니다. 임대차 계약 종료 시 임대인의 임대차보증금 반환 의무와 임차인의 임차목적물 반환 의무는 서로 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 임차인이 임차목적물 인도 의무를 이행했거나 그 이행을 제공하지 않은 경우, 임대인은 보증금 반환 의무를 지체했다고 할 수 없어 지연손해금 책임을 지지 않습니다. 이 사건에서 원고의 지연손해금 청구가 기각된 것은 원고가 아파트 인도 의무 이행 또는 이행 제공을 주장·증명하지 못했기 때문입니다. 또한, 임대인이 주장하는 손해배상(위약금, 추가 공사비 등)은 민법상 채무불이행으로 인한 손해배상 청구에 해당하나, 이를 주장하는 당사자가 손해의 발생 및 상대방의 귀책 사유를 입증해야 합니다. 법원은 피고들의 공제 주장에 대한 입증이 부족하다고 보아 이를 인정하지 않았습니다.

참고 사항

임대차 계약 시 특약사항은 최대한 구체적으로 명시하고, 수리 완료 시점, 책임 범위, 미이행 시 위약금 등 세부 내용을 명확히 해야 합니다. 계약 내용 변경이나 추가 합의 시에는 반드시 서면으로 작성하고, 위로금이나 공제액 등 정산 내용은 오해의 소지가 없도록 상세히 기재하는 것이 중요합니다. 임대차 계약 종료 시 임차인은 임차 목적물 반환 의무를, 임대인은 임차보증금 반환 의무를 가집니다. 이 두 의무는 동시이행 관계에 있으므로, 임차인이 보증금 반환 지연에 대한 지연손해금을 청구하려면 자신이 먼저 목적물 인도를 완료했거나 적절히 이행 제공했음을 증명해야 합니다. 임대인 또는 임차인이 상대방의 귀책 사유로 인한 손해를 주장하며 보증금에서 공제하려 할 경우, 그 손해의 발생과 상대방의 귀책 사유를 입증할 수 있는 명확한 증거(문자 메시지, 사진, 영상, 계약서, 합의서, 영수증 등)를 반드시 확보해야 합니다. 공동 임대인이나 공동 임차인이 있는 경우, 각 당사자의 권리와 의무 범위를 명확히 하고, 중요 의사소통은 모든 당사자에게 전달될 수 있도록 하는 것이 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.