이주자택지 분양권 전매 금지 위반으로 인한 계약 무효 확인 사건

원고 A는 이주자택지 공급대상자로 선정된 후, 사업 시행자인 인천도시공사와 정식 분양계약을 체결하기 전에 피고 B에게 장차 공급받을 이주자택지 분양권을 매도하는 계약을 맺었습니다. 이 계약의 이행을 담보하기 위해 A는 B에게 약속어음 공정증서까지 작성해 주었습니다. 이후 A는 B와의 분양권 매매계약이 무효임을 주장하며 여러 차례 소송과 합의를 반복하다가, 최종적으로 한국토지주택공사와 분양계약을 체결한 후 다시금 B와의 분양권 매매계약 및 공정증서에 따른 채무의 무효 확인을 구하는 소송을 제기했습니다. 피고 B는 이에 맞서 명의변경 절차 이행을 요구하는 반소를 제기하였습니다. 법원은 A와 B 사이의 분양권 매매계약이 택지개발촉진법상 강행규정에 위반하여 무효라고 판단했으며, 이에 따라 약속어음 공정증서에 따른 채무 역시 존재하지 않는다고 보아 원고 A의 손을 들어주었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 택지개발사업으로 인해 토지를 수용당하고 이주자택지 공급대상자로 선정된 사람으로, 자신의 이주자택지 분양권을 피고에게 매도한 당사자.
• 피고 B: 원고 A로부터 이주자택지 분양권을 매수하려 했던 사람으로, 원고 A에게 매매대금을 지급하고 명의변경을 요구했던 당사자.
• 인천도시공사: C 택지개발사업의 시행자로서 원고 A를 이주자택지 공급대상자로 선정한 기관.
• 한국토지주택공사(LH): 이주자택지에 대한 최종 분양계약을 원고 A와 체결한 공공기관.

분쟁 상황

원고 A의 토지가 택지개발사업 구역에 편입되어 A는 이주자택지 공급대상자로 선정되었습니다. 2015년 3월 4일 A는 F에게 이주자택지 수분양권을 57,000,000원에 매도하는 계약을 맺었습니다. 이후 2015년 8월 28일, A는 아직 사업 시행자인 인천도시공사와 정식 공급계약을 체결하기 전임에도 불구하고, 피고 B에게 이주자택지 수분양권을 70,000,000원에 매도하는 계약을 체결했습니다. 이 과정에서 A는 B에게 양도각서, 권리포기각서, 위임장 등의 권리확보 서류와 액면금 200,000,000원의 약속어음 공정증서를 교부했습니다. 그러나 A는 인천도시공사의 동의를 받지 않았습니다. 2019년 2월 28일 A는 이 계약이 무효라며 B를 상대로 소송을 제기했고, 2019년 8월 26일 B로부터 10,000,000원을 추가로 지급받는 등 두 차례의 합의(1차 30,000,000원, 2차 10,000,000원 추가 지급 약속)를 거쳐 소송을 취하했습니다. 2022년 6월 22일, A는 한국토지주택공사와 이주자택지 분양계약을 최종 체결하였고, 이후 다시 B와의 매매계약이 무효임을 주장하며 본소송을 제기했습니다. 피고 B는 이에 반발하여 원고 A에게 명의변경절차를 이행해 달라는 반소를 제기했습니다.

핵심 쟁점

정식 택지공급계약 체결 이전에 이루어진 이주자택지 분양권 매매계약의 유효성 여부와 이러한 계약이 택지개발촉진법의 강행규정을 위반하여 무효로 볼 수 있는지 여부가 주요 쟁점입니다. 또한 무효인 계약을 전제로 한 약속어음 공정증서의 효력과, 이미 여러 차례 합의가 이루어진 상황에서 계약의 무효를 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 위배되는지 여부도 다투어졌습니다.

법원의 판단

법원은 원고 A와 피고 B 사이에 2015. 8. 28. 체결된 C 이주자택지 분양권 매매계약이 무효임을 확인했습니다. 또한 원고 A의 피고 B에 대한 약속어음 공정증서에 기한 약속어음금 채무는 존재하지 않는다고 확인했습니다. 원고 A의 주위적 청구(매매계약 부존재 확인)와 피고 B의 반소 청구(명의변경절차 이행)는 모두 기각되었습니다. 모든 소송비용은 피고 B가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 택지개발촉진법의 입법 취지가 투기를 억제하고 실수요자에게 택지가 공급되도록 하는 것임을 강조하며, 사업 시행자와의 정식 택지공급계약이 체결되기 전에 이루어진 이주자택지 분양권 매매계약은 법령상 시행자의 동의가 불가능하므로 강행규정 위반으로 무효라고 판단했습니다. 이러한 무효인 계약을 담보하기 위해 작성된 약속어음 공정증서 역시 무효이며, 원고 A가 이미 합의를 통해 추가 금원을 받은 사실이 있더라도 강행규정 위반을 이유로 무효를 주장하는 것은 신의칙에 반하지 않는다고 보았습니다. 결과적으로 이 사건 매매계약과 그에 따른 모든 합의 및 담보 약정은 법적 효력을 상실했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 '구 택지개발촉진법'과 그 '시행령'의 규정 및 관련 법리에 따라 판단되었습니다.

1. 구 택지개발촉진법(2010. 5. 17. 법률 제10303호로 개정되기 전의 것 및 2021. 1. 5. 법률 제17875호로 개정되기 전의 것)​

• 제19조의2 (택지 수분양권의 전매제한 등)​: 이 규정은 택지를 공급받은 자가 소유권이전등기를 마치기 전까지는 그 택지를 전매할 수 없음을 원칙으로 합니다. 다만 대통령령으로 정하는 예외적인 경우에만 전매가 허용됩니다. 이는 택지의 투기적 거래를 방지하고 실수요자에게 택지가 공급되도록 하려는 취지입니다.
• 제31조의2 (벌칙)​: 제19조의2를 위반하여 택지를 전매하거나 이를 알선한 자는 처벌받을 수 있도록 규정하여, 전매 제한 규정의 실효성을 확보하고자 합니다.

2. 구 택지개발촉진법 시행령(2011. 8. 30. 대통령령 제23113호로 개정되기 전의 것 및 2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 개정되기 전의 것)​

• 제13조의3 (택지 수분양권의 전매 제한의 예외)​: 시행령은 전매 제한에 대한 예외 요건으로 '시행자의 동의'를 명시하고 있습니다. 이는 전매가 허용되는 예외적인 경우에도 사업 시행자가 직접 전매 요건 충족 여부를 확인하고 동의해야만 법적 효력을 인정하겠다는 취지입니다.

3. 법리(대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다229393, 229409 판결 등 참조)​

• 이러한 법령의 취지는 택지공급계약이 체결되었음을 전제로 시행자의 동의를 받아야만 전매가 유효하다는 것입니다. 즉, 사업 시행자와의 정식 택지공급계약이 체결되기도 전에 장차 공급받을 택지를 그대로 전매하기로 하는 내용의 분양권 매매계약은 택지개발촉진법에 위반하여 무효입니다. 이러한 경우에는 사업 시행자의 동의 자체가 불가능하므로, 매도인이 시행자의 동의 절차에 협력할 의무도 발생하지 않습니다.
• 또한, 강행법규를 위반하여 무효인 약정은 특별한 사정이 없는 한 효력이 없으며, 강행법규를 위반한 당사자가 스스로 그 약정의 무효를 주장하는 것이 신의성실의 원칙(신의칙)​에 위배된다고 쉽게 볼 수 없습니다. 상대방이 강행규정 위반 사실을 알고 있었거나 충분히 예상할 수 있었던 경우라면, 무효 주장을 통해 발생하는 결과가 정의관념에 비추어 용인할 수 없는 정도에 이르지 않는 한 무효 주장은 허용됩니다. 이 사건에서는 피고도 계약의 무효 가능성을 알고 추가 합의에 이르렀다고 보아 원고의 무효 주장을 받아들였습니다.

참고 사항

이주자택지나 이와 유사한 공공 사업으로 인한 분양권을 거래할 때는 사업 시행자와 정식 분양계약이 체결되었는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 택지개발촉진법과 같은 특별법은 투기 억제 및 실수요자 보호를 위해 분양권 전매에 엄격한 제한을 두며, 시행자의 동의 없는 분양권 전매는 원칙적으로 무효로 간주됩니다. 심지어 매도인과 매수인이 합의를 통해 기존 계약을 유효하게 만들려 하거나 추가적인 금전 거래를 하더라도, 최초 계약 자체가 강행규정을 위반하여 무효인 경우 나중에 이루어진 합의 역시 그 효력을 인정받기 어렵습니다. 따라서 분양권 거래 시에는 반드시 법률 전문가의 자문을 구하고, 관련 법령을 철저히 확인하여 적법한 절차에 따라 진행해야 예상치 못한 법적 분쟁을 피하고 재산상 손실을 예방할 수 있습니다. 이미 계약이 체결되었더라도 법적 효력이 의심되는 상황이라면, 무작정 계약 이행을 요구하거나 추가적인 금원을 지급하기보다는 법적 판단을 받아보는 것이 중요합니다.