건물 관리권 다툼 중 공용부분 점유 관련 이의 판결

집합건물 관리업무를 둘러싼 분쟁에서, 채권자들이 전 관리단 및 관리회사를 상대로 관리업무 자료 인계 및 업무 방해 금지, 그리고 특정 공용부분의 인도를 구하는 가처분을 신청했습니다. 법원은 관리업무 인계 및 방해 금지 부분은 인가했으나, 공용부분 인도 부분에 대해서는 채권자들이 관리단집회의 결의를 거치지 않았으므로 기각했습니다.

관련 당사자

• 채권자: 주식회사 A (새로운 관리업무 수행 예정 회사), I (새로운 관리업무 수행 예정 단체)
• 채무자: J (기존 관리단 또는 그 대표), 주식회사 G (J와 계약하여 관리업무를 수행했던 회사)

분쟁 상황

인천 소재 L 집합건물의 관리권을 둘러싸고 분쟁이 발생했습니다. 2020년 5월 20일, 새로운 관리권을 주장하는 채권자들이 기존 관리단 및 관리회사를 상대로 관리 관련 자료 인계, 업무 방해 금지 및 특정 공용부분의 인도 등을 내용으로 하는 가처분을 신청하여 법원의 인용 결정을 받았습니다. 이에 기존 관리단 측인 채무자들이 가처분 결정에 불복하여 이의신청을 제기하였고, 법원은 2020년 10월 13일 최종적으로 이의신청의 당부를 판단하게 되었습니다.

핵심 쟁점

집합건물에서 새로운 관리단이 기존 관리단과 관리회사를 상대로 공용부분의 인도를 청구할 때, 관리단집회의 결의가 필요한지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히 일부 구분소유자들의 의사에 기하여 공용부분을 점유하고 있는 경우, 이를 '보존행위'로 보아 개별적으로 청구할 수 있는지 또는 '관리행위'로 보아 전체 구분소유자의 결의가 필요한지가 중요하게 다뤄졌습니다.

법원의 판단

법원은 채무자들에게 ▲관리업무자료, 잔존 관리비, 열쇠 및 비품을 채권자들에게 인계할 것 ▲채권자들의 관리업무를 방해하지 말 것 ▲특정 행위를 하지 말 것을 명령한 가처분 결정은 인가했습니다. 이에 따라 집행관의 공시 및 위반 시 1회당 500,000원의 간접강제금 지급 명령도 인가되었습니다. 그러나 별지1 목록 기재 부동산(공용부분) 인도 부분에 대해서는 채권자들이 관리단집회의 결의를 거치지 않았다는 이유로 가처분 신청을 기각하고, 해당 부분에 대한 가처분 결정을 취소했습니다.

결론

결론적으로, 채권자들이 기존 관리단 및 회사로부터 관리 관련 자료와 업무 방해 금지를 얻어내는 데는 성공했지만, 일부 구분소유자들의 의사로 점유되고 있는 공용부분의 인도를 구하는 가처분 신청은 관리단집회의 정식 결의가 없었기 때문에 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

본 판결은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)의 여러 조항과 관련 대법원 판례의 법리를 따르고 있습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다. 첫째, 집합건물의 공용부분과 대지의 관리업무는 기본적으로 구분소유자들로 구성된 관리단과 관리인에게 있습니다. 관리인은 업무집행과 관련하여 제3자를 상대로 방해배제를 구하는 재판상 행위를 할 수 있습니다(집합건물법 제25조 제1항). 둘째, 공유자들 사이에 공유물 관리에 관한 결정이 없는 경우 공유자가 다른 공유자를 배제하고 공유물을 독점적으로 점유·사용하는 것은 위법하며, 이는 집합건물의 일부 구분소유자들이 관리단집회의 결의 없이 공용부분을 배타적으로 점유·사용하는 경우에도 동일하게 적용됩니다. 셋째, 공용부분의 '보존행위'는 각 공유자가 개별적으로 할 수 있으나(집합건물법 제16조 제1항 단서), 공용부분에 대한 권리 행사가 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있는 경우에는 '관리행위'로 보아 관리단집회의 결의를 거쳐야 합니다(집합건물법 제16조 제1항 본문 및 대법원 2019다208252 판결 등 참조). 특히 제3자의 공용부분 불법점유에 일부 구분소유자들의 의사와 이익이 관여된 경우에는 관리단집회의 결의 없이 곧바로 인도 청구를 하는 것은 보존행위로 보기 어렵다는 것이 대법원 전원합의체 판결(2020다287522)의 취지입니다. 마지막으로, 집합건물법 제43조는 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위에 대한 정지 등을 청구할 수 있도록 하되, 소송 제기에는 관리단집회의 결의를 거치도록 정하고 있습니다. 이 사건에서 채권자들이 공용부분 인도를 청구하는 것은 이러한 관리단집회 결의가 필요한 '관리행위'에 해당하므로, 결의 없이 제기된 해당 가처분 신청은 이유 없다고 판단되었습니다.

참고 사항

집합건물의 공용부분에 대한 점유 문제를 해결하고자 할 때는, 해당 행위가 단순한 '보존행위'인지 아니면 다른 구분소유자들의 이익에 영향을 미치는 '관리행위'인지를 면밀히 검토해야 합니다. 만약 '관리행위'로 판단된다면, 반드시 집합건물법에 따른 적법한 절차인 관리단집회의 결의를 거쳐야만 법적 청구가 인용될 수 있습니다. 특히 일부 구분소유자들의 의사에 기해 공용부분이 점유되고 있는 상황이라면 더욱 신중한 접근이 필요하며, 관리업무 자료 인계나 방해 금지 등의 비교적 단순한 관리행위는 결의 없이도 추진될 수 있습니다.