A아파트 하자로 인한 입주자대표회의 손해배상 판결

인천 남동구 A아파트 입주자대표회의가 아파트를 분양한 한국토지주택공사와 시공사인 B 주식회사를 상대로 아파트 공용 및 전유 부분에 발생한 균열, 누수 등 하자에 대한 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 아파트 분양자인 한국토지주택공사가 하자로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 판단했습니다. 특히, 입주자대표회의가 적법한 총회 결의를 거쳐 소송을 제기했으며, 구분소유자들로부터 하자보수를 갈음하는 손해배상채권을 양도받은 것도 적법하다고 보았습니다. 또한 대피공간의 고정식 방충망을 이동식으로 교체하는 비용을 하자로 인정했습니다. 다만 아파트의 사용승인 후 약 4년이 경과하여 자연발생적 노후 현상이 발생했을 개연성 및 구분소유자들의 사용·관리상 잘못이 복합적으로 작용했을 가능성을 고려하여 전체 손해배상액의 75%로 피고의 책임을 제한하여 총 435,638,022원과 지연이자를 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고: A아파트 입주자대표회의 (A아파트의 입주자들로 구성된 자치기구이자 관리 주체)
• 피고: 한국토지주택공사 (A아파트를 분양한 사업주체)
• 피고보조참가인: B 주식회사 (A아파트의 시공사)

분쟁 상황

2014년 10월 15일 사용검사를 받고 입주가 시작된 A아파트에서 공용부분과 전유부분에 걸쳐 균열, 누수, 미시공, 부실시공 등의 하자가 발생했습니다. A아파트 입주자대표회의는 사업주체인 한국토지주택공사와 시공사인 B 주식회사에게 하자 보수를 요청했으나, 하자가 충분히 해결되지 않자 분양세대 구분소유자들 중 255세대(전체 분양세대 전유면적의 93.96%에 해당)로부터 하자보수를 갈음하는 손해배상채권을 양도받았습니다. 이후 입주자대표회의는 적법한 총회 결의를 거쳐 한국토지주택공사를 상대로 미비한 하자보수에 대한 손해배상 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

입주자대표회의의 소송 제기 절차적 적법성 여부, 아파트 공용부분 및 전유부분의 하자 존재 여부 및 그 범위, 하자보수를 갈음하는 손해배상채권 양도의 유효성 및 그 범위, 대피공간 고정식 방충망의 하자 여부, 외벽 층 이음 균열 보수 공법의 적정성, 전유부분 1, 2년차 하자의 담보책임기간 내 발생 여부, 손해배상액에 대한 부가가치세 포함 여부, 분양자의 손해배상 책임 범위 및 책임 제한 적용 여부

법원의 판단

1. 피고 한국토지주택공사는 원고 A아파트 입주자대표회의에게 435,638,022원 및 이에 대하여 2017. 10. 27.부터 2020. 8. 14.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결을 내렸습니다.
2. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다.
3. 소송비용 중 원고와 피고 사이에 생긴 부분의 3/10은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담하고, 보조참가로 인한 부분의 3/10은 원고가, 나머지는 피고보조참가인이 각 부담하도록 했습니다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다고 판시했습니다.

결론

이 판결은 아파트 하자에 대한 분양자이자 사업주체의 손해배상 책임과 함께, 입주자대표회의가 구분소유자들로부터 채권을 양도받아 포괄적인 권리 행사를 할 수 있음을 다시 한번 확인한 사례입니다. 특히 사용검사 후 장기간 경과한 경우 자연 노후 현상 등을 고려하여 책임이 일부 제한될 수 있음을 보여줍니다.

연관 법령 및 법리

1. 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2012. 12. 18. 개정 전) 제9조 제1항 및 민법 제667조 내지 671조 (분양자의 하자담보책임)​: 아파트를 분양한 사업주체는 건물을 건축하는 과정에서 설계도면과 다르게 시공하거나 부실하게 시공하여 하자가 발생한 경우, 그 하자를 보수하고 하자로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이는 건물 완성 후 하자가 발견되면 분양자에게 계약 내용대로 건물을 짓지 못한 책임이 있다는 법적 원칙에 따른 것입니다.
2. 민법 제275조 (총유물의 관리·처분)​: 법인 아닌 사단인 아파트 입주자대표회의가 하자보수청구권이나 손해배상채권 등 준총유에 속하는 재산권을 관리하거나 처분하려면 입주자대표회의의 정관이나 규약에 따르거나, 규약이 없는 경우에는 구성원 총회의 결의에 거쳐야 합니다. 이 사건에서 입주자대표회의는 적법한 의결을 거쳐 소송을 제기했으므로 그 적법성이 인정되었습니다.
3. 건축법 시행령 제46조 제4항 및 발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준 제3조 제3항 (대피공간 설치 기준)​: 아파트 4층 이상의 세대 중 직통계단 사용이 어려운 경우 대피공간을 설치해야 하며, 이 대피공간의 창호는 비상시 피난에 장애가 없도록 해야 합니다. 이 사건에서 고정식 방충망이 비상시 피난에 장애를 초래할 수 있다고 보아 하자로 인정되었고, 이는 법령이 정한 대피공간의 본래 기능과 목적을 달성하지 못하는 시공상의 잘못으로 판단된 것입니다.
4. 부가가치세법 제8조 (사업자등록)​: 부가가치세는 사업자가 재화 또는 용역을 공급할 때 발생하는 세금입니다. 이 사건에서 입주자대표회의나 구분소유자들이 부가가치세법상 사업자로 볼 증거가 없고, 손해배상채권이 사업을 위해 사용되는 것으로 볼 수 없으므로, 손해배상액에 부가가치세가 포함된 것으로 판단되었습니다. 이는 하자보수를 갈음하는 손해배상채권이 일반적인 재화나 용역의 공급과는 성격이 다르다는 점을 반영한 것입니다.

참고 사항

아파트 등 공동주택에 하자가 발생했을 때는 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다:

1. 입주자대표회의의 적법한 절차: 입주자대표회의가 소송을 제기하거나 하자 보수 관련 중요한 결정을 할 때는 반드시 관리규약에 따른 적법한 총회 결의를 거쳐야 합니다.
2. 하자 발생 증거 확보: 하자가 발생하면 즉시 사진이나 동영상으로 기록하고, 구체적인 하자 내용을 상세하게 문서화하여 보관해야 합니다. 하자 발생 시점과 그로 인한 피해 상황을 명확히 하는 것이 중요합니다.
3. 하자보수 요청 기록: 사업주체나 시공사에 하자 보수를 요청한 내용과 그에 대한 답변, 그리고 보수 이력 등을 철저히 기록으로 남겨두세요. 이는 나중에 소송으로 이어질 경우 중요한 증거가 됩니다.
4. 채권 양도 절차: 개별 구분소유자들이 입주자대표회의에 하자보수를 갈음하는 손해배상채권을 양도할 경우, 채권양도 계약서를 명확히 작성하고, 채권 양도 통지 절차를 적법하게 완료하여 상대방에게 도달시키세요.
5. 하자담보책임 기간: 하자는 일반적으로 준공 후 일정 기간(1년, 2년, 3년, 5년, 10년 등) 내에 발생해야 사업주체나 시공사에 책임을 물을 수 있습니다. 명확한 발생 시점을 입증하기 어렵더라도, 지속적인 하자 보수 요청 등 간접적인 사실들을 통해 담보책임 기간 내 발생을 추정할 수 있습니다.
6. 자연발생적 노후 현상 고려: 시간이 지남에 따라 건물의 자연적인 노후화나 사용자의 관리 소홀로 인한 하자는 시공상 하자와 구분될 수 있으며, 이 경우 손해배상 책임이 일부 제한될 수 있다는 점을 인지해야 합니다.
7. 부가가치세 문제: 입주자대표회의가 비사업자라면, 하자보수를 갈음하는 손해배상액에 부가가치세가 포함될 수 있습니다. 이 점을 확인하여 청구액을 산정해야 합니다.