임대차
임차인 A는 임대인 H와 전세 계약을 맺고 보증금 1억 2천 6백만 원에 거주하였으나, 계약 기간이 끝난 후에도 보증금을 돌려받지 못하자 법원에 주택임차권등기 명령을 신청했습니다. 법원은 임차인의 신청을 받아들여 주택임차권등기를 명했습니다.
임차인 A는 2023년 7월 3일 임대인 H와 보증금 1억 2천 6백만 원에 주택 임대차 계약을 체결하고, 2023년 7월 21일에 전입신고와 점유를 시작했습니다. 계약이 종료되었음에도 임대인 H가 보증금을 반환하지 않자, 임차인 A는 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 다른 곳으로 이사해야 할 필요가 있어 자신의 임차권이 소멸하지 않도록 법원에 주택임차권등기 명령을 신청하게 되었습니다.
임대차 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인이 기존에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 주택임차권등기명령을 신청할 수 있는지 여부가 이 사건의 쟁점입니다.
법원은 신청인 A의 주택임차권등기 신청을 받아들여 별지 목록에 기재된 건물에 대해 주택임차권등기를 명했습니다. 결정된 주택임차권등기의 내용은 다음과 같습니다.
임차인 A는 법원의 결정을 통해 임대차 계약 종료 후에도 보증금을 보호받을 수 있는 법적 조치를 성공적으로 취하게 되었습니다. 이로써 A는 해당 주택을 점유하지 않더라도 보증금에 대한 권리(대항력과 우선변제권)를 유지할 수 있게 되었습니다.
이 사건은 주로 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)에 근거합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에 따르면, 임대차 계약이 끝난 후 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 경우, 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 같은 조 제5항은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하며, 등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권이 그대로 유지되고 임차주택을 점유하지 않더라도 이를 상실하지 않는다고 명시하고 있습니다. 본 판례에서 신청인 A는 임대차 계약 종료 후 임대인 H로부터 보증금을 반환받지 못했으므로, 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임차권등기명령을 신청하여 기존에 확보했던 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권을 계속 유지하고자 했습니다. 법원은 임대차 계약의 종료 및 보증금 미반환이라는 요건이 충족되었다고 판단하여 임차인 A의 신청을 받아들여 주택임차권등기명령을 결정했습니다. 이 결정으로 임차인 A는 보증금에 대한 자신의 권리를 안정적으로 보호받을 수 있게 되었습니다.
임대차 계약 종료 후 임대인이 전세 보증금을 돌려주지 않는 상황에 처했다면, 임차권등기명령 제도를 활용하는 것이 매우 중요합니다. 이 제도는 임차인이 더 이상 해당 주택에 거주하지 않더라도 기존에 확보한 대항력(다른 사람에게 임차권을 주장할 수 있는 권리)과 우선변제권(경매 시 보증금을 우선적으로 돌려받을 권리)을 유지할 수 있도록 해줍니다. 임차권등기명령은 임대인의 동의 없이 임차인 혼자서 법원에 신청할 수 있으며, 등기 명령이 내려지면 주택의 등기부등본에 임차권이 등기되어 외부에서도 임대차 관계를 확인할 수 있게 됩니다. 임차권등기가 완료되면 임차인은 이사 및 전출신고를 하더라도 보증금 회수에 대한 권리를 잃지 않으므로, 새로운 주거지로 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것에 부담이 없습니다.
