주택 소유주가 여러 번 바뀐 경우 임차보증금 반환 사건

원고 A는 최초 임대인 F과 임대차 계약을 맺고 보증금 1억 5천만원을 지급했습니다. 이후 전입신고와 확정일자를 받아 주택임대차보호법상 대항력을 갖추었으나 임대차 기간 중 주택 소유권이 C, D를 거쳐 E로 순차적으로 변경되었습니다. 계약 종료 후 원고는 최종 소유자인 E에게 보증금 반환을 요구했으나 이행되지 않아 소송을 제기했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 주택 임대차 계약을 체결한 세입자
• 최초 임대인 F: 원고와 임대차 계약을 체결했던 주택의 첫 소유자
• 피고 C: 이 사건 주택의 두 번째 소유자
• 피고 C의 인수참가인 D: 이 사건 주택의 세 번째 소유자
• 피고 C의 인수참가인 D의 인수참가인 E: 이 사건 주택의 최종 소유자이자 임대차 보증금 반환 의무를 승계한 당사자

분쟁 상황

세입자 A는 2016년 8월 27일 최초 임대인 F과 보증금 1억 5천만원에 임대차 계약을 맺고 9월 1일 입주 후 9월 2일 전입신고와 확정일자를 받아 법적 보호 장치를 마련했습니다. 하지만 계약 후 한 달도 채 되지 않아 9월 30일 주택의 소유권이 C에게 넘어갔으며 이후 소송이 진행되던 2018년 11월 8일 D에게, 다시 2019년 10월 29일 E에게 순차적으로 소유권이 이전되었습니다. 2018년 8월 31일 임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못하자, A는 주택의 최종 소유자인 E를 상대로 임대차보증금 반환 소송을 제기하기에 이르렀습니다.

핵심 쟁점

주택 임대차 계약 기간 중 주택 소유권이 여러 번 변경되었을 때, 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 최종 소유자에게 임대차보증금 반환을 청구할 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 최종 소유자인 피고 E가 원고 A에게 임대차보증금 1억 5천만원을 지급해야 한다고 판결했습니다. 또한 이에 대한 지연손해금으로 2018년 11월 23일부터 2019년 5월 31일까지는 연 15%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 명령했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며 소송비용은 피고 E가 부담하게 되었습니다.

결론

주택 임대차 계약 중 집주인이 여러 번 바뀌더라도, 세입자가 전입신고와 확정일자를 통해 주택임대차보호법상 대항력을 갖추었다면 최종적으로 주택을 소유하게 된 새로운 집주인에게 임대차보증금 전액의 반환을 요구할 수 있다는 것을 명확히 한 판결입니다.

연관 법령 및 법리

1. 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등)​ 이 조항은 주택의 임차인이 주택의 인도(점유)를 받고 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 발생한다고 규정합니다. 원고 A는 2016년 9월 1일 이 사건 주택에 점유를 개시하고 2016년 9월 2일 전입신고를 마치고 같은 날 확정일자를 받아 대항력을 갖추었으므로, 주택이 다른 사람에게 양도되더라도 임차인의 지위를 주장할 수 있게 됩니다.

2. 주택임대차보호법 제3조 제4항 이 조항은 임차주택의 양수인(새로운 소유자)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 명시하고 있습니다. 이는 임차주택의 소유권이 바뀌더라도 임차인의 임차권이 새로운 집주인에게 그대로 이어지고, 새로운 집주인이 이전 집주인의 임대인으로서의 모든 권리와 의무를 승계한다는 의미입니다. 따라서 이 사건에서 주택 소유권이 최초 임대인 F에서 C, D를 거쳐 E로 순차적으로 변경되었지만, 최종 소유자인 E가 F의 임대인 지위를 승계하므로 임차인 A에게 보증금 1억 5천만원을 반환할 법적 의무가 발생하게 됩니다. 대법원 판례(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다1114 판결 등) 또한 임대차보증금 반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고, 원래 임대인의 채무는 소멸하는 것으로 해석하고 있습니다.

참고 사항

1. 주택 임대차 계약 시 전입신고와 확정일자를 반드시 받아 주택임대차보호법상의 대항력을 확보하는 것이 매우 중요합니다.
2. 임대차 기간 중 집주인이 바뀌는 경우, 변경된 등기부등본을 확인하여 새로운 소유자를 파악하고 그 사실을 인지해 두는 것이 좋습니다.
3. 계약 만료 전 새로운 집주인과 보증금 반환에 대한 구체적인 일정과 방법을 미리 협의하는 것이 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.
4. 임대차 계약 종료 후 새로운 집주인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 주택임대차보호법에 근거하여 보증금 반환 소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우 소송 과정에서 이자(지연손해금)도 함께 청구할 수 있습니다.