건축/재개발
건축업자 A와 건축주 B 사이의 건물 신축 공사대금 분쟁으로, A는 미지급 공사대금을 청구했고 B는 하자 보수 비용, 미시공 부분 공제, 지체상금 등을 반소로 청구하였습니다. 법원은 A의 미지급 공사대금 중 일부와 추가 공사 비용(정화조, 징크판넬)을 인정하고, B가 주장한 하자 보수 비용과 미납 도시가스 공사비는 인정했으나, 다락 개조 공사비, 지체상금 등은 기각하여 양측의 채권을 상계한 후 최종적으로 B가 A에게 23,243,255원을 지급하도록 판결하였습니다.
피고 B는 2016년 7월 14일 남양주에 4층 규모의 근린생활시설 및 다가구주택 건축허가를 받았습니다. 같은 해 7월 19일 B는 원고 A에게 451,945,010원(부가세 포함)에 건축 공사를 맡겼고, 착공일은 2016년 8월 1일, 준공일은 2016년 11월 30일로 정했습니다. 공사 중, B가 거주할 4층 다락 공간을 B 자녀 사용에 적합하게 개조하기로 합의했으나 건축법 위반 소지를 고려하여 사용검사 후에 공사하기로 했으며, D의 설계 변경과 B의 요구로 지붕 재질을 아스팔트싱글에서 징크판넬로 변경 시공하기로 했습니다. 2016년 12월경 건축이 완료되었고, 2017년 1월 10일경 사용승인을 받았습니다. A는 사용검사 전에 누수 보수를 진행했으며, 사용검사 후 다락 개조 공사를 시작하기 위해 지붕 일부를 제거하는 등 공사를 시작했으나, 이웃 주민의 민원이 발생하여 공사가 중단되었고 A는 현장을 비닐로 덮어두었습니다. 이후 A와 B 사이에 공사대금 지급을 두고 갈등이 생기면서 A는 공사를 재개하지 않았고, B는 제3자에게 나머지 공사를 맡겼습니다. A는 미지급된 공사대금 43,286,373원을 청구했고, B는 미시공, 오시공, 하자보수비용, 지체상금, 도시가스공사비 미납액 등을 이유로 98,540,880원을 반소로 청구하며 법적 분쟁이 시작되었습니다.
미지급된 공사대금의 정확한 액수 확정, 추가 또는 변경 공사(징크판넬, 정화조 등) 비용의 부담 주체 결정, 건축물의 하자(균열, 누수 등) 발생 여부와 그에 따른 손해배상 책임, 다락 개조 공사의 미시공 부분에 대한 책임 및 공제 여부, 공사 지연에 따른 지체상금 발생 여부 및 액수, 그리고 원고와 피고 간 채권의 상계 처리의 적법성이 이 사건의 주요 쟁점이었습니다.
법원은 건축주 B가 건축업자 A에게 미지급 공사대금으로 23,243,255원을 지급해야 한다고 판단했습니다. 이는 A가 청구한 공사대금 중 일부와 추가/변경 공사 비용(정화조, 징크판넬 등)을 인정한 것이고, B가 청구한 하자 보수 비용 및 도시가스 미납 공사비는 인정했으나, 다락 개조 미시공 및 지체상금 등은 받아들이지 않고 양측의 채권을 상계하여 최종 금액을 확정한 결과입니다. 결국 건축업자의 본소청구가 일부 인용되고 건축주의 반소는 대부분 기각되었습니다.
• 민법 제664조 (도급의 의의): 당사자 일방(수급인)이 어떤 일을 완성할 것을 약정하고 상대방(도급인)이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 이 사례에서는 원고 A가 건축 공사를 완성하고 피고 B가 그에 대한 공사대금을 지급하기로 한 도급계약 관계가 핵심입니다. • 민법 제667조 (수급인의 담보책임): 완성된 목적물 또는 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 하자보수를 청구할 수 있고, 하자의 보수에 갈음하여 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서 피고 B는 건물에 발생한 균열, 누수 등 하자에 대해 원고 A에게 손해배상을 청구했고, 법원은 감정 결과를 토대로 일부 하자보수 비용을 인정했습니다. • 민법 제390조 (채무불이행과 손해배상): 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 피고 B가 주장한 지체상금은 원고 A가 약정된 준공일을 지키지 못했을 때 발생할 수 있는 손해배상의 일종입니다. 그러나 법원은 이 사건 공사 지연이 원고 A의 책임으로 볼 수 없다고 판단하여 지체상금 청구를 기각했습니다. • 민법 제492조 (상계): 채무자가 채권자에 대하여 자기가 가질 채권을 그 채무자의 채무와 상계할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 원고 A의 미지급 공사대금 채권과 피고 B의 하자보수 손해배상 채권을 대등액 범위에서 상계 처리하여 최종 지급 금액을 확정했습니다. • 상법 제54조 (법정이율): 상인 간의 채무불이행으로 인한 손해배상액 산정 시에는 특별한 약정이 없으면 연 6%의 이율이 적용됩니다. 이 사건에서 판결 선고일까지는 상법상 연 6%의 이율이 적용되었습니다. • 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율): 민사소송에서 판결 선고일 다음 날부터 채무를 갚는 날까지는 연 15%의 이율이 적용됩니다. 이는 채무의 신속한 이행을 독려하기 위한 규정입니다.
건축 공사 계약 시에는 예상되는 추가 공사나 변경 사항에 대해 명확하게 문서로 합의하고 계약서에 포함해야 합니다. 구두 합의는 추후 분쟁의 원인이 될 수 있습니다. 특히 건축법 위반 소지가 있는 개조 공사는 미리 건축 관련 법규를 확인하고 적법한 절차를 거쳐야 합니다. 그렇지 않으면 민원 발생으로 공사가 중단되거나 불필요한 비용이 발생할 수 있습니다. 공사 지연이나 하자 발생 시, 그 원인과 책임 소재를 명확히 하고 관련 증거(사진, 전문가 소견서 등)를 철저히 확보해두어야 합니다. 사용검사 이후의 추가 공사나 변경 공사에 대해서는 별도의 계약을 체결하거나 기존 계약서에 추가 약정을 하는 것이 좋습니다. 공사대금 지급과 관련하여 분쟁이 발생하면, 상호 간의 채권과 채무를 정확히 파악하고 필요한 경우 감정 등 객관적인 방법으로 금액을 산정해야 합니다. 건설 공사의 경우 완공 후 하자 발생 여부는 전문가의 감정 절차를 통해 객관적으로 확인하는 것이 일반적입니다.
