전세 대출 위한 허위 임대차 계약 무효 판결

A 씨와 F 씨가 체결한 임대차 계약이 실제 거주 목적 없이 전세자금 대출을 위한 '가장 임대차계약'임이 밝혀져, 이를 바탕으로 발령된 F 씨의 주택임차권등기명령이 취소되고 임차권등기 신청이 기각된 사건입니다.

관련 당사자

• A: 임대차계약의 임대인(집주인)으로, 본인이 체결한 임대차계약이 허위임을 주장하여 임차권등기명령에 이의를 제기했습니다.
• F: 임대차계약의 임차인(세입자)이라고 주장하며 주택임차권등기를 신청했으나, 실제 거주 목적이 없는 허위 계약으로 밝혀져 등기명령이 취소되었습니다.

분쟁 상황

임대인 A 씨와 임차인 F 씨는 2021년 7월 26일에 임대차보증금 1억 2천만 원, 임대기간 2021년 8월 20일부터 2023년 8월 20일까지의 주택 임대차 계약을 체결했습니다. 하지만 이 계약은 F 씨가 전세보증금 대출을 받기 위한 목적으로 실제 거주 의사 없이 맺은 허위 계약이었습니다. A 씨는 F 씨로부터 받은 보증금 명목의 금원 1억 원 중 9,230만 원을 공인중개사에게 돌려주기도 했습니다. 이후 F 씨가 이 허위 계약을 근거로 주택임차권등기명령을 받자, 임대인 A 씨는 해당 명령에 대해 이의를 제기하며 계약이 통정허위표시로서 무효임을 주장했습니다.

핵심 쟁점

실제 거주 목적 없이 전세자금 대출을 받기 위해 체결된 임대차 계약이 주택임대차보호법상 보호받을 수 있는 유효한 계약으로 인정되는지 여부와 이러한 허위 계약에 기초한 주택임차권등기명령이 유효한지 여부가 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 신청인 A 씨의 이의신청을 받아들여, 피신청인 F 씨에게 발령되었던 주택임차권등기명령을 취소하고, F 씨의 주택임차권등기 신청을 기각했습니다. 소송 비용은 피신청인 F 씨가 부담하도록 결정했습니다.

결론

법원은 이 사건 임대차계약이 피신청인 F 씨의 전세보증금 대출을 목적으로 한 '가장 임대차계약'이며, 피신청인이 실제 해당 건물에 거주한 적이 없고 임대인 A 씨가 보증금 명목으로 받은 돈의 대부분인 9,230만 원을 공인중개사에게 반환한 사실을 근거로, 이 계약을 통정허위표시로서 무효라고 판단했습니다. 주택임대차보호법상 우선변제권은 실제 주거용으로 사용·수익할 목적을 가진 임대차에만 부여될 수 있으므로, 무효인 계약에 기초한 임차권등기명령은 취소되어야 한다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제108조 (통정한 허위의 의사표시): 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 합니다. 이 사건에서 법원은 임대인과 임차인이 전세자금 대출을 목적으로 실제 거주 의사 없이 계약을 맺은 것을 통정허위표시로 보아 임대차계약 자체가 무효라고 판단했습니다. 이는 당사자들의 진정한 의사와 표시된 의사가 다르고 그 사실을 상대방도 알고 합의한 경우에 해당합니다. 주택임대차보호법 (우선변제권 관련): 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임차인이 보증금을 보호받고 우선변제권을 행사할 수 있도록 규정하고 있습니다. 그러나 이러한 보호는 실제 주거용으로 주택을 사용·수익할 목적을 가진 유효한 임대차 계약에 한하여 적용됩니다. 대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다21445 판결에서도 '주택임대차로서의 우선변제권을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적을 갖지 아니한 계약에는 주택임대차보호법이 정하고 있는 우선변제권을 부여할 수 없다'고 판시하여, 허위 계약에는 주택임대차보호법의 보호가 적용되지 않음을 명확히 했습니다. 이 사건에서도 법원은 임차인이 실제 거주할 의사가 없었으므로 주택임대차보호법상의 우선변제권을 가질 수 없다고 보았습니다. 주택임차권등기명령제도: 임대차 계약 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 주택의 점유를 이전하더라도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 법원에 신청하는 제도입니다. 그러나 이 제도는 유효한 임대차 계약을 전제로 하므로 본 사례와 같이 계약 자체가 무효인 경우에는 등기명령이 취소될 수 있습니다.

참고 사항

실제 거주 의사 확인: 임대차 계약은 실제로 거주할 목적으로 체결되어야 합니다. 단순히 전세 대출을 받기 위한 목적으로 계약을 맺는 경우, 이는 허위 계약으로 간주되어 주택임대차보호법의 보호를 받지 못할 수 있습니다. 통정허위표시의 위험성: 당사자들이 합의하여 허위의 의사표시를 한 경우(통정허위표시), 이는 민법상 무효가 됩니다. 이 경우 법적인 효력이 없으므로 계약상의 권리를 주장할 수 없게 됩니다. 증거 보존의 중요성: 허위 계약임을 입증하기 위해서는 실제 거주 여부, 보증금의 실제 오고 간 내역, 계약의 실제 목적 등을 보여줄 수 있는 객관적인 증거(금융 거래 내역, 통화 기록, 문자 메시지 등)를 잘 보존하는 것이 중요합니다. 법적 지위의 불안정성: 허위 임대차 계약은 임차인으로서의 우선변제권 등 주택임대차보호법상의 권리를 인정받을 수 없으며, 추후 분쟁 발생 시 임대인과 임차인 모두에게 큰 불이익을 초래할 수 있습니다. 대출 관련 문제: 금융기관에서 전세 대출을 받을 때 제출하는 서류가 허위로 드러날 경우, 대출 사기 등의 문제가 발생할 수 있으며 이는 형사 처벌로 이어질 수 있습니다.