부동산 매매/소유권
원고가 부동산 매매대금 미지급분을 담보하기 위해 설정한 근저당권을 채무 변제 완료 후 말소하려 했으나, 해당 근저당권에 제3자의 채권 압류등기가 있어 소송을 제기한 사건입니다. 법원은 원고가 채무를 모두 갚아 근저당권이 소멸했으므로 근저당권자는 말소 절차를 이행하고, 압류권자들은 근저당권 말소에 대한 승낙 의사표시를 해야 한다고 판결했습니다. 다만 압류등기 자체의 말소 청구는 등기관 직권 말소 사항이므로 각하되었습니다.
원고는 2018년 2월 28일 주식회사 E로부터 부동산을 매수하고 소유권이전등기를 마쳤으나, 미지급 매매대금 12,423,759원을 담보하기 위해 채권최고액 16,000,000원의 근저당권을 피고 C에게 설정해주었습니다. 이후 원고는 2021년 3월 3일까지 미지급 매매대금을 모두 변제했습니다. 그런데 피고 C의 채권자인 피고 D와 피고 울산광역시 중구가 이 근저당권부채권에 대해 각각 2021년 9월 10일과 2022년 7월 26일 압류등기를 마친 상태였습니다. 원고는 채무 변제로 근저당권이 소멸했으므로 말소를 원했지만, 압류등기가 걸려있어 소송을 제기하게 되었습니다.
채무 변제로 소멸한 근저당권의 말소 절차 이행 의무, 근저당권에 대한 제3자의 채권 압류등기가 있을 경우 압류권자가 근저당권 말소에 승낙 의사표시를 할 의무가 있는지 여부, 그리고 압류등기 자체의 말소 청구가 적법한지 여부입니다.
원고는 미지급 매매대금 채무를 모두 변제하여 근저당권이 소멸했음을 인정받았고, 그 결과 근저당권자인 피고 C으로부터 근저당권 말소등기 절차를, 압류권자인 피고 D와 울산광역시 중구로부터는 근저당권 말소에 대한 승낙 의사표시를 받을 수 있게 되었습니다. 다만 압류등기 자체의 말소는 근저당권 말소 시 등기관이 직권으로 처리하는 부분이므로 별도로 청구할 이익이 없어 각하되었습니다.
근저당권의 소멸 및 말소의무: 이 사건에서 원고는 피고 C에게 미지급 매매대금 12,423,759원을 모두 변제하였습니다. 우리 법원은 근저당권의 피담보채무가 전부 변제되면 근저당권은 소멸하며, 근저당권설정자는 근저당권자에게 근저당권설정등기 말소등기 절차 이행을 청구할 권리가 생긴다고 봅니다. 이는 담보물권이 담보하는 채무에 종속된다는 「민법」상 담보물권의 부종성 원칙에 따른 법리입니다. 근저당권부 채권압류의 효력: 근저당권이 설정된 채권이 압류될 경우, 근저당권설정등기에 부기등기 형식으로 압류 사실을 기입등기하게 됩니다. 이는 피담보채권의 압류 효력이 종된 권리인 근저당권에도 미치게 됨을 대외적으로 알리기 위함입니다. 그러나 본 사례와 같이 근저당권의 피담보채권이 이미 존재하지 않거나 변제로 소멸했다면, 그 압류명령은 법률상 무효라고 판단됩니다 (대법원 2004. 5. 28. 선고 2003다70041 판결 참조). 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙의무: 근저당권을 말소할 때, 근저당권에 압류등기를 한 피고 D와 울산광역시 중구와 같이 등기상 이해관계 있는 제3자는 근저당권의 말소에 대한 승낙의 의사표시를 해야 할 법적 의무가 있습니다. 「부동산등기법 제57조」에 따르면, 등기의 말소에 대하여 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 있다면, 말소등기에 따라 이해관계 있는 제3자 명의의 등기는 등기관이 직권으로 말소하게 됩니다. 따라서 원고는 압류등기 자체의 말소를 별도로 청구할 필요가 없으며, 압류권자들은 근저당권 말소에 승낙해야 합니다. 자백 간주: 피고 C이 소송에서 원고의 주장을 명확히 다투지 않거나 기한 내에 답변서를 제출하지 않아, 「민사소송법 제208조 제3항 제2호」 및 「제150조 제3항」에 따라 원고의 주장을 인정한 것으로 간주되었습니다.
부동산 매매 시 미지급 매매대금이 있는 경우, 이를 담보하기 위해 근저당권을 설정할 수 있습니다. 이때 채권최고액은 실제 채무액보다 다소 높게 설정되는 경우가 많습니다. 근저당권의 피담보채무를 전부 변제하였다면, 근저당권은 소멸하게 되므로 등기말소를 청구할 권리가 발생합니다. 채무 변제 사실을 증명할 수 있는 영수증이나 금융거래내역 등 자료를 반드시 잘 보관해야 합니다. 근저당권에 대한 채권 압류등기가 존재하는 상황이라도, 근저당권의 피담보채무가 이미 소멸했다면 그 압류명령은 무효로 보게 됩니다. 근저당권을 말소할 때, 해당 근저당권에 압류등기를 한 사람과 같이 등기상 이해관계 있는 제3자가 있다면, 그들은 근저당권 말소에 대한 승낙의 의사표시를 할 의무가 있습니다. 이때, 제3자의 압류등기는 근저당권이 말소되면 등기관이 직권으로 말소하게 되므로, 압류등기 자체의 말소를 별도로 청구할 필요는 없습니다. 만약 채무 변제 이후에도 근저당권자나 이해관계인이 근저당권 말소에 협조하지 않는다면, 이 사례처럼 법원에 소송을 제기하여 해결할 수 있습니다.
