구분 | 내용 |
형식적 유효요건 | ▪ 등기공무원이 접수 후 등기필증까지 교부했다 하더라도 등기부에 기재되지 않았다면 권리가 변동되는 효력은 발생하지 않으므로(대법원 1972. 8. 22. 선고 72다1059 판결), 실제로 등기가 등기부에 기록되어 있어야 합니다. |
부동산 매매/소유권
부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생깁니다(「민법」 제186조).
등기의 유효요건
구분 | 내용 |
형식적 유효요건 | ▪ 등기공무원이 접수 후 등기필증까지 교부했다 하더라도 등기부에 기재되지 않았다면 권리가 변동되는 효력은 발생하지 않으므로(대법원 1972. 8. 22. 선고 72다1059 판결), 실제로 등기가 등기부에 기록되어 있어야 합니다. |
* 1부동산 1용지주의(2중등기의 문제) ▪ 동일부동산에 관하여 등기명의인을 달리하여 중복된 소유권보존등기가 경료된 경우에는 먼저 이루어진 소유권보존등기가 원인무효가 되지 아니하는 한 뒤에 된 소유권보존등기는 비록 그 부동산의 매수인에 의하여 이루어진 경우에도 1부동산1용지주의를 채택하고 있는 부동산등기법 아래에서는 무효라고 해석해야 합니다(대법원 1990.11.27. 선고 87다카2961 판결). |
| 실질적 유효요건 | ▪ 담보의 목적으로 부동산을 제공함에 있어 채권자 앞으로 가등기와 근저당권설정등기를 하기로 약정하였는데, 채권자 아닌 제3자 앞으로 소유권이전등기를 하였다면, 특별한 사정이 없는 한 그 등기는 무효입니다(대법원1980.3.11. 선고 80다49 판결). |
* 중간생략등기의 문제 ▪ “중간생략등기”란 부동산물권이 최초의 양도인 A로부터 중간취득자 B에게, 중간취득자로부터 최종취득자 C에게 이전하여야 할 경우 그 중간취득자 B의 등기(중간등기)를 생략해서 최초의 양도인 A와 최종취득자 C 사이에 직접 이루어지는 등기를 말합니다(『국가법령정보센터, 법령용어사전』 참조). ▪ 등기가 유효인 경우 √ 중간생략등기는 조세포탈과 부동산투기 등을 방지하기 위해 「부동산특별조치법」으로 등기하지 않고 제3자에게 전매하는 행위를 일정 목적범위 내에서 형사처벌하도록 규정하고 있습니다. 그러나 이로써 순차 매도한 당사자 사이의 중간생략등기 합의에 관한 사법상 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니므로 중간생략등기는 유효한 등기가 됩니다(대법원 1993. 1. 26. 선고 92다39112 판결). √ 최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 중간생략등기를 청구하기 위해서는 관계 당사자 전원의 의사합치가 필요하지만, 당사자 사이에 적법한 원인행위가 성립되어 일단 중간생략등기가 이루어졌다면 중간생략등기에 관한 합의가 없었다는 이유만으로는 중간생략등기가 무효라고 할 수는 없습니다(대법원 2005. 9. 29. 선고 2003다40651 판결). ▪ 등기가 무효인 경우 √ 토지거래허가구역 내의 토지가 토지거래허가 없이 소유자인 최초 매도인으로부터 중간 매수인에게, 다시 중간 매수인으로부터 최종 매수인에게 순차로 매도되었다면 각 매매계약의 당사자는 각각의 매매계약에 관해 토지거래허가를 받아야 합니다(대법원 1997. 11. 11. 선고 97다33218 판결). √ 설사 최종 매수인이 자신과 최초 매도인을 매매 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 자신 앞으로 소유권 이전등기를 경료했다고 하더라도 중간 매수인이 토지거래허가를 받지 못했다면 이는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효입니다(대법원 1997. 11. 11. 선고 97다33218 판결). |
① 상속, ② 공용징수, ③ 판결, ④ 경매 ⑤ 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 않습니다. 그러나 등기를 하지 않으면 이를 처분하지 못합니다(「민법」 제187조).
「민법」 제187조 단서가 등기 없이 취득한 부동산물권은 등기를 하지 않으면 이를 처분하지 못한다고 규정하고 있는 취지는, 같은 조 본문에 의하여 부동산물권을 등기 없이 취득하였더라도 그 권리자가 이를 법률행위에 의하여 처분하려면 미리 물권의 취득을 등기하고 그 후에 그 법률행위를 원인으로 하는 등기를 경료해야 한다는 당연한 원칙을 선언한 것에 불과합니다. 따라서 부동산물권을 등기 없이 취득한 자가, 자기 명의의 등기 없이 이를 처분한 경우 그 처분의 상대방은 부동산물권을 취득하지 못한다는 것일 뿐, 그 처분행위의 채권적 효력까지 부인되는 것은 아닙니다(대법원 1994.10.21. 선고 93다12176 판결).
동산에 관한 물권의 양도는 그 동산을 인도하여야 효력이 생깁니다(「민법」 제188조제1항).
그러나 「민법」은 보다 넓게 간이인도(簡易引渡. 「민법」 제188조), 점유개정(「민법」 제189조), 목적물반환청구권의 양도(「민법」 제190조)와 같이 의사표시만으로 하는 인도도 유효한 것으로 보고 있습니다(『국가법령정보센터, 법령용어사전』 참조).
구분 | 내용 |
간이인도 | ▪ 점유권의 양수인이 이미 물건을 직접 점유하고 있을 때에 현실인도 없이 점유이전의 의사만으로 인도가 끝난 것으로 하는 제도 ▪ 예: 乙(을)이 甲(갑)에게 빌린 자전거를 甲(갑)으로부터 소유권을 취득하는 경우에는 우선 甲(갑)에게 반환하였다가 다시 甲(갑)으로부터 이전을 받는다는 것은 번거로운 일이므로 실제로 물건을 인도하지 않고 甲(갑)과 乙(을)의 의사표시만으로 물건의 인도가 이루어진 것으로 하는 점유이전의 방법 |
점유개정 | ▪ 동산에 관한 물권을 인도하는 경우 당사자의 계약으로 양도인이 그 동산의 점유를 계속하면서도 양수인이 인도받은 것으로 하는 형태로 현실의 인도 없이 인도받은 것으로 보는 것(「민법」 제189조) ▪ 예: 만년필을 甲(갑)에게 판 乙(을)이 계속 그 만년필을 甲(갑)으로부터 빌리는 경우에는, 일단 만년필을 甲(갑)에게 이전한 후에 다시 甲(갑)으로부터 인도를 받는다는 것은 번거로운 일이므로 실제로 물건을 수수하지 않고 甲(갑)과 乙(을)의 의사표시만으로 이루어지는 간편한 인도의 방법 |
목적물반환청구권의 양도 | ▪ 제3자가 점유하고 있는 동산에 관한 물권을 양도하는 경우에는 양도인이 그 제3자에 대한 반환청구권을 양수인에게 양도함으로써 동산을 인도한 것으로 보는 인도의 방법(「민법」 제190조) |
① 평온, ② 공연하게 동산을 양수한 자가 ③ 선의이며 ④ 과실없이 그 동산을 점유한 경우에는 양도인이 정당한 소유자가 아닌 때에도 즉시 그 동산의 소유권을 취득합니다(「민법」 제249조)
도품과 유실물에 대한 특례
선의취득의 경우에 그 동산이 도품이나 유실물인 때에는 피해자 또는 유실자는 도난 또는 유실한 날로부터 2년내에 그 물건의 반환을 청구할 수 있습니다. 그러나 도품이나 유실물이 금전인 때에는 그렇지 않습니다(「민법」 제250조).
양수인이 도품 또는 유실물을 경매나 공개시장에서 또는 동종류의 물건을 판매하는 상인에게서 선의로 매수한 때에는 피해자 또는 유실자는 양수인이 지급한 대가를 변상하고 그 물건의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제251조).
“명인방법”이란 지상물을 토지로부터 분리하지 않은 채 토지의 소유권과는 별도로 그 자체를 독립해서 거래하는데 이용하는 공시방법으로, 제3자가 지상물의 소유권이 누구에게 있는지를 명백하게 알 수 있도록 하는 방법을 말합니다(『국가법령정보센터, 법령용어사전』 참조).
명인방법은 등기와 같이 복잡한 권리관계를 공시하는 정도의 높은 수단이 아니므로 저당권과 같은 담보물권의 공시방법으로는 이용하지 않는 것이 원칙이고, 이 방법으로 물권을 인정하는 것은 소유권에 한합니다(『국가법령정보센터, 법령용어사전』 참조).
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