임대차 계약 종료 후 임대차 보증금 반환 및 미지급 차임, 원상회복 비용 청구 사건

이 사건은 임대인 A가 임차인 D를 상대로 미지급 차임과 건물 원상회복 비용, 영업자 지위 승계 지연에 따른 손해배상을 청구하고, 임차인 D는 임대차 보증금 반환을 청구하는 본소와 반소 사건입니다. 법원은 임차인 D가 갱신 협상 과정에서 임대인의 요구사항을 거부하고 일방적으로 차임을 감액하여 지급하는 등 신뢰관계가 파괴되었다고 보아 임대차 계약이 해지되었다고 판단했습니다. 이에 따라 임차인 D는 2022년 12월 1일부터 2023년 11월 19일까지의 미지급 차임 및 차임 상당 부당이득금 14,210,000원을 임대인 A에게 지급할 의무가 있다고 보았습니다. 그러나 임대인 A가 청구한 원상회복 비용(전기공사비, 방수공사비, 창틀 공사비)과 영업자 지위 승계 지연에 따른 손해배상 청구는 임차인의 책임임을 인정할 증거가 부족하거나 임대인과 임차인의 의무가 동시이행 관계에 있다는 이유로 기각되었습니다. 최종적으로 법원은 임대인 A는 임차인 D에게 임대차 보증금 5,250만 원에서 미지급 차임 14,210,000원을 공제한 38,290,000원을 반환하고, 2023년 12월 20일부터 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• A: 건물을 임대한 임대인으로, 임차인 D에게 미지급 차임과 원상회복 비용 등을 청구하고 임차인 D로부터 임대차 보증금 반환을 청구받은 당사자입니다.
• D: 건물 지층, 1층, 2층을 임차하여 한증막을 운영한 임차인으로, 임대인 A에게 임대차 보증금 반환을 청구하고 임대인 A로부터 미지급 차임 등을 청구받은 당사자입니다.

분쟁 상황

임대인 A는 2019년 12월 1일 임차인 D와 건물 내 지층, 1층, 2층을 보증금 5,000만 원, 월세 500만 원(이후 400만 원으로 감액), 임대차 기간 2019년 12월 1일부터 2022년 11월 30일까지로 하는 임대차 계약을 체결했습니다. 임차인 D는 해당 공간에서 한증막을 운영했습니다. 계약 만료 6개월 전인 2022년 8월 2일 임대인 A는 임대차 계약 해지 및 갱신 거절 통보를 했으나, 임차인 D는 갱신을 주장했습니다. 이에 임대인 A는 2022년 11월 28일 보증금과 차임을 5% 증액하고 임대차 기간을 1년으로 하며, 건물 뒷마당에서 목재 작업을 하지 않고 전선을 임의로 변경하지 않을 것 등 새로운 특약사항을 요구했습니다. 그러나 임차인 D는 이러한 조건을 받아들이지 않고, 이전 차임이 300만 원이었다고 주장하며 갱신 후 차임을 315만 원(부가가치세 포함 3,465,000원)으로 일방적으로 감액하여 지급하기 시작했습니다. 이 과정에서 임대인 A는 임차인 D가 신뢰 관계를 파괴했다고 보고 2023년 2월 6일 임대차 계약 해지를 통보했습니다. 이후 임차인 D는 2023년 12월 19일 이 사건 건물을 임대인 A에게 인도했습니다. 임대인 A는 미지급 차임, 원상회복 비용, 영업허가권 양도 지연에 따른 손해배상을 청구했으며, 임차인 D는 임대차 보증금 반환과 유익비 상환, 손해배상을 반소로 청구하며 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 임대차 계약의 종료 시점 및 사유 (신뢰관계 파괴로 인한 해지 여부).
2. 임차인 D의 미지급 차임 또는 차임 상당 부당이득금 지급 의무 범위.
3. 임차인 D의 건물 원상회복 의무 및 관련 비용 발생 여부와 책임.
4. 임차인 D의 영업자 지위 승계 절차 이행 지연에 따른 손해배상 책임 및 '권리금' 성격의 금전 지급 의무와 동시이행 관계 여부.
5. 임대인 A의 임대차 보증금 반환 의무 및 그 범위, 지연손해금 기산점.

법원의 판단

1. 제1심판결을 변경하여, 임대인 A는 임차인 D에게 38,290,000원 및 이에 대하여 2023년 12월 20일부터 2025년 8월 21일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 임대인 A의 본소청구(미지급 차임, 원상회복비, 손해배상 등) 및 임차인 D의 나머지 반소청구(유익비, 손해배상 등)를 각 기각한다.
3. 소송 총비용은 본소와 반소를 합하여 65%는 임대인 A가, 나머지는 임차인 D가 각 부담한다.
4. 제1항의 금액은 가집행할 수 있다.

결론

항소심 법원은 임차인 D가 임대차 계약 갱신 과정에서 신뢰를 깨뜨려 계약이 해지되었음을 인정하고, 미지급 차임 상당액 14,210,000원을 임차인 D가 임대인 A에게 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 그러나 임대인 A가 주장한 원상회복 비용과 영업 지위 승계 지연에 따른 손해배상 청구는 증거 부족 및 동시이행 관계라는 법리에 따라 받아들여지지 않았습니다. 결과적으로 임대인 A는 임대차 보증금 5,250만 원에서 미지급 차임을 공제한 38,290,000원을 임차인 D에게 반환하고, 부동산 인도일 다음날부터 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다. 이는 임대인과 임차인 모두의 청구가 일부 받아들여지고 일부 기각된 결과입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 다음 법령과 법리가 적용되었습니다.

1. 대기환경보전법 제23조 제1항 및 제38조: 피고가 신고하지 않고 배출시설을 설치하여 이 법을 위반하였고, 그 결과 화성시로부터 사용중지 명령을 받았습니다. 이는 임차인이 사업을 운영함에 있어 관련 법규를 준수해야 할 의무를 보여줍니다.
2. 임대차 계약의 해지: 판결은 '계속적 계약은 당사자 상호간의 신뢰관계를 그 기초로 하는 것이므로, 당해 계약의 존속 중에 당사자의 일방이 그 계약상의 의무를 위반함으로써 그로 인하여 계약의 기초가 되는 신뢰관계가 파괴되어 계약관계를 그대로 유지하기 어려운 정도에 이르게 된 경우에는 상대방은 그 계약관계를 막바로 해지함으로써 그 효력을 장래에 향하여 소멸시킬 수 있다'는 대법원 1995. 3. 24. 선고 94다17826 판결의 법리를 적용했습니다. 임차인이 갱신 조건을 거절하고 임의로 차임을 감액하여 지급한 행위가 신뢰관계 파괴로 이어져 임대차 계약이 해지된 것으로 보았습니다.
3. 임대차 보증금의 담보적 성격 및 공제: 대법원 2010. 5. 13. 선고 2010다8938 판결에 따르면, '임대차보증금은 임대차계약 종료 후 임대인에게 목적물을 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다'고 합니다. 이에 따라 임대차 보증금에서 미지급 차임이 공제되었습니다.
4. 동시이행의 항변권: 대법원 2010. 5. 13. 선고 2010다8938 판결은 '쌍방의 채무가 동시이행관계에 있는 경우 일방의 채무의 이행기가 도래하더라도 상대방 채무의 이행제공이 있을 때까지는 그 채무를 이행하지 않아도 이행지체의 책임을 지지 않는 것'이라고 명시하고 있습니다. 본 사건에서는 임차인의 건물 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무, 그리고 임차인의 영업자 지위 승계 절차 이행 의무와 임대인의 권리금 명목 대가 지급 의무가 동시이행 관계에 있다고 보았습니다. 따라서 임대인이 건물을 인도받기 전까지는 보증금 반환 지연에 대한 책임이 없으며, 임차인이 권리금 명목의 대가를 받기 전까지는 영업자 지위 승계 절차 이행을 거절해도 손해배상 책임이 없다고 판단했습니다.
5. 민사소송법 제420조 (항소법원의 심판 범위)​: 제1심판결의 이유 중 일부 내용(유익비상환청구 및 손해배상청구 부분)을 수정하여 그대로 인용한다고 명시되어 있습니다.

참고 사항

임대차 계약 관계에서 분쟁을 예방하고 해결하기 위한 참고사항은 다음과 같습니다.

1. 임대차 계약 갱신 시 협상 내용 명확화: 계약 갱신 시에는 보증금, 차임뿐만 아니라 특약사항 등 모든 변경 사항을 서면으로 명확히 합의하고 계약서에 반영해야 합니다. 구두 합의는 추후 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.
2. 임대차 계약 종료 시 원상회복 의무 확인: 임차인은 계약 종료 시 임차물을 '계약 당시의 상태로 원상복구'할 의무가 있습니다. 그러나 통상적인 사용으로 인한 마모나 임대인이 부담해야 할 수선 의무에 해당하는 부분까지 임차인이 원상회복해야 하는 것은 아닙니다. 임차인의 귀책사유로 인한 파손이나 변경에 대해서만 책임이 있습니다. 따라서 임대인은 원상회복 비용을 청구할 경우 임차인의 귀책사유로 인한 손상임을 구체적인 증거로 입증해야 합니다.
3. 권리금 회수 기회 보호 및 동시이행 관계 인지: 상가건물 임대차보호법에 따라 임차인은 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있습니다. 권리금 명목의 금전이 오간 경우, 임차인의 영업자 지위 승계 절차 이행 의무와 임대인 또는 신규 임차인의 권리금 지급 의무는 동시이행 관계에 있을 수 있습니다. 따라서 권리금 관련 분쟁 발생 시 일방적인 채무 불이행 주장은 받아들여지지 않을 수 있으므로, 권리금 계약 내용을 명확히 해두는 것이 중요합니다.
4. 임대차 보증금 반환과 건물 인도 의무: 임대차 보증금 반환 의무와 임차물의 인도 의무는 동시이행 관계입니다. 임대인은 임차물 인도를 받기 전까지는 보증금 반환을 지체하더라도 지연손해금 책임이 발생하지 않습니다. 따라서 임차인은 건물을 완전히 인도한 시점부터 지연손해금을 청구할 수 있습니다.
5. 적법한 사업 운영: 임차인은 임대차 목적물을 사용할 때 관련 법규를 준수해야 합니다. 본 사례와 같이 '대기환경보전법' 위반 등으로 사용중지 명령을 받게 되면 사업 운영에 심각한 차질이 생기고, 이는 임대차 계약 관계에도 영향을 미칠 수 있습니다.