대리인과 맺은 임대차 계약 보증금 반환 분쟁 사건

원고가 임대인의 대리인으로 기재된 회사와 임대차 계약을 맺고 보증금을 지급했으나, 건물의 소유권이 변경되고 보증금 중 일부만 반환되자 잔여 보증금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 계약 당사자인 임대인에게는 책임이 없다고 보았으나, 임대인을 대리하여 계약을 체결한 회사에는 대리권이 없었으므로 무권대리인으로서 보증금 반환 책임이 있다고 판단했습니다. 다만 회사의 대표자 등 개인에게 불법행위 책임은 인정하지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 임대차 계약을 체결하고 보증금 7,500만 원을 지급했으나 5,000만 원을 돌려받지 못한 임차인.
• 피고 B: 사건 건물의 소유주였으나 임대차 계약 체결 당시 임대인으로 명시된 계약의 직접 당사자는 아닌 자.
• 피고 주식회사 C: 원고와 임대차 계약을 체결할 당시 피고 B의 권리수임자로 기재되었던 회사.
• 피고 D: 피고 C의 대표이사.
• 피고 E: 피고 C의 직원.

분쟁 상황

원고는 기존 임대차 계약의 보증금을 새로운 임대차 계약의 보증금으로 대체하기로 하고, 건물 소유주로 명시된 피고 B의 권리수임자인 피고 C과 임대차 계약을 체결했습니다. 그러나 이후 건물의 소유자가 변경되고, 원고가 L호를 인도하게 되었음에도 불구하고 임대차 보증금 7,500만 원 중 2,500만 원만 반환받았고, 나머지 5,000만 원을 돌려받지 못하게 되자 소송을 제기했습니다. 원고는 건물 소유주인 피고 B, 그리고 임대차 계약을 체결한 회사인 피고 C 및 그 대표자와 직원을 상대로 보증금 반환을 청구했습니다.

핵심 쟁점

원고와 건물 소유주 피고 B 사이에 적법한 임대차 계약이 체결되었는지 여부, 피고 B에게 민법 제129조에 따른 표현대리 책임이 인정되는지 여부, 피고 C이 피고 B를 대리할 권한 없이 계약을 체결한 무권대리인으로서 보증금 반환 책임이 있는지 여부, 피고 C의 대표자 D과 직원 E에게 불법행위에 따른 손해배상 책임이 있는지 여부.

법원의 판단

법원은 원고의 피고 B에 대한 주위적 청구(적법한 계약 또는 표현대리 책임)를 기각했습니다. 피고 B와 원고 사이에 적법한 임대차 계약이 체결되었다고 보기 어렵고, 피고 C이 피고 B를 대리할 권한이 없었으며 원고가 대리권 확인을 소홀히 했으므로 표현대리 책임도 인정되지 않는다고 보았습니다. 원고의 피고 주식회사 C에 대한 예비적 청구는 인용되었습니다. 피고 C은 피고 B를 대리할 권한 없이 임대차 계약을 체결한 무권대리인으로서, 원고에게 남아있는 보증금 5,000만 원과 이에 대한 2023년 3월 18일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 피고 D, E에 대한 예비적 청구(불법행위 책임)는 기각되었습니다. 피고 D, E이 불법행위를 하였다고 인정하기에 증거가 부족하다고 판단했습니다.

결론

원고는 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하여 소송을 제기했으나, 실질적인 임대인으로 기재된 회사만 무권대리인으로서 남은 보증금 5,000만 원과 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다. 최초 건물주 및 회사의 대표자와 직원에 대한 청구는 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제129조 (대리권 소멸 후의 표현대리): 대리권이 소멸된 후에 대리행위를 한 경우에 상대방이 대리권 소멸의 사실을 알지 못하고 과실 없이 대리행위를 한 때에는 본인이 책임을 져야 한다는 규정입니다. 이 사건에서는 피고 B의 아버지 N이 이전 위임계약 기간이 만료된 후에 임대차 계약에 관여하고, 피고 C이 B를 대리하는 형식으로 계약을 맺었지만, 원고가 피고 C의 대리권 유무를 충분히 확인하지 않은 과실이 인정되어 피고 B의 표현대리 책임은 인정되지 않았습니다. 즉, 계약 당사자는 대리인에게 대리권이 있는지 확인해야 할 의무를 다해야 한다는 법리가 적용된 것입니다. 민법 제135조 제1항 (무권대리인의 상대방에 대한 책임): 다른 사람의 대리인으로서 계약을 맺은 사람이 실제로는 그 대리권이 없었고 본인(임대인)도 그 계약을 추인(승인)하지 않은 경우, 무권대리인은 상대방에게 계약의 이행 또는 손해배상의 책임을 져야 한다는 규정입니다. 이 사건에서 피고 C은 피고 B를 대리할 권한이 없었음에도 계약을 체결했고, 피고 B가 이를 추인하지 않았으므로, 피고 C은 원고에게 잔여 보증금 5,000만 원을 반환할 책임이 있다고 판단되었습니다.

참고 사항

임대차 계약 시, 계약 상대방이 실제 소유주인지, 대리인이라면 적법한 대리권이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 위임장, 인감증명서 등 대리권을 증명하는 서류를 꼼꼼히 확인하고, 가능하다면 실제 소유주와 직접 통화하여 의사를 확인하는 것이 좋습니다. 이전 계약의 보증금을 새로운 계약의 보증금으로 대체하는 경우, 해당 내용이 계약서에 명확히 명시되고, 관련된 모든 당사자가 합의했음을 증명할 자료를 확보해야 합니다. 계약서에 임대인의 권리수임자가 별도로 기재되어 있다면, 이 수임자의 권한 범위와 계약 유효 기간 등을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 위임 계약 기간이 만료되었을 가능성이 있는 경우 반드시 재확인해야 합니다. 만약 대리인이 대리권 없이 계약을 체결한 경우(무권대리), 계약의 직접 당사자인 대리인에게 책임을 물을 수 있습니다. 그러나 대리인의 상급자나 관련 인물에게 불법행위 책임을 묻기 위해서는 구체적인 기망 행위나 손해 발생과의 인과관계를 명확히 입증할 수 있는 증거가 필요합니다.