임차인의 원상회복 불이행으로 매매계약이 해제된 아파트 사건

임차인이 임대차 계약 종료 후 아파트 원상회복 의무를 이행하지 않아, 임대인이 매수인에게 아파트를 제때 인도하지 못하게 되었습니다. 이로 인해 아파트 매매계약이 해제되었고, 임대인은 매수인에게 위약금 등을 지급하게 되었습니다. 임대인은 임차인에게 원상회복 비용과 매매계약 해지로 인한 손해배상을 청구하였고, 법원은 임차인의 책임을 일부 인정하면서도 임대인의 손해 발생 및 확대 기여를 이유로 임차인의 배상 책임을 제한한 사건입니다.

관련 당사자

• A (원고): 아파트 소유주이자 임대인
• C (피고): 아파트 임차인
• F: 아파트를 매수하려던 매수인
• G (주식회사 G): 아파트 원상복구 공사를 담당한 업체

분쟁 상황

임차인 C는 임대인 A의 아파트에 거주하며 총 8개월분의 월 차임 640만 원을 연체하고 마루, 아트월, 식탁, 문틀 등을 훼손하였으며, 벽지, 아트월, 방문에 낙서를 하고 욕실 타일 일부를 파손했습니다. 임대차 계약이 2019년 11월 26일에 만료되었으나, C는 원상회복 의무를 이행하지 않았습니다. A는 이 아파트를 매수인 F에게 2019년 11월 27일에 인도하기로 계약했었는데, 특약으로 임차인의 비협조로 상태 확인이 불가능하며, 파손 시 매도인이 수리 후 인도하고 잔금일을 미룰 수 있다고 정했습니다. C가 원상회복을 해주지 않자 A는 F에게 아파트를 인도하지 못했고, F는 2019년 12월 5일 매매계약 해제를 통보하며 계약금 4,500만 원과 손해배상금 4,500만 원, 합계 9,000만 원을 요구했습니다. A는 F에게 계약금 4,500만 원을 반환하고, F의 지급명령에 따라 위약금 및 중개수수료 등 총 47,202,386원을 지급했습니다. A는 아파트 원상복구를 위해 7,200,000원을 지출했습니다. 이에 A는 C에게 원상회복 비용과 매매계약 해지로 인한 손해배상금을 청구하는 소송을 제기했고, C는 보증금을 돌려받지 못하자 주택임차권등기명령을 신청하며 맞섰습니다.

핵심 쟁점

임차인이 임대차 계약 종료 후 아파트 원상회복 의무를 제대로 이행하지 않았을 때, 그로 인해 발생하는 직접적인 원상회복 비용뿐만 아니라 임대인이 제3자와의 매매계약 해지로 입게 되는 위약금 등의 특별손해까지 임차인이 배상해야 하는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 이러한 손해배상액을 산정할 때 임대인에게도 손해 발생 또는 확대에 기여한 부분이 있다면 그 책임 비율을 어떻게 정해야 하는지가 문제되었습니다.

법원의 판단

항소심 법원은 제1심판결의 본소에 대한 부분 중 피고가 지급을 명받은 금액을 초과하는 부분을 취소하고, 초과 부분에 해당하는 원고의 본소 청구를 기각했습니다. 최종적으로 피고(임차인)는 원고(임대인)에게 35,521,431원 및 이에 대한 지연손해금(2020. 9. 25.부터 2023. 2. 2.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 이는 원상회복 공사비용 7,200,000원 전액과 매수인에게 지급한 손해배상금 47,202,386원 중 60%에 해당하는 28,321,431원을 합산한 금액입니다.

결론

임차인의 원상회복 의무 불이행으로 인한 손해배상 책임은 인정되었으나, 매매계약 해지로 인한 특별손해 발생 및 확대에 임대인의 과실도 일부 인정되어 임차인의 손해배상 책임이 제한되었습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제654조(준용규정) 및 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권): 임차인은 임대차 계약이 종료하면 빌린 물건을 원래 상태로 돌려놓아야 할 의무가 있습니다. 본 사안에서 임차인이 아파트에 여러 손상을 입혔고, 이는 단순한 자연적 마모를 넘어선 인위적 훼손으로 판단되어 임차인에게 원상회복 의무 불이행에 따른 손해배상 책임이 인정되었습니다. 민법 제393조(손해배상의 범위): 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상 손해를 그 한도로 하고, 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상책임이 있습니다. 본 사안에서 아파트 원상회복 공사비용은 통상 손해로, 매매계약 해지로 인한 위약금 등은 특별 손해로 인정되었습니다. 법원은 매매계약의 특약 사항과 임차인의 비협조적인 태도를 고려하여 임차인이 매매계약의 존재와 원상회복 불이행 시 계약 해제가 발생할 수 있음을 알았거나 알 수 있었다고 보았습니다. 과실상계 원칙: 손해의 발생이나 확대에 피해자(임대인)에게도 잘못이 있다면 법원은 가해자(임차인)의 손해배상 책임을 줄일 수 있습니다. 본 사안에서는 임대인이 임차인의 원상회복 불이행을 알았음에도 즉시 손해를 줄이기 위한 조치를 충분히 취하지 않은 점 등을 고려하여 임차인의 책임 비율을 60%로 제한했습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법: 소송이 제기된 경우 지연손해금의 이율을 정하는 법률입니다. 본 사안에서는 법원이 피고의 이행 의무 존재 여부나 범위에 대한 항쟁이 타당하다고 인정한 시점까지는 민법상 연 5% 이율을, 그 이후 다 갚는 날까지는 소송촉진법상 연 12% 이율을 적용했습니다.

참고 사항

임차인은 임대차 계약 종료 시 임차 목적물을 원래 상태로 돌려놓을 의무가 있습니다. 이는 계약서에 명시되어 있지 않아도 민법상 당연한 의무입니다. 자연적인 마모나 통상적인 사용으로 인한 손상은 임차인이 원상회복할 의무가 없습니다. 그러나 벽지 훼손, 낙서, 파손 등 인위적인 손상은 임차인이 책임져야 합니다. 임대인은 임차인의 원상회복 불이행으로 인해 발생하는 다른 손해(특별손해)에 대해서도 배상을 요구할 수 있습니다. 다만 이러한 특별손해는 임차인이 그 발생을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한정되며, 임대인에게도 손해 발생 또는 확대에 기여한 부분이 있다면 임차인의 배상 책임이 제한될 수 있습니다. 임차인의 원상회복 불이행이 예상되거나 실제로 발생할 경우, 임대인은 적극적으로 손해를 줄이기 위한 조치를 취해야 합니다. 예를 들어, 임대차 보증금에서 우선 원상복구 비용을 공제하고 공사를 진행하는 방안을 고려할 수 있습니다. 임차인도 정당하게 보증금을 돌려받지 못하는 경우, 자신의 권리를 보호하기 위해 주택임차권등기명령 신청과 같은 법적 절차를 활용할 수 있습니다.