임대차
원고 A는 피고 B 소유 아파트의 임대차 가계약을 맺고 가계약금 200만원을 지급했습니다. 피고가 계약을 파기하자 원고는 가계약금의 배액인 400만원에서 이미 반환받은 200만원을 제외한 200만원과 지연손해금을 청구했으나, 법원은 당사자 간 가계약금을 위약금으로 하기로 하는 명확한 특약이 없으므로 원고의 청구를 기각했습니다.
원고 A는 2020년 9월 19일 피고 B 소유의 C아파트 D호에 대한 임대차 가계약을 체결하고 가계약금 200만원을 피고에게 지급했습니다. 이후 피고가 일방적으로 가계약을 파기하자, 원고는 피고에게 위약금으로 가계약금의 배액인 400만원에서 이미 반환받은 200만원을 제외한 나머지 200만원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 것을 청구했습니다. 원고는 부동산 중개업자가 보낸 "계약금 입금 후 변심에 따른 해지 시 계약금 환불은 없으며 임대인은 배액배상 하여야 합니다."라는 문자 메시지를 근거로 피고의 배액 배상 의무를 주장했습니다.
임대차 가계약금 지급 후 계약이 무산되었을 때, 가계약금을 위약금으로 보거나 가계약금의 배액을 배상하기로 하는 약정이 당사자 간에 명시적으로 있었는지 여부
원고의 항소를 기각하고 항소 비용은 원고가 부담한다. 즉, 피고는 원고에게 200만원 및 지연손해금을 지급할 의무가 없다는 제1심판결을 유지한다.
유상계약에서 계약금 등 금원이 수수된 경우 이를 위약금으로 보기 위해서는 위약금으로 하기로 하는 명확한 '특약'이 있어야 합니다. 본 사건에서는 부동산 중개업자가 보낸 문자 메시지가 계약의 교섭단계에서 대략적인 조건을 안내한 것에 불과하며, 원고와 피고 사이에 가계약금을 위약금으로 하거나 배액 배상 약정을 했다고 인정할 증거가 부족하므로 원고의 청구를 기각했습니다.
민법 제398조 손해배상액의 예정에 따르면, 유상계약에서 계약금 등 금원이 수수되었다고 하더라도 이를 '위약금'으로 하기로 하는 특약이 있는 경우에 한하여 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가집니다. 즉, 계약을 어겼을 때 손해배상액을 미리 정해놓는다는 명확한 합의가 있어야 합니다. 이러한 특약이 없는 경우에는 그 계약금 등을 손해배상액의 예정으로 볼 수 없으며(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다11429 판결 참조), 수수된 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되거나 배액을 배상해야 하는 것은 아닙니다(대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다52078,52085 판결 참조). 본 판례에서는 부동산 중개업자가 보낸 문자 메시지가 당사자 간의 위약금 약정으로 볼 수 있는지가 쟁점이 되었으나, 법원은 해당 문자 메시지가 계약 교섭 단계에서 대략적인 조건을 안내한 것에 불과하고, 달리 가계약금을 위약금으로 하거나 배액 배상하기로 하는 특약이 있었다고 볼 증거가 없다고 판단했습니다.
가계약금은 법적으로 명확한 규정이 없으므로, 지급 전에 가계약금의 성격(예: 단순히 계약 의사 표시인지, 계약금의 일부로서 위약금 성격이 있는지)을 구체적으로 합의해야 합니다. 계약금 또는 가계약금을 주고받을 때, 일방이 계약을 어겼을 경우 어떻게 처리할 것인지(예: 계약금을 돌려주지 않거나, 배액을 배상하는 등)를 계약서나 별도의 서면으로 명확히 약정해야 합니다. 특히 '위약금' 조항은 손해배상액의 예정으로서 중요한 의미를 가지므로, 구두 합의보다는 문서화된 계약 내용에 포함시키는 것이 분쟁 예방에 필수적입니다. 부동산 중개업자의 안내 문자 메시지 등은 계약 교섭 단계의 참고 자료일 뿐, 당사자 간의 최종적인 합의를 의미하는 것은 아닐 수 있습니다. 중요한 계약 조건은 당사자 본인이 직접 확인하고 합의하여야 법적 구속력을 가질 수 있습니다.
