임대보증금 반환 채권 양도 해지 사건

원고(A 주식회사)가 D으로부터 임대차보증금 반환채권을 양수받아 피고(B, C)들에게 보증금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 기존 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되어 오다가 임차인 D의 해지 의사 표시와 아파트 인도(카드키 수령)로 인해 해지되었음을 인정하고, 미납 월차임 및 관리비 등을 공제한 나머지 보증금 6,450,994원을 원고에게 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구와 항소는 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고): A 주식회사 (원래 임차인의 임대차보증금반환채권을 양수받은 회사)
• 피고(반소원고): B, C (임대인)
• D: 선행 임대차계약의 원래 임차인으로, 원고에게 임대차보증금반환채권을 양도함
• 망인: 선행 임대차계약의 원래 임대인 (사망)
• E: 원고를 대리한 사람 (임대차 계약 관계에 직접적인 당사자는 아님)

분쟁 상황

D과 망인 사이에 체결된 아파트 임대차 계약이 있었고, 망인 사망 후 피고들이 임대인 지위를 승계했습니다. D은 임대차보증금 반환채권을 원고에게 양도했습니다. 원고는 양수받은 채권을 근거로 피고들에게 임대차보증금 반환을 청구했으나, 피고들은 미납 월차임과 관리비 등을 공제해야 한다고 주장했습니다. 특히 아파트의 실제 인도 시점에 대한 원고와 피고들의 주장이 엇갈려 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

임대차보증금 반환채권 양도의 유효성 여부와 채권양수인인 원고에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있는지 여부, 선행 임대차 계약의 해지 시점 및 그에 따른 임대차보증금에서 공제될 미지급 차임 및 관리비 등의 범위, 임대차 목적물(아파트)의 인도 시점.

법원의 판단

법원은 피고들이 공동하여 원고에게 6,450,994원 및 이에 대한 지연손해금(2021년 12월 25일부터 2022년 3월 10일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하도록 판결했습니다. 원고의 나머지 본소 청구와 항소는 기각되었습니다. 소송 비용은 원고가 80%, 피고들이 20%를 부담하도록 했습니다.

결론

이 사건은 임대차보증금 반환채권이 양도된 상황에서 계약 해지 및 목적물 인도 시점을 확정하고, 그에 따라 공제될 금액을 산정하여 최종적으로 반환될 보증금액을 결정한 사례입니다. 임차인 측의 주장(2019년 6월 인도)이 받아들여지지 않고, 카드키 수령 시점(2021년 12월)이 실제 인도 시점으로 인정되어 임대인의 공제 주장이 일부 인용되었습니다.

연관 법령 및 법리

채권양도: 민법상 채권은 원칙적으로 양도할 수 있으며, 채권 양도인이 채무자에게 양도 통지를 해야 채무자에게 대항할 수 있습니다. 이 사건에서 D이 원고에게 임대차보증금 반환채권을 양도하고 피고들에게 통지함으로써, 원고는 피고들에게 보증금 반환을 청구할 권리를 갖게 되었습니다. 임대차 계약의 해지 및 보증금 반환: 임대차 계약이 해지되면 임차인은 임차물을 반환하고 임대인은 보증금을 반환할 의무가 발생합니다. 이때 임대인은 연체 차임, 관리비, 손해배상금 등을 보증금에서 공제할 수 있습니다. 본 사안에서는 D의 해지 의사 표시(채권양도 통지, 내용증명, 카드키 인도)와 피고들의 수용으로 임대차 계약이 해지된 것으로 보았으며, 실제 목적물 인도 시점까지 발생한 미납액이 보증금에서 공제되었습니다. 민사소송법 제420조: '항소법원은 제1심판결이 정당하다고 인정한 때에는 피고의 항소를 기각하여야 한다.' 이 조항은 항소심에서 제1심판결의 사실인정과 판단이 정당하다고 판단될 경우, 별도로 이유를 다시 적지 않고 제1심판결의 이유를 인용할 수 있음을 규정합니다. 이 사건에서 원고의 기존 본소청구에 대한 항소 부분은 제1심판결의 이유를 인용하여 기각되었습니다. 지연손해금: 민법상 금전채무 불이행에 대한 지연손해금은 연 5%이지만, 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소송이 제기된 후에는 연 12%의 높은 이율이 적용될 수 있습니다. 법원은 피고들이 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 판결 선고일까지는 민법상 이율을, 그 다음날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법상 이율을 적용했습니다.

참고 사항

임대차보증금 반환채권이 양도될 경우, 채권 양도 통지가 임대인에게 명확히 전달되었는지 확인해야 합니다. 임대차 계약 해지 의사 표시는 내용증명 등 명확한 방식으로 남기는 것이 좋습니다. 임대차 목적물 반환 시에는 임대인에게 열쇠, 카드키 등을 직접 전달하고 확인서를 받는 등 인도 시점을 명확히 증명할 수 있는 자료를 확보해야 합니다. 이는 미납 차임이나 관리비 공제 범위에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 임차인이 더 이상 주택을 점유하거나 사용하지 않더라도 임대인에게 정식으로 인도하지 않은 상태라면, 해당 기간의 차임이나 관리비가 임대차보증금에서 공제될 수 있음을 유의해야 합니다. 기존 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되는 경우, 해지 의사 표시와 목적물 인도 절차를 정확히 이행해야 합니다.