토지거래허가구역 등

토지거래허가구역의 지정

• 국토교통부장관 또는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 함)는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위해 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 다음의 지역에 대해서는 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 “허가구역”이라 함)으로 지정할 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제1항 전단 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제7조제1항).

  • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 광역도시계획, 도시·군기본계획, 도시·군관리계획 등 토지이용계획이 새로 수립되거나 변경되는 지역

  • 법령의 제정·개정 또는 폐지나 그에 따른 고시·공고로 인하여 토지이용에 대한 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역

  • 법령에 따른 개발사업이 진행 중이거나 예정되어 있는 지역과 그 인근지역

  • 그 밖에 국토교통부장관 또는 시·도지사가 투기우려가 있다고 인정하는 지역 또는 관계 행정기관의 장이 특별히 투기가 성행할 우려가 있다고 인정하여 국토교통부장관 또는 시·도지사에게 요청하는 지역

• 위의 경우 국토교통부장관 또는 시·도지사는 다음의 구분에 따라 허가대상자(외국인등을 포함함), 허가대상 용도와 지목 등을 특정하여 허가구역을 지정할 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제1항 후단 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제7조제2항).

  • 허가대상자: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제7조제1항제4호에 따른 지역에서 지가변동률 및 거래량 등을 고려할 때 투기우려가 있다고 인정되는 자

  • 허가대상 용도: 나대지 또는 「건축법」 제2조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 용도로 사용되는 부지 중 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제7조제1항제4호에 따른 지역에서 투기우려가 있다고 인정되는 토지의 용도

  • 허가대상 지목: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제7조제1항제4호에 따른 지역에서 투기우려가 있다고 인정되는 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목

지정절차

• 국토교통부장관 또는 시·도지사는 허가구역을 지정하려면 중앙도시계획위원회 또는 시·도도시계획위원회의 심의를 거쳐야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제2항 본문).

• 국토교통부장관 또는 시·도지사는 허가구역으로 지정한 때에는 지체 없이 허가대상자, 허가대상 용도와 지목 등 다음의 사항을 공고하고, 그 공고 내용을 국토교통부장관은 시·도지사를 거쳐 시장·군수 또는 구청장에게 통지하고, 시·도지사는 국토교통부장관, 시장·군수 또는 구청장에게 통지해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제3항 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제7조제4항).

  • 허가구역의 지정기간

  • 허가대상자, 허가대상 용도와 지목

  • 허가구역 내 토지의 소재지·지번·지목·면적 및 용도지역(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따른 용도지역을 말함)

  • 허가구역에 대한 축척 1/50,000 또는 1/25,000의 지형도

  • 허가 면제 대상 토지면적

• 위에 따라 통지를 받은 시장·군수 또는 구청장은 지체 없이 그 공고 내용을 그 허가구역을 관할하는 등기소의 장에게 통지해야 하며, 지체 없이 그 사실을 7일 이상 공고하고, 그 공고 내용을 15일간 일반이 열람할 수 있도록 해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제4항).

• 허가구역의 지정은 허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일 후에 그 효력이 발생합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제5항).

토지거래계약에 대한 허가

• 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당)하는 계약(예약을 포함. 이하 "토지거래계약"이라 함)을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제1항).

허가가 필요하지 않은 경우

• 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 위에 따른 허가가 필요하지 않습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제2항 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제9조제1항).

  • 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 다음의 구분에 따른 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약을 체결하려는 경우

• 토지거래계약을 체결하려는 당사자 또는 그 계약의 대상이 되는 토지가 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제3항에 따라 공고된 사항에 해당하지 않는 경우

• 다만, 국토교통부장관 또는 시·도지사가 허가구역을 지정할 당시 해당 지역에서의 거래실태 등을 고려하여 위의 면적으로 하는 것이 타당하지 않다고 인정하여 해당 기준면적의 10％ 이상 300％ 이하의 범위에서 따로 정하여 공고한 경우에는 그에 따릅니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제2항제1호 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제9조제1항 단서).

허가절차

• 허가를 받으려는 자는 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획, 취득자금 조달계획 등을 적어 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다. 다만, 시장·군수 또는 구청장에게 제출한 취득자금 조달계획이 변경된 경우에는 취득토지에 대한 등기일까지 시장·군수 또는 구청장에게 그 변경 사항을 제출할 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제3항 전단 및 단서).

• 시장·군수 또는 구청장은 허가신청서를 받으면 「민원 처리에 관한 법률」에 따른 처리기간에 허가 또는 불허가의 처분을 하고, 그 신청인에게 허가증을 발급하거나 불허가처분 사유를 서면으로 알려야 합니다. 다만, 선매협의(先買協議) 절차가 진행 중인 경우에는 위의 기간 내에 그 사실을 신청인에게 알려야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제4항).

• 위 기간에 허가증의 발급 또는 불허가처분 사유의 통지가 없거나 선매협의 사실의 통지가 없는 경우에는 그 기간이 끝난 날의 다음날에 허가가 있는 것으로 봅니다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 지체 없이 신청인에게 허가증을 발급해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제5항).

허가를 받지 않은 계약의 효력

• 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 않습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제6항).

이의신청

• 허가 또는 불허가 처분에 이의가 있는 자는 그 처분을 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제13조제1항).

• 이의신청을 받은 시장·군수 또는 구청장은 시·군·구도시계획위원회의 심의를 거쳐 그 결과를 이의신청인에게 알려야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제13조제2항).

국가 등의 토지거래계약에 관한 특례 등

• 허가를 받을 때 그 당사자의 한쪽 또는 양쪽이 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 등「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제11조제1항에 따른 공공기관 또는 공공단체인 경우에는 그 기관의 장이 시장·군수 또는 구청장과 협의할 수 있고, 그 협의가 성립된 때에는 그 토지거래계약에 관한 허가를 받은 것으로 봅니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제14조제1항).

허가를 받지 않아도 되는 경우

• ① 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 토지의 수용, ② 「민사집행법」에 따른 경매, ③ 그 밖에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 토지를 협의취득·사용하거나 환매하는 경우 등 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제11조제3항 각 호의 사유에 해당하는 경우에는 허가를 받지 않아도 됩니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제14조제2항).

불허가처분 토지에 관한 매수 청구

• 허가신청에 대하여 불허가처분을 받은 자는 그 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 해당 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제16조제1항).

토지 이용에 관한 의무

• 토지거래계약을 허가받은 자는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제14조제1항 각 호에서 정하는 사유가 있는 경우 외에는 다음의 구분에 따른 기간에 그 토지를 허가받은 목적대로 이용해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제17조제1항, 제12조 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제14조제2항).

• 시장·군수 또는 구청장은 토지거래계약을 허가받은 자가 허가받은 목적대로 이용하고 있는지를 매년 1회 이상 토지의 개발 및 이용 등의 실태를 조사해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제17조제2항 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제18조제1항).

이행강제금의 부과

• 시장·군수 또는 구청장은 토지의 이용 의무를 이행하지 않은 자에 대하여는 상당한 기간을 정하여 토지의 이용 의무를 이행하도록 명할 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제18조제1항 본문).

• 시장·군수 또는 구청장은 위 이행명령이 정해진 기간에 이행되지 않은 경우에는 토지 취득가액의 10/100의 범위에서 이행강제금을 부과하며, 시장·군수 또는 구청장은 최초의 이행명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 한 번씩 그 이행명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과·징수할 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제18조제2항 및 제3항).

• 시장·군수 또는 구청장은 이용 의무기간이 지난 후에는 이행강제금을 부과할 수 없으며, 이행명령을 받은 자가 그 명령을 이행하는 경우에는 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하되, 명령을 이행하기 전에 이미 부과된 이행강제금은 징수해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제18조제4항 및 제5항).