손해배상
이 사건은 수원 I아파트의 분양을 맡았던 한국토지주택공사를 상대로 아파트 전유 부분에 발생한 하자에 대한 손해배상을 청구한 소송입니다. 원고인 구분소유자들은 아파트가 설계도면과 다르게 시공되거나 부실 시공되어 하자가 발생했다고 주장했습니다. 법원은 아파트의 하자가 존재함을 인정하고 피고 한국토지주택공사의 손해배상 책임을 인정했습니다. 다만 아파트 사용승인일로부터 약 10년 이상 경과한 점, 자연 노화 가능성 및 입주자들의 관리상 잘못 등을 고려하여 피고의 책임 범위를 50%로 제한했습니다. 또한 피고의 제척기간 도과 주장은 기각되었으나, 일부 선정자들은 구분소유자임이 입증되지 않아 그들의 청구는 받아들여지지 않았습니다.
한국토지주택공사는 수원 I아파트를 공공임대 아파트로 신축하여 2011년 11월 18일 사용승인을 받았습니다. 이후 10년의 의무 임대차 기간이 만료된 뒤 2021년 3월부터 5월 사이에 각 호실에 대한 분양전환이 이루어졌습니다. 아파트의 새로운 구분소유자가 된 입주민들은 아파트 전유 부분에 설계도면과 다르게 시공되거나 부실 시공된 여러 하자가 있음을 발견했습니다. 이에 이들 입주민들은 선정당사자를 통해 한국토지주택공사를 상대로 아파트 하자에 대한 손해배상을 청구하게 되었습니다.
수원 I아파트의 전유 부분에 하자가 존재하는지 그 범위는 어느 정도인지, 피고인 한국토지주택공사가 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임을 져야 하는지, 손해배상청구권이 법정 제척기간을 넘겨 소멸했는지 여부, 그리고 손해배상액을 얼마로 산정할지, 특히 아파트의 노후화 등을 고려하여 책임 범위를 제한할 수 있는지 등이 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고 한국토지주택공사가 원고(선정당사자 A) 및 별지 4 목록 기재 선정자들에게 총 222,169,482원의 손해배상금과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2021년 12월 7일부터 2024년 2월 7일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산하도록 했습니다. 별지 4 목록 기재 원고 및 선정자들의 나머지 청구와 선정자 B, C, D, E, F, G, H의 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고 및 선정자들과 피고 사이에 생긴 부분의 50%는 원고 및 선정자들이, 나머지는 피고가 부담하며, 기각된 선정자들은 본인들의 비용을 부담하도록 했습니다.
법원은 I아파트의 전유 부분 하자를 인정하고 한국토지주택공사에 손해배상 책임이 있다고 판단했습니다. 그러나 아파트의 오랜 사용으로 인한 자연 노화 현상과 입주자들의 관리상 잘못 가능성을 고려하여 피고의 배상 책임을 전체 손해액의 50%로 제한했습니다. 이에 따라 피고는 원고 및 인정된 선정자들에게 총 222,169,482원의 손해배상금을 지급해야 합니다. 피고의 제척기간 도과 주장은 받아들여지지 않았지만, 일부 선정자들은 해당 세대의 소유자임을 입증하지 못하여 청구가 기각되었습니다.
건축물의 하자는 공사 계약 내용과 다른 구조적, 기능적 결함이 있거나 통상적으로 갖춰야 할 품질을 갖추지 못한 것을 의미하며, 설계도면과의 일치 여부, 건축 관련 법규 준수 여부 등을 종합적으로 판단합니다. 전문 감정인의 감정 결과는 특별한 문제가 없는 한 법원에서 존중됩니다. 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(개정 집합건물법) 제9조의2 제2항에 따르면, 건물이 개정법 시행 이전에 임대되었다가 시행 이후 분양전환이 이루어진 경우 개정법이 적용되어 하자 담보 책임의 제척기간은 '구분소유자에게 인도한 날'부터 시작됩니다. 이는 임차인이 임대 기간 중 구분소유자로 지위가 변경된 시점(분양 전환일)을 기산점으로 봅니다. 법원은 아파트의 사용 기간, 자연 노화, 입주민의 관리상 잘못 등 여러 사정을 고려하여 공평의 원칙이나 신의성실의 원칙에 따라 손해배상액을 감액할 수 있습니다. 손해배상금에 대한 지연손해금은 판결 선고일까지는 민법상 연 5%의 이율이, 그 다음 날부터 실제 돈을 모두 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 이율이 적용됩니다.
아파트에 하자가 발생하면 즉시 사진 촬영, 전문가 진단 등 구체적인 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 공공임대 아파트처럼 임대 후 분양 전환된 경우, 하자 담보 책임의 제척기간은 '구분소유자에게 인도한 날'부터 시작되므로 분양 전환 시점을 명확히 파악해야 합니다. 소송을 제기하기 전에 해당 하자에 대한 제척기간이 경과하지 않았는지 반드시 확인해야 합니다. 여러 세대에 걸쳐 동일한 하자가 발생한 경우, 선정당사자를 선임하여 집합소송을 진행하면 소송 절차를 효율적으로 진행할 수 있습니다. 단, 선정당사자로 참여하는 입주민들이 해당 세대의 정당한 구분소유자인지 명확히 입증하는 자료를 준비해야 합니다. 오랜 기간 사용된 아파트의 경우, 자연적인 노화 현상이나 입주민의 부주의로 인한 하자가 복합적으로 발생할 수 있으므로, 이러한 점이 손해배상액을 정할 때 고려되어 감액될 수 있음을 염두에 두어야 합니다.
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