여러 사람이 공동으로 소유한 토지를 나누는 판결

원고들과 피고들이 2,687m²의 토지를 공동 소유하고 있었으나 분할 방법에 대한 협의가 이루어지지 않자, 원고들이 공유물분할을 청구한 사건입니다. 법원은 현물분할을 원칙으로 하여, 토지의 위치, 형상, 면적, 공유관계 발생 원인, 각자의 지분 비율 등을 종합적으로 고려했습니다. 특히 친인척 관계이거나 이해관계를 함께하는 공유자들을 묶어 토지가 지나치게 작은 면적으로 분할되지 않도록 했으며, 분할 후 토지의 가액이 현저히 감손될 염려가 없는지를 신중하게 판단했습니다. 결과적으로 법원은 경매를 통한 대금분할이 모두에게 손해가 될 수 있다는 점을 지적하며, 가장 공평하고 합리적인 방식으로 토지를 여러 구역으로 나누어 현물분할하라는 판결을 내렸습니다.

관련 당사자

• 원고들(A, B): 이 사건 토지를 다른 피고들과 함께 공유하며, 토지 분할을 법원에 청구한 당사자들로, 이해관계가 같아 함께 묶여 분할을 받았습니다.
• 피고들(D, E, F, G): 이 사건 토지의 공유자들로, 친족으로서 이해관계를 같이하여 한 묶음으로 분할을 받았습니다.
• 피고들(I, J, K, L): 이 사건 토지의 공유자들로, 인접한 곳에 토지와 건물을 소유하며 이해관계를 같이하여 한 묶음으로 분할을 받았습니다.
• 피고(탈퇴) M, N의 승계인수인(농업회사법인 주식회사 O): 이 사건 토지의 공유자 중 한 곳으로, 현물분할에 동의하지 않고 자신의 지분 인수나 공유관계 유지를 요구했으나, 최종적으로 단독 소유로 분할을 받았습니다.

분쟁 상황

원고들과 다수의 피고들이 약 2,687m² 규모의 한 필지 토지를 공동으로 소유하고 있었으나, 이 토지를 어떻게 나눌지에 대해 당사자들 간에 협의가 이루어지지 않았습니다. 분할을 금지하는 별도의 약정은 없었지만, 공유자 중 승계인수인은 다른 공유자가 자신의 지분을 매입하거나 공유 관계를 유지할 것을 요구하며 현물분할에 반대하는 입장이었고, 다른 공유자들은 원고가 제안한 현물분할 방식에 동의하는 등 분할 방법에 대한 의견이 엇갈렸습니다.

핵심 쟁점

여러 사람이 공동으로 소유한 토지에 대해 공유자들 간 분할 방식에 대한 합의가 이루어지지 않을 때, 법원이 어떤 방법으로 공유물을 분할해야 하는지, 특히 현물분할의 가능성과 공평하고 합리적인 현물분할의 방법을 결정하는 것이 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 <주소> 전 2,678m² 토지를 네 부분으로 현물 분할할 것을 명령했습니다.

1. 별지 도면 표시 (ㄷ) 부분 990m²는 원고 A이 81/126 지분, 원고 B가 45/126 지분을 공유하는 것으로 분할했습니다.
2. 별지 도면 표시 (ㄱ) 부분 283m²는 피고 I이 6/18 지분, 피고 J, K, L이 각 4/18 지분을 공유하는 것으로 분할했습니다.
3. 별지 도면 표시 (ㄴ) 부분 1,131m²는 피고 D, E, F, G가 각 1/4 지분을 공유하는 것으로 분할했습니다.
4. 별지 도면 표시 (ㄹ) 부분 283m²는 피고 M, N의 승계인수인인 농업회사법인 주식회사 O가 단독으로 소유하는 것으로 분할했습니다. 소송비용은 각 당사자가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 공유자들 간에 합의가 이루어지지 않은 공동 소유 토지에 대해, 현물분할을 원칙으로 하여 토지의 특성과 공유자들의 이해관계를 종합적으로 고려한 결과, 가장 공평하고 합리적인 방법으로 토지를 여러 구역으로 나누어 현물분할하라는 판결을 선고했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제268조 제1항 (공유물의 분할청구)​: '공유자는 다른 공유자에게 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년 내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.' 이 사건에서 원고들이 토지의 분할을 청구할 수 있었던 근거가 되는 조항입니다. 공유자는 원칙적으로 언제든지 다른 공유자에게 공동 소유하는 물건을 나누어 달라고 요구할 권리가 있으며, 특별히 분할하지 않기로 약정한 경우(최대 5년)가 아니라면 이 권리를 막을 수 없습니다. 본 사건에서는 분할금지 특약이 없었으므로 원고들의 분할청구권이 인정되었습니다.

2. 재판에 의한 공유물분할의 방법 (대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다40219, 40226 판결 등)​: 법원이 공유물을 분할할 때는 '현물분할'을 원칙으로 합니다. 이는 공유물을 현재의 상태 그대로 여러 개의 물건으로 나누어 각 공유자가 단독으로 소유하도록 하는 방법입니다. 만약 현물분할이 불가능하거나, 현물분할을 하게 되면 해당 물건의 가치가 현저히 줄어들 우려가 있는 경우에만 예외적으로 물건을 경매에 부쳐 그 대금을 나누는 '대금분할'을 명할 수 있습니다. 단순히 공유자들 사이에 분할 방식에 대한 합의가 없다는 주관적이고 추상적인 이유만으로 대금분할을 명령하는 것은 허용되지 않습니다. 본 사건에서도 법원은 토지의 위치, 형상, 면적, 공유자들의 지분 비율 및 이해관계 등을 종합적으로 고려하여 현물분할이 가장 공평하고 합리적이라고 판단하여 현물분할을 결정했습니다.

참고 사항

공유물분할 소송에서 법원은 현물분할을 가장 우선적인 원칙으로 삼습니다. 따라서 공동으로 소유한 토지를 나누고자 할 때는 먼저 현물로 나누는 방안을 모색해야 합니다. 현물분할이 어렵거나, 현물로 나눌 경우 토지의 가치가 현저히 줄어들 우려가 있을 때에 한하여 예외적으로 경매를 통한 대금분할을 고려할 수 있습니다. 법원은 현물분할 시 토지의 형태, 위치, 면적, 각 공유자의 지분 비율은 물론, 공유 관계가 발생한 경위와 공유자들 간의 친인척 관계나 이해관계 등을 종합적으로 고려하여 가장 공평하고 합리적인 분할 방법을 결정합니다. 만약 여러 공유자가 친인척 관계이거나 이해관계를 공유하고 있다면, 이들을 한 묶음으로 하여 토지를 분할함으로써 지나치게 작은 면적으로 나뉘는 것을 방지하고 효율적인 토지 활용을 도모할 수 있습니다. 분할될 각 토지가 모두 공로(주석로)에 접하거나, 사각형에 가까운 형태로 가치 감손이 적은 경우 현물분할의 가능성이 더욱 높아집니다. 경매를 통한 대금분할은 예상보다 낮은 가격으로 매각되어 공유자 모두에게 손해가 될 수 있다는 점을 인지해야 합니다.