지역주택조합 확정부담금 조항 무효로 인한 계약금 반환 판결

원고는 지역주택조합과 아파트 조합가입계약을 체결하고 조합원 부담금을 지급했습니다. 계약서에는 '확정부담금' 조항이 명시되어 있었으나 피고 조합은 이후 추가 부담금을 부과하며 계약 변경을 요구했습니다. 법원은 이 확정부담금 조항이 조합 총회 의결 없이 체결되어 무효이고 이 조항이 없었다면 원고가 계약을 하지 않았을 것이므로 조합가입계약 전체가 무효라고 판단했습니다. 따라서 피고 조합은 원고에게 기지급받은 부담금 58,098,000원 및 지연손해금을 반환하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 지역주택조합의 조합원
• 피고 B지역주택조합: 용인시에 아파트를 신축하는 사업을 시행할 목적으로 설립된 지역주택조합

분쟁 상황

원고는 2015년 10월 4일 피고 지역주택조합과 아파트 D호에 대해 총 193,660,000원의 부담금을 정하는 조합가입계약을 체결했습니다. 이 계약서에는 글자 크기와 색상이 다른 고무인으로 '본 계약의 부담금 총액은 확정부담금임을 인지한다'는 조항이 특별히 강조되어 날인되어 있었습니다. 원고는 이 계약에 따라 피고에게 총 58,098,000원의 조합원 부담금을 지급했습니다. 그러나 피고 조합은 2018년 11월 24일 임시총회를 개최하여 원고와 같은 전용면적 59m² 조합원에게 18,020,000원의 추가부담금을 부과하고, 이에 따라 조합가입계약서를 변경할 것을 원고에게 여러 차례 요구했습니다. 원고는 피고의 이러한 추가부담금 요구가 '확정부담금' 약정을 위반한 것이라며 계약 해제 또는 무효를 주장하며 기지급된 부담금의 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합 가입 계약 시 '확정부담금' 조항의 유효성 여부와 해당 조항이 무효일 경우 조합가입계약 전체의 효력 및 이미 지급된 부담금의 반환 의무가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

피고 B지역주택조합은 원고 A에게 58,098,000원 및 이에 대한 2019년 7월 24일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 피고가 부담하며 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 계약서에 명시된 '확정부담금 조항'이 다른 조항보다 우선하며 중요한 의미를 가진다고 보았습니다. 하지만 이 확정부담금 조항은 피고 조합의 조합원에게 부담이 되는 계약임에도 불구하고 조합규약에 따라 요구되는 총회 의결을 거치지 않아 무효라고 판단했습니다. 또한 이 '확정부담금' 약정이 없었다면 원고가 조합가입계약을 체결하지 않았을 중요한 요소였다고 보아 민법 제137조에 따라 이 사건 조합가입계약 자체가 무효라고 결론 내렸습니다. 결과적으로 피고는 원고에게 법률상 원인 없이 얻은 이득인 기지급 부담금 전액을 반환해야 할 의무가 있습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건의 주요 법리는 다음과 같습니다.

1. 민법 제137조 (법률행위의 일부 무효)​: '법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 한다. 그러나 그 무효 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다'고 규정하고 있습니다. 이 판례에서는 '확정부담금 조항'이 조합원에게 매우 중요한 고려 요소였고 이 조항이 없었더라면 원고가 조합가입계약을 체결하지 않았을 것이라고 인정되어 결국 무효인 확정부담금 조항으로 인해 전체 조합가입계약이 무효가 되는 결과로 이어졌습니다.

2. 지역주택조합 규약 상 총회 의결 사항: 피고 조합의 조합규약 제23조 제1항 제3호는 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약은 총회의 의결을 거쳐 결정한다'고 규정하고 있습니다. 확정부담금 조항은 조합원의 부담금에 직접적으로 영향을 미치는 매우 중요한 사항이므로 총회 의결이 반드시 필요했습니다. 총회 의결 없이 체결된 이 확정부담금 조항은 효력이 없다고 판단되었습니다.

3. 부당이득 반환: 계약이 무효로 판단된 경우, 이미 지급된 금원은 법률상 원인 없이 상대방에게 이익을 준 것이 되므로 민법상 부당이득 반환 원칙에 따라 이득을 취한 자(피고 조합)는 손해를 입은 자(원고)에게 그 이득을 반환할 의무가 발생합니다.

참고 사항

지역주택조합 가입 시 '확정부담금' 등 중요한 계약 조건이 제시될 경우, 해당 조항이 조합의 규약에 따라 적법한 절차(예를 들어 총회 의결)를 거쳐 유효하게 체결된 것인지 반드시 확인해야 합니다. 총회 의결 없이 임의로 약정된 중요 조항은 추후 무효가 될 수 있으며 이로 인해 전체 조합가입계약 자체가 무효로 판단될 수도 있습니다. 계약 시 불리한 변경 가능성이 있는 조항이나 추가 부담금 발생 여부에 대해 꼼꼼히 검토하고 구두 약정보다는 명확한 서면 증빙을 확보하는 것이 중요합니다. 불확실한 정보나 과장된 광고에만 의존하지 않고 객관적인 사실과 법적 효력을 확인해야 합니다.