바지선 카페 임대차보증금 반환 사건

원고 A는 망 F와 바지선 내 카페 및 노래방 시설에 대한 임대차 계약을 맺고 보증금 2,000만원을 지급했습니다. 이후 F의 배우자이자 상속인인 피고 E를 상대로 임대차보증금 반환 및 추가 비용(전선교체비용, 수도시설공사비)에 대한 청구 소송을 제기했습니다. 법원은 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않아 바지선 양수인이 임대인 지위를 승계하지 않는다고 판단, F의 상속인인 피고 E가 임대차보증금 2,000만원과 추가 비용 6,581,900원을 포함한 총 26,581,900원을 원고에게 반환해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 바지선 내 카페 및 노래방 시설의 임차인
• 피고 E: 최초 임대인 망 F의 배우자이자 재산을 단독 상속한 상속인
• 망 F: 원고 A와 임대차 계약을 체결한 최초 임대인
• G: 망 F로부터 바지선을 양도받은 새로운 소유자

분쟁 상황

원고 A는 2017년 10월 24일 망 F와 F 소유의 바지선 내 카페 및 노래방 시설에 대해 임대차보증금 2,000만원, 월 매출의 10%를 차임으로 하는 24개월 임대차 계약을 체결하고 보증금을 지급했습니다. 원고는 2017년 12월 31일 바지선을 인도받아 임대차 기간을 2019년 12월 31일까지로 변경했으며, 이후 계약은 갱신되었습니다. 2020년 3월 25일 망 F는 G에게 바지선을 양도했고, G는 원고를 상대로 선박인도 청구 소송을 제기하여 2021년 9월 14일 원고가 바지선을 인도한다는 화해권고결정이 확정되어 2021년 9월 30일 원고는 바지선을 G에게 인도했습니다. 이후 원고는 G와 F의 배우자이자 상속인인 피고 E를 상대로 임대차보증금 청구 소송을 제기했고, 1심에서는 피고 E가 9,581,900원 및 지연손해금을 지급하라는 판결이 나왔습니다. 하지만 항소심에서는 바지선 시설이 상가건물이 아니므로 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않아 G가 임대인 지위를 승계하지 않는다는 이유로 G에 대한 청구는 기각되었고, 피고 E에 대해서는 3,000,000원 및 지연손해금을 지급하라는 원고 일부승소 판결이 내려져 2024년 5월 24일 확정되었습니다. 한편, 망 F는 2021년 8월 4일 사망했으며, 배우자인 피고 E가 단독으로 그 재산을 상속했습니다. 이에 원고 A는 피고 E에게 임대차보증금 및 추가 비용의 반환을 다시 청구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 세 가지였습니다. 첫째, 임대차 계약의 성격과 임대인의 지위 승계 여부입니다. 바지선 내 카페 및 노래방 시설이 '상가건물 임대차보호법'의 적용 대상인 '상가건물'로 볼 수 있는지 여부가 중요했습니다. 둘째, 임대차보증금 반환 의무가 누구에게 있는지입니다. 최초 임대인 F의 상속인인 피고 E에게 임대차보증금 반환 의무가 있는지, 아니면 바지선을 양수한 G에게 있는지 여부가 다투어졌습니다. 셋째, 추가 비용의 임대차보증금 포함 여부입니다. 원고가 피고에게 지급한 전선교체비용 5,000,000원과 수도시설 공사비 1,581,900원이 임대차보증금에 추가로 포함되는 것으로 합의가 있었는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 E는 원고 A에게 26,581,900원 및 이에 대하여 2020년 12월 31일부터 2024년 7월 17일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있다고 명시했습니다.

결론

법원은 이 사건 임대차계약의 목적물인 바지선 내 카페 및 노래방 시설이 동산으로서 '상가건물 임대차보호법'의 적용대상이 되는 '상가건물'에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 따라서 바지선 양수인 G가 임대인의 지위를 승계하였다고 볼 수 없으므로, 원래 임대인이었던 망 F에게 임대인의 지위가 여전히 존속한다고 보았고, 망 F의 상속인인 피고 E가 임대차보증금 2,000만원의 반환 의무를 부담한다고 결론 내렸습니다. 또한, 원고가 지급한 전선교체비용 5,000,000원과 수도시설 공사비 1,581,900원에 대해서는 피고가 과거 원고에게 '그거 돈 빌려갈 때, 전기할 때 500만 원 가져가면서 그거는 보증금으로 하자고 분명히 그랬어요.' 등의 취지로 말하고 피고 스스로도 '전선교체비용은 보증금반환 때 피고가 전기시설을 인수하고, 보증금과 함께 지급하기로 하였다'고 주장한 점, 그리고 선행 판결에서도 이를 임대차보증금으로 전환하기로 했다는 전제로 판단한 점 등을 종합하여, 해당 비용들 또한 임대차계약의 보증금에 추가로 포함하기로 하는 합의가 이루어졌다고 보아 피고에게 그 합계액인 6,581,900원의 지급 의무가 있다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결에는 다음과 같은 법률 및 법리가 적용되었습니다.

• 상가건물 임대차보호법 적용 배제: 이 사건의 바지선 내 카페 및 노래방 시설은 '동산'으로 판단되어 '상가건물 임대차보호법'이 적용되지 않았습니다. 이 법은 사업자등록의 대상이 되는 '상가건물'의 임대차에만 적용되며, 건물이 아닌 동산이나 일시적인 구조물은 그 대상이 아닙니다. 이로 인해 임차인은 바지선 양수인 G에게 임대인의 지위 승계를 주장할 수 없게 되어 원래의 임대인 또는 그 상속인에게 보증금 반환을 청구해야 했습니다.
• 민법상 임대인의 지위와 채무 상속: 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 일반 임대차의 경우, 임대인이 임대차 목적물을 제3자에게 양도하더라도 임대인의 지위가 당연히 양수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 따라서 기존 임대인이었던 망 F의 임대인 지위는 여전히 유지되며, 망 F 사망 시 그의 배우자인 피고 E가 망 F의 채무(임대차보증금 반환 채무)를 상속하여 원고에게 이를 반환할 의무를 부담하게 됩니다. 이는 민법 제1000조(상속의 순위)​ 등 상속 관련 규정에 따라 피상속인의 재산상 권리 의무를 포괄적으로 승계하는 원칙에 기인합니다.
• 합의에 의한 채권의 성격 변경: 원고가 지급한 전선교체비용 및 수도시설공사비의 경우, 원래는 별도의 비용 상환 청구였을 수 있지만, 피고와 원고 사이에 '이를 임대차보증금에 추가하기로' 명시적 또는 묵시적 합의가 있었다고 인정되었습니다. 이는 당사자 간의 합의에 따라 채권의 성격이나 귀속 관계를 변경할 수 있다는 법리에 따른 것입니다. 법원은 피고의 '보증금으로 하자'는 취지의 발언과 선행 판결의 판단 등을 근거로 이러한 합의가 있었다고 보았습니다.
• 지연손해금: 임대차보증금 반환 채무와 같이 금전 채무의 이행이 지체될 경우, 채무자는 채권자에게 지연손해금을 지급해야 합니다. 법원은 민사소송법 제209조(가집행선고)​에 따라 원고에게 보증금 반환 채무에 대한 지연손해금을 지급하도록 명령했으며, 기간에 따라 민법 제379조(법정이율)​에 따른 연 5%의 이율과 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정 이율)​에 따른 연 12%의 이율을 적용했습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 직면했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다:

• 임대차 목적물의 법적 성격 확인: 임대차 계약을 체결할 때, 임차하려는 목적물이 건물인지 동산인지, 혹은 어떤 법률의 보호를 받을 수 있는 대상인지를 정확히 확인해야 합니다. 상가건물 임대차보호법은 '상가건물'에 한하여 적용되므로, 바지선이나 컨테이너 등은 해당 법의 보호를 받기 어려울 수 있습니다.
• 임대인 변경 시 권리 의무 승계 여부 확인: 임대인이 변경(매매, 상속 등)될 경우, 새로운 소유자가 기존 임대인의 지위를 승계하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 특히 상가건물 임대차보호법의 적용을 받지 않는 임대차의 경우, 임대인 지위 승계 여부는 계약 내용이나 당사자 간의 합의에 따라 달라질 수 있으므로 이에 대한 명확한 약정을 해두는 것이 중요합니다.
• 추가 비용 발생 시 서면 합의 필수: 임대차 계약 도중 발생하는 추가적인 비용(수리비, 공사비 등)에 대해 임대인과 어떻게 처리할지 명확히 합의하고, 그 내용을 서면으로 남겨두는 것이 매우 중요합니다. 단순히 구두 합의만으로는 추후 분쟁 발생 시 입증이 매우 어려울 수 있으므로, 문자 메시지, 녹취록, 각서 등 증거를 확보해야 합니다.
• 임대인 사망 시 상속 관계 파악: 임대인이 사망하여 상속이 발생한 경우, 상속인이 누구인지, 상속 포기나 한정승인 여부 등을 확인하여 임대차 계약 관련 권리 의무를 누구에게 주장해야 하는지 파악해야 합니다. 상속인은 피상속인의 재산뿐만 아니라 채무도 함께 포괄적으로 승계하는 것이 원칙입니다.