묵시적 갱신 후 임대차보증금을 미반환한 사건

임대인(피고 B)이 임차인(원고 A)에게 미반환된 임대차보증금 1억 7천 6백만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급하도록 판결한 사건입니다. 원고 A는 피고 B와 2013년 10월 처음 임대차 계약을 맺고 이후 2015년 9월 보증금을 2억 4천만 원으로 증액하여 재계약했습니다. 임대차 기간 만료일인 2016년 11월 28일이 다가왔음에도 피고 B가 갱신 거절 통지를 하지 않아 계약은 '묵시적 갱신'되었습니다. 이후 2017년 9월 3일 원고 A가 임대차 계약 해지를 통지했고 3개월 후인 2017년 12월 3일 계약이 종료되었습니다. 원고 A는 같은 해 11월 29일 부동산을 비웠으나 피고 B는 보증금 중 일부인 6천 4백만 원만 반환하고 1억 7천 6백만 원을 반환하지 않았습니다. 법원은 임대인의 갱신 거절 통지가 없었으므로 묵시적 갱신이 인정되고 임차인의 해지 통지 3개월 후 계약이 적법하게 종료되었으므로 미반환된 보증금을 지급해야 한다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고 A (임차인): 피고 B로부터 아파트를 임차하여 거주했으며 임대차 계약의 묵시적 갱신 후 해지를 통보하고 보증금 반환을 청구한 사람입니다.
• 피고 B (임대인): 원고 A에게 아파트를 임대했으며 계약 갱신 거절 통지를 하지 않아 계약이 묵시적으로 갱신되었고 이후 임차보증금을 제때 반환하지 않아 소송을 당한 사람입니다.

분쟁 상황

원고 A는 피고 B와 아파트 임대차 계약을 맺고 거주했습니다. 2015년 9월 임대차보증금을 2억 4천만 원으로 증액하며 재계약을 했고 계약 기간은 2016년 11월 28일까지였습니다. 그러나 임대인 B는 계약 만료 한 달 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않았고 이에 계약은 주택임대차보호법에 따라 묵시적으로 갱신되었습니다. 묵시적 갱신 후 임대인 B가 계약 종료를 요구하자 임차인 A는 2017년 9월 3일 새로운 임차인에게 집을 보여주겠다는 문자메시지를 보냄으로써 계약 해지 의사를 밝혔습니다. 이후 3개월이 지난 2017년 12월 3일 계약은 공식적으로 종료되었고 임차인 A는 2017년 11월 29일 집에서 퇴거하며 열쇠를 반환했습니다. 하지만 임대인 B는 임대차보증금 2억 4천만 원 중 6천 4백만 원만 반환하고 나머지 1억 7천 6백만 원을 반환하지 않아 임차인 A가 보증금 반환을 청구하는 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 임대차 계약이 '묵시적으로 갱신'되었는지 여부와 묵시적 갱신 후 임차인의 해지 통지가 유효한지 그리고 임대인이 임차인에게 반환해야 할 임대차보증금 액수 및 지연손해금의 발생 시점입니다. 임대인이 주장한 손해배상 청구의 타당성도 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 B는 원고 A에게 미반환된 임대차보증금 1억 7천 6백만 원을 지급하라고 판결했습니다. 이 금액에 대해 2017년 12월 4일부터 2018년 4월 26일까지는 연 5%의 이자를 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 이자를 계산하여 지급하도록 명령했습니다. 원고 A의 나머지 청구는 기각되었고 소송 비용은 피고 B가 모두 부담하도록 했습니다. 이 판결은 가집행할 수 있다고 명시되었습니다.

결론

법원은 임대인인 피고 B가 임대차 계약 만료 전 갱신 거절 통지를 하지 않았으므로 주택임대차보호법에 따라 계약이 묵시적으로 갱신되었음을 인정했습니다. 묵시적 갱신 이후 임차인인 원고 A는 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있었고 해지 통보 3개월 후 계약이 적법하게 종료된 것으로 보았습니다. 따라서 임대인 B는 임대차 계약 종료 후에도 보증금 잔액을 반환하지 않았으므로 이를 반환하고 지연손해금을 지급할 책임이 있다고 결론 내렸습니다. 임대인 B의 손해배상 주장은 갱신 거절 통지를 한 증거가 없다는 이유로 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

주택임대차보호법 제6조 제1항 (계약의 갱신): 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 아니하거나 계약 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같습니다. 본 사건의 계약 만료 시점인 2016년 11월 28일에는 개정 전 법률이 적용되어 임대인의 통지 기간은 '임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지'였습니다. 이 조항에 따라 피고가 갱신 거절 통지를 하지 않아 묵시적 갱신이 인정되었습니다. 주택임대차보호법 제6조의2 제1항 및 제2항 (묵시적 갱신 시 계약 해지): 제1항은 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 규정하고 제2항은 제1항에 따라 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있다고 규정합니다. 또한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 이 조항에 따라 원고 A의 계약 해지 통보가 효력을 발휘하여 3개월 후 임대차 계약이 적법하게 종료되었습니다. 민법상 지연손해금: 금전 채무의 이행을 지체한 경우 특별한 약정이 없으면 민법에서 정한 연 5%의 법정 이율이 적용됩니다. 본 사건에서는 판결 선고일까지 민법상의 이율이 적용되었습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율): 금전 채무의 이행을 명하는 판결을 선고하는 경우 지연손해금에 대해 대통령령으로 정하는 이율(연 15%)을 적용합니다. 이는 소송이 진행될 경우 채무 이행을 독려하기 위한 특별 규정입니다. 본 사건에서는 판결 선고일 다음 날부터 다 갚는 날까지 이 이율이 적용되었습니다.

참고 사항

임대차 계약의 묵시적 갱신: 임대인과 임차인 모두 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 상대방에게 갱신 거절 통지나 조건 변경 통지를 하지 않으면 이전과 동일한 조건으로 다시 임대차 계약을 맺은 것으로 간주됩니다. 이를 '묵시적 갱신'이라고 합니다. 이 판결의 경우 2020년 12월 10일 개정된 주택임대차보호법에 따라 임대인의 갱신 거절 통지 기간이 '계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지'로 변경되었습니다. 이 사건 당시에는 '1개월 전까지'였습니다. 묵시적 갱신 후 계약 해지: 묵시적으로 갱신된 임대차 계약의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 이 해지 통지는 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 이 기간이 지나야 보증금 반환 의무가 발생합니다. 임대인의 갱신 거절 통지 의무: 임대인은 계약을 갱신하지 않으려면 정해진 기간 내에 임차인에게 명확하게 갱신 거절 의사를 밝혀야 합니다. 이를 소홀히 할 경우 계약은 자동으로 갱신될 수 있습니다. 보증금 반환 및 지연손해금: 임대차 계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 보증금과 더불어 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 지연손해금은 계약 종료 다음 날부터 발생하며 소송 진행 시 법정 이율(연 5%)과 소송촉진 등에 관한 특례법상의 이율(연 15%)이 적용될 수 있습니다.