선순위 임차권등기로 인한 후순위 임차인의 등기 불허 사건

한국토지주택공사(피고)가 D의 주택을 전세임대주택으로 임차한 후 보증금을 반환받지 못하자 주택임차권등기를 마쳤는데, 이후 동일 주택을 D로부터 임차하여 거주하던 A(원고)가 자신의 임차권이 피고의 임차권보다 대항력이 앞선다고 주장하며 피고의 임차권등기명령 집행을 불허해달라는 제3자이의의 소를 제기했지만, 법원은 원고의 청구를 기각한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고 A: 이 사건 주택의 후순위 임차인으로, 피고의 임차권등기가 자신의 권리를 침해한다고 주장했습니다.
• 피고 한국토지주택공사: 이 사건 주택의 선순위 임차인으로서 전세임대주택사업을 통해 E에게 주택을 제공했습니다. 보증금을 반환받지 못하자 임차권등기명령을 신청했습니다.
• 피고보조참가인 C 주식회사: 한국토지주택공사가 가입한 전세임대주택신용보험의 보험사입니다.
• 임대인 D: 이 사건 주택의 소유주로, 한국토지주택공사 및 원고 A와 각각 임대차 계약을 체결했습니다.
• 최초 입주자 E: 한국토지주택공사의 전세임대주택 지원 대상자로, 이 사건 주택에 실제 거주했습니다.

분쟁 상황

1. 2016년 11월 15일, 피고 한국토지주택공사는 임대인 D로부터 이 사건 주택을 보증금 9,500만 원에 임차하고 E이 입주자로 지정되어 거주했습니다. 피고는 2016년 11월 22일 확정일자를 받았습니다.
2. E은 2018년 11월 23일 다른 곳으로 이사했습니다.
3. 2018년 10월 25일, 원고 A는 D로부터 이 사건 주택을 보증금 1억 원에 임차하고 2018년 10월 31일 확정일자를 받은 후, 2018년 11월 26일 전입신고를 마치고 현재까지 거주하고 있습니다.
4. 2019년 5월 30일, 피고는 D로부터 보증금 9,500만 원 중 8,075만 원을 반환받지 못하자 수원지방법원 성남지원 광주시법원에 이 사건 주택에 대한 임차권등기명령을 신청했고, 2019년 6월 21일 임차권등기를 마쳤습니다.
5. 2020년 2월 5일, 피고보조참가인 C 주식회사는 피고에게 전세임대주택신용보험금 8,075만 원을 지급했습니다.
6. 원고 A는 임대차계약 종료 후 D로부터 보증금 1억 원을 반환받지 못하자 2020년 11월 27일 이 사건 주택에 대해 주택임차권등기명령을 신청했지만, 수원지방법원 성남지원 광주등기소 등기관은 2020년 12월 7일 기존 피고의 임차권등기가 존재한다는 이유로 원고의 임차권등기 촉탁 수리를 거부했습니다.
7. 이에 원고 A는 자신의 임차권이 피고의 임차권등기일 전인 2018년 11월 26일에 대항력을 취득하여 피고에게 대항할 수 있다고 주장하며, 피고의 임차권등기명령 집행을 불허해달라는 제3자이의의 소를 제기했습니다.

핵심 쟁점

주택임차권등기명령의 집행이 '강제집행'에 해당하여 제3자이의의 소의 대상이 될 수 있는지 여부, 선순위 임차권등기가 후순위 임차인의 임차권등기명령 신청권을 침해하는 것으로 보아 그 집행 배제를 구할 수 있는지 여부, 대항력을 갖춘 임차권이 제3자이의의 소에서 주장할 수 있는 '양도나 인도를 저지할 수 있는 권리'에 포함되는지 여부.

법원의 판단

원고 A의 청구를 기각하고, 소송비용은 보조참가로 인한 부분을 포함하여 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 주택임차권등기명령에 따른 등기는 그 자체로 점유, 수익을 목적으로 하는 강제집행이 아니므로, 대항력을 갖춘 임차권이라 하더라도 다른 임차인의 임차권등기에 대해 제3자이의의 소를 제기하여 집행 배제를 구할 수는 없다고 판단했습니다. 또한, 선행 임차권등기로 인해 후행 임차인의 임차권등기가 불가능하게 되더라도 그 자체로 후행 임차인의 본질적인 권리(사용수익권, 우선변제권)가 침해된 것으로 볼 수 없다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령): 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 등기가 되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하면서 이사할 수 있게 됩니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제3항 및 민사집행법 제291조, 제48조 (제3자이의의 소 적용 여부): 주택임차권등기명령의 집행에 관하여는 가압류 집행에 관한 민사집행법 규정을 준용합니다. 이 경우 가압류 집행에 적용되는 제3자이의의 소(민사집행법 제48조) 규정도 준용될 수 있습니다. 법원은 주택임차권등기명령이 제3자이의의 소의 대상이 될 수 있다고 판단했습니다. 민사집행법 제48조 (제3자이의의 소): 강제집행의 목적물에 대하여 소유권이 있다고 주장하거나 목적물의 양도나 인도를 막을 수 있는 권리가 있다고 주장하는 제3자가 제기하는 소송입니다. 법원의 해석: 대항력 있는 주택 임차권은 민사집행법 제48조에서 말하는 '양도나 인도를 저지할 수 있는 권리'에 해당할 수 있습니다. 하지만, 주택임차권등기명령에 따른 임차권등기는 임차인이 해당 주택을 '점유·수익'하는 방법을 통한 강제집행으로 볼 수는 없습니다. 임차권등기는 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지하게 해주는 '담보적 기능'을 할 뿐입니다. 따라서 설령 원고가 피고보다 먼저 대항력을 갖추었더라도, 피고의 임차권등기 자체가 강제집행의 형태가 아니므로, 이를 저지하기 위해 제3자이의의 소를 제기할 수는 없다고 법원은 판단했습니다. 또한, 선행 임차권등기로 인해 후행 임차인의 임차권등기가 등기절차상 불가능해지더라도, 이는 후행 임차인의 본질적인 권리(사용수익권, 우선변제권) 침해로 보지 않으므로, 원인무효 등기가 아닌 한 제3자이의의 소로 임차권등기의 말소를 구할 수는 없습니다.

참고 사항

주택임차권등기명령은 임대차 종료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 임차인이 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있도록 해주는 제도입니다. 이 등기 자체는 직접적으로 주택을 점유하거나 수익하는 '강제집행'으로 보지 않습니다. 만약 선순위 임차인이 주택임차권등기를 먼저 마친 경우, 후순위 임차인이 해당 주택에 대해 임차권등기를 신청해도 등기관이 이를 거부할 수 있습니다. 이는 등기절차상의 문제이지, 후순위 임차인의 우선변제권이나 사용수익권이라는 본질적인 권리 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 제3자이의의 소는 강제집행의 목적물에 대해 제3자가 소유권을 주장하거나 목적물의 양도나 인도를 막을 수 있는 권리가 있을 때 제기할 수 있는 소송입니다. 임차권등기 자체는 이러한 강제집행에 해당하지 않는다고 보았으므로, 다른 임차인의 임차권등기를 막기 위해 제3자이의의 소를 제기하기는 어렵습니다. 임차권등기 외에 보증금 반환을 위한 다른 법적 절차(예: 보증금반환청구소송, 강제경매 신청 등)를 고려해야 할 수 있습니다.