남의 땅 위에 지어진 건물 철거와 부당이득 반환 판결

원고 주식회사 A는 신탁회사의 공매 절차를 통해 여러 필지의 토지를 매입하여 소유권을 취득했습니다. 이 토지들 위에는 피고들이 소유한 근린생활시설 건물(이 사건 건물)이 지어져 있었는데, 이 건물은 원래 피고 주식회사 B가 토지를 담보신탁한 후 신축하여 다른 피고들에게 구분 소유된 상태였습니다. 원고는 자신이 정당한 토지 소유자임에도 피고들의 건물이 토지 사용을 방해한다며 건물 철거와 토지 점유·사용에 따른 부당이득 반환을 청구했습니다. 피고들은 원고의 등기가 무효라거나 대지사용권 또는 법정지상권을 취득했다고 주장했고, 원고의 청구가 권리남용이라고 항변했습니다. 법원은 피고들의 주장을 모두 배척하고 원고의 토지 소유권을 인정하며, 피고들이 각자 소유한 구분건물을 철거하고 원고에게 부당이득금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 다만, 일부 피고들의 경우 공유 지분에 한해서만 철거 의무를 인정했습니다.

관련 당사자

• 원고: 주식회사 A (공매를 통해 토지 소유권을 취득한 회사)
• 피고: 주식회사 B, C, 주식회사 D, F, G, H, I, J, K, L, M (원고 소유 토지 위에 지어진 건물의 구분 소유자들. 주식회사 B는 건물의 시행사이기도 함)

분쟁 상황

피고 주식회사 B는 2004년에 여러 필지의 토지를 매입한 후 신탁회사에 담보신탁하고, 그 토지 위에 지하 2층, 지상 4층 규모의 근린생활시설 건물을 신축했습니다. 이후 주식회사 B를 포함한 여러 피고들이 이 건물의 구분건물을 소유하게 되었습니다. 신탁회사는 이 토지에 대한 공매 절차를 진행했고, 2019년에 원고 주식회사 A가 이 토지들을 낙찰받아 소유권을 취득했습니다. 원고는 토지 소유권을 갖게 되었지만, 피고들이 소유한 건물이 그 위에 존재하여 토지 소유권 행사에 방해를 받게 되자, 피고들에게 건물 철거와 그동안 토지를 사용한 대가인 부당이득 반환을 요구하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

토지 소유자가 자신의 땅 위에 있는 타인 소유의 건물을 철거하고 해당 토지 사용에 대한 부당이득을 청구할 수 있는지, 건물의 구분 소유자들이 토지에 대한 대지사용권이나 법정지상권을 주장할 수 있는지, 그리고 토지 소유자의 건물 철거 요구가 권리남용에 해당하는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 대부분 인용하여 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 주식회사 B는 별지목록 1 기재 부동산을 철거하고, 212,780,410원 및 2020년 10월 31일부터 철거 완료일까지 월 14,982,901원의 비율로 계산한 돈을 지급합니다.
2. 피고 C은 별지목록 2 기재 부동산을 철거하고, 48,091,528원 및 월 3,386,358원의 비율로 계산한 돈을 지급합니다.
3. 피고 주식회사 D는 별지목록 3 기재 부동산을 철거하고, 4,555,902원 및 월 320,803원의 비율로 계산한 돈을 지급합니다.
4. 피고 F은 별지목록 4 기재 부동산을 철거하고, 9,665,088원 및 월 680,565원의 비율로 계산한 돈을 지급합니다.
5. 피고 G는 별지목록 5 기재 부동산을 철거하고, 8,184,836원 및 월 576,334원의 비율로 계산한 돈을 지급합니다.
6. 피고 H는 별지목록 6 기재 부동산을 철거하고, 25,994,931원 및 월 1,830,429원의 비율로 계산한 돈을 지급합니다.
7. 피고 I은 별지목록 7 기재 부동산을 철거하고, 8,184,836원 및 월 576,334원의 비율로 계산한 돈을 지급합니다.
8. 피고 J, K은 각 1/2 지분에 관하여 별지목록 8 기재 부동산을 철거하고, 공동으로 49,823,075원 및 월 3,508,284원의 비율로 계산한 돈을 지급합니다.
9. 피고 L, M은 각 1/2 지분에 관하여 별지목록 9 기재 부동산을 철거하고, 공동으로 16,823,018원 및 월 1,184,590원의 비율로 계산한 돈을 지급합니다. 모든 부당이득금에 대해서는 2020년 12월 4일(일부 피고는 다른 날짜)부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 가산하여 지급하도록 했습니다. 또한, 피고 J, K, L, M에 대한 나머지 건물 철거 청구(1/2 지분을 초과하는 부분)는 기각했습니다. 소송비용은 피고들이 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 원고가 이 사건 토지의 적법한 소유자이며, 피고들이 대지사용권이나 법정지상권을 취득했다는 주장을 받아들이지 않았습니다. 특히, 토지가 신탁되어 소유권이 신탁회사에 있었으므로 토지와 건물의 소유자가 동일하다고 볼 수 없어 법정지상권이 성립할 수 없다고 판단했습니다. 또한 원고의 건물 철거 청구가 권리남용에 해당한다는 주장도, 원고가 오직 피고에게 고통을 줄 목적으로 소송을 제기했다고 볼 증거가 없다는 이유로 배척했습니다. 이에 따라 법원은 피고들에게 해당 건물을 철거하고 원고에게 토지 점유·사용에 대한 부당이득금을 지급할 것을 명령했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 건물철거 의무 및 부당이득 반환 (민법 제741조 관련)​: 건물은 그 부지를 떠나 존재할 수 없으므로 건물의 소유자는 그 부지를 점유하는 것으로 보며, 토지 소유자는 자신의 소유권을 침범하는 건물 소유자에게 건물의 철거를 청구할 수 있습니다. 또한, 법률상 원인 없이 타인의 토지를 점유하여 이득을 얻은 경우, 그 토지의 임료 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있습니다.
2. 집합건물의 대지사용권 및 부당이득 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 관련)​: 집합건물의 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 아무런 법적 근거 없이 대지를 점유하므로, 그 전유부분의 대지권에 상응하는 면적에 대한 임료 상당의 부당이득을 반환해야 합니다. 이때 전유부분을 공유하는 경우, 특별한 사정이 없다면 부당이득 반환 의무는 전유부분 전체 면적에 관한 불가분채무로 인정됩니다.
3. 신탁과 법정지상권 (민법 제366조 관련)​: 토지 소유 명의를 타인에게 신탁한 경우, 신탁자는 제3자에게 그 토지가 자기의 소유임을 주장할 수 없습니다. 따라서 토지와 그 지상 건물이 동일인의 소유임을 전제로 하는 법정지상권은 성립할 수 없습니다. 즉, 토지 소유권이 신탁회사에 있고 건물의 소유권이 다른 사람에게 있다면, 법정지상권은 인정되지 않습니다.
4. 권리남용 금지 원칙 (민법 제2조 관련)​: 권리 행사가 권리남용에 해당하려면, 주관적으로 오직 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 목적이 있어야 하고, 객관적으로 권리 행사가 사회 질서에 위반된다고 볼 수 있어야 합니다. 단순히 권리 행사로 얻는 이익보다 상대방이 입을 손해가 크다는 이유만으로는 권리남용으로 볼 수 없습니다. 특히 대지사용권이 없는 구분 소유자에 대해 건물 철거를 청구하는 것이 당연히 권리남용에 해당하지는 않습니다.

참고 사항

1. 토지를 매입할 때는 그 위에 건물이 있는지, 있다면 건물의 소유 관계와 토지 사용 권리(대지사용권, 지상권 등)가 명확한지 철저히 확인해야 합니다. 특히 신탁된 토지는 소유 관계가 복잡할 수 있습니다.
2. 집합건물의 구분건물을 매입할 때는 해당 건물에 대지사용권이 유효하게 설정되어 있는지, 그리고 신탁 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있지 않은지 반드시 확인해야 합니다. 신탁원부에 기재된 내용은 제3자에게도 효력이 미치므로 신탁계약 내용을 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.
3. 신탁된 토지 위에 건물을 신축하거나 매입할 경우, 토지의 소유권이 신탁회사에 있어 토지와 건물의 소유자가 형식상 달라지므로 법정지상권이 성립하기 어렵다는 점을 유의해야 합니다.
4. 건물 철거 요구는 매우 중대한 사안이므로, 부동산 매매나 개발 시 토지와 건물 간의 권리 관계를 사전에 명확히 설정하고 분쟁의 소지를 최소화하는 것이 가장 중요합니다.