대출을 위한 전세권 허위 설정과 추심금 청구 분쟁 판결

원고 A와 B는 자신들이 경매로 매수한 부동산에 설정된 피고 은행의 전세권설정등기가 무효이므로 이를 말소해달라고 본소를 제기했습니다. 이에 대해 피고 은행은 D에 대한 전세자금 대출 채권을 근거로 원고들에게 5억 2천만 원의 추심금을 청구하는 반소를 제기했습니다. 1심 법원은 원고들의 본소 청구를 기각하고 피고 은행의 반소 청구를 일부 인용했으며, 항소심 법원 역시 원고들의 본소 및 반소에 대한 항소를 모두 기각하고 1심 판결을 유지했습니다. 핵심 쟁점은 전세권설정계약이 대출을 위한 허위 표시였는지 여부와, 은행이 이를 알지 못했던 선의의 제3자에 해당하는지 여부였습니다.

관련 당사자

• 새로운 부동산 소유자 (원고 A, B): 경매를 통해 이 사건 부동산의 소유권을 취득했으며, 기존에 설정된 전세권의 말소를 주장하고 은행의 추심금 청구에 대해 다투는 입장입니다.
• 전세자금 대출 은행 (피고 C): 전세권 설정자인 D에게 대출을 해주고 해당 전세권에 근저당권을 설정한 은행으로, D의 전세금 반환 채권에 대해 추심명령을 받아 원고들에게 추심금을 청구했습니다.
• 전세권 설정 당시 소유자 (피고보조참가인 F, G): 전세권자 D과 전세권설정계약을 맺었던 부동산의 전 임대인으로, 이 사건 소송에서 은행 측을 돕고 있습니다.
• 전세권자 (D): 피고 은행으로부터 4억 1천만 원의 전세자금 대출을 받아 이 사건 부동산에 전세권을 설정했던 사람입니다.
• 계약 주도자 (H): 이 사건 부동산의 토지 매매, 건물 신축, 그리고 전세권 설정과 대출을 기획하고 실행을 주도했던 실질적 책임자입니다.

분쟁 상황

이 사건의 발단은 H가 G으로부터 토지를 매수하고 건물 신축 후 매도하여 토지 대금을 지급하려 했으나 매수자를 찾지 못하자, D을 전세권자로 내세워 전세권설정계약을 체결하고 피고 은행으로부터 4억 1천만 원의 전세자금 대출을 받으면서 시작되었습니다. 이 대출금은 F의 계좌로 송금되었고, 일부는 다시 H가 사용하는 D 명의 계좌로 이체되었습니다. 전세권자로 설정된 D은 전입신고 후 한 달 만에 전출하고 실제 이 사건 부동산에 거주하지 않았습니다. 이후 이 부동산은 경매로 진행되어 원고 A, B가 매수하여 소유권을 취득했고, 이들은 기존에 설정된 피고 은행의 전세권설정등기가 무효라고 주장하며 말소를 청구했습니다. 반면 피고 은행은 D에게 대출해준 4억 1천만 원의 채권을 담보하기 위해 설정한 전세금 5억 2천만 원에 대한 근저당권에 기초하여, 전세금 반환 채권에 대한 추심명령을 받아 원고들에게 5억 2천만 원의 추심금 반환을 청구하면서 법적 분쟁으로 이어졌습니다.

핵심 쟁점

이 사건 전세권설정등기가 실제 전세금 미지급이나 약정금액 불일치로 인해 부동산등기법상 무효인지, 또는 전세권의 사용·수익 권능을 배제한 채 채권 담보 목적으로만 설정되어 물권법정주의에 반하여 무효인지가 쟁점이었습니다. 나아가 전세권설정계약이 대출을 목적으로 한 허위의 통정허위표시로서 무효인지, 그리고 피고 은행이 이를 알지 못했던 민법 제108조 제2항의 선의의 제3자에 해당하는지 여부도 중요하게 다루어졌습니다. 최종적으로 피고 은행이 원고들에게 5억 2천만 원의 추심금을 청구할 수 있는지에 대한 판단이 필요했습니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 본소 청구, 즉 전세권설정등기가 부동산등기법 위반이나 물권법정주의 위반으로 무효라는 주장을 모두 받아들이지 않고 기각했습니다. 법원은 실제 전세금이 등기된 금액과 다르거나 전세권자가 실제로 거주하지 않았다는 이유만으로는 전세권설정등기가 무효라고 볼 수 없다고 판단했습니다. 반소 청구에 대해서는, 이 사건 전세권설정계약이 H의 주도 아래 대출을 목적으로 허위로 체결된 통정허위표시에 해당하여 당사자 간에는 무효라고 인정했습니다. 그러나 피고 은행은 전세권설정등기의 외관을 신뢰하여 근저당권을 설정한 '선의의 제3자'에 해당하므로, 원고들은 피고 은행에 대하여 전세권설정계약의 무효를 주장할 수 없다고 보았습니다. 따라서 원고들은 피고 은행에게 추심금 5억 2천만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판결했습니다.

결론

항소심 법원은 원고들의 이 사건 본소와 반소에 대한 항소를 모두 기각하여 1심 판결이 정당하다고 보았습니다. 이에 따라 항소 비용은 본소와 반소를 합하여 원고들이 부담하고, 보조참가 비용은 피고 보조참가인들이 부담하도록 최종 결정되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 주로 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다. 우선, 부동산등기법 제72조 제1항 제1호는 등기관이 전세권설정등기를 할 때 전세금을 기록해야 한다고 규정합니다. 법원은 이 조항이 등기관에게 기록 의무를 부여하는 것이며, 등기된 전세금과 실제 지급된 전세금이 다르다는 이유만으로 전세권설정등기 자체가 무효가 되지는 않는다고 해석했습니다. 전세금 지급이 전세권의 성립요건이므로, 전세권이 성립된 이상 공시된 금액과 실제 지급액의 차이만으로 등기가 무효가 되는 것은 아니라는 입장입니다. 다음으로 물권법정주의는 법률이나 관습법에 의하는 외에는 임의로 물권을 창설하지 못한다는 원칙입니다. 법원은 전세권이 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 모두 가지며, 주로 채권 담보 목적으로 설정되고 전세권자가 목적물을 즉시 인도받지 않았더라도, 장차 사용·수익 권능을 완전히 배제하는 것이 아니라면 그 효력을 부인할 수 없다고 보았습니다 (대법원 1995. 2. 10. 선고 94다18508 판결 참조). 이 사건에서 D이 실제 거주하지 않았다는 사실만으로 사용·수익권을 완전히 포기했다고 볼 증거가 없어 물권법정주의 위반 주장은 받아들여지지 않았습니다. 또한 민법 제108조 (통정한 허위의 의사표시)​가 중요하게 적용되었습니다. 이 조항은 상대방과 통정하여 한 허위의 의사표시는 당사자 간에는 무효이지만, 이를 알지 못했던 '선의의 제3자'에게는 그 무효를 주장할 수 없다고 규정합니다. '제3자'는 허위표시를 바탕으로 새로운 법률관계를 맺은 자를 의미하며, 선의는 추정되므로 허위표시의 무효를 주장하는 자가 제3자의 악의를 입증해야 합니다. 이 사건에서 피고 은행은 전세권설정계약을 토대로 근저당권을 설정한 '선의의 제3자'로 인정되어 보호받았습니다. 마지막으로 민법 제116조 (대리행위의 하자)​에 따라 대리인을 통해 계약을 체결하는 경우, 의사표시의 효력 유무는 대리인을 기준으로 판단되므로, F이 G의 대리인으로서 통정허위표시를 했다면 그 효력은 G에게도 미친다고 보았습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 직면했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 실제 전세금 거래 없이 대출만을 목적으로 전세권설정계약을 체결하는 것은 당사자 간에는 무효인 '통정허위표시'가 될 수 있습니다. 그러나 이 사실을 알지 못하고 해당 전세권에 근저당을 설정하는 등 새로운 법률관계를 맺은 은행과 같은 '선의의 제3자'에게는 그 무효를 주장할 수 없으므로, 금융기관은 보호받을 수 있습니다. 둘째, 전세권 설정 시 전세권자가 실제 해당 부동산에 거주하지 않더라도, 장차 사용·수익 권능을 완전히 배제한 것이 아니라면 전세권 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다. 전세권은 단순히 사용·수익만을 위한 것이 아니라 채권을 담보하는 성격도 가지기 때문입니다. 셋째, 등기된 전세금액과 실제 지급된 전세금액이 다르다는 이유만으로 전세권설정등기가 무효가 되는 것은 아닙니다. 등기부상의 전세금은 전세권의 성립 요건인 전세금 지급 사실을 공시하기 위한 것입니다. 넷째, 부동산을 매수할 때에는 기존에 설정된 전세권 등의 권리관계가 실제로 유효한지, 그리고 혹시라도 허위로 설정된 것은 아닌지 면밀히 확인해야 합니다. 특히 대출과 연계된 전세권은 복잡한 법적 쟁점을 수반할 수 있습니다. 마지막으로, 대리인을 통해 계약을 체결하는 경우, 대리인의 행위는 본인에게 효력이 미치므로, 대리인이 허위의 계약에 가담했다면 본인 또한 그 법적 책임을 질 수 있습니다.