이은수 변호사

상가 임대차 계약 해지 및 건물 인도 판결

원고 주식회사 A는 피고 주식회사 B와 상가 임대차 계약을 체결했으나, 피고가 임대료를 여러 차례 연체하여 원고가 계약 해지를 통보했습니다. 이에 원고는 임대 건물의 인도를 청구하고, 점유 기간 동안의 부당이득금 반환을 요구했습니다. 피고는 해지 통보의 부적법성을 주장하고, 화장실 사용의 불편으로 인해 임대료를 지급할 의무가 없다고 반박했습니다. 법원은 피고의 3기분 차임 연체를 인정하여 임대차 계약이 적법하게 해지되었다고 판단하고, 건물 인도 및 부당이득금 지급을 명령했습니다. ### 관련 당사자 - 원고: 주식회사 A (건물 소유주이자 임대인) - 피고: 주식회사 B (건물을 빌려 사용한 임차인) ### 분쟁 상황 2021년 10월 24일 원고 주식회사 A는 피고 주식회사 B와 건물 5층의 50㎡ 점포에 대해 임대차보증금 5,000,000원, 차임 월 500,000원(부가세 별도), 관리비 월 50,000원(부가세 별도), 임대차 기간 2021년 11월 1일부터 2023년 10월 31일까지로 정하는 임대차 계약을 체결했습니다. 그러나 피고는 2022년 2월분부터 차임을 연체하기 시작했고, 2023년 11월 이후로는 원고에게 차임을 전혀 지급하지 않았습니다. 원고는 피고의 차임 연체액이 3기에 달하여 2023년 3월 7일부터 여러 차례 계약 해지 통지 및 갱신 거절 의사를 표시했으므로 계약이 해지되었거나 기간 만료로 종료되었다고 주장했습니다. 만약 그렇지 않더라도 2023년 11월 이후 차임 미지급을 이유로 2024년 8월 25일자 준비서면으로 해지를 통지했다고 주장하며, 피고는 점포를 인도하고 인도 완료일까지 차임 상당의 부당이득액을 지급할 의무가 있다고 했습니다. 반면, 피고는 원고의 해지 통지가 당시 차임 연체액이 3기에 달하지 않아 부적법하며, 갱신 거절 의사표시도 법정 기간 내에 도달하지 않아 부적법하다고 주장했습니다. 또한, 원고가 2021년 12월경 피고의 동의 없이 5층 공용 화장실을 다른 임차인이 독점적으로 사용하도록 인테리어 공사를 하게 하여 피고가 4층 화장실을 이용하다가 4층 임대차 계약 종료 후에는 화장실을 이용할 수 없게 되어 점포를 정상적으로 사용, 수익하지 못했으므로, 2023년 4월부터는 차임을 지급할 의무가 없다고 반박했습니다. ### 핵심 쟁점 임차인의 차임 연체를 이유로 한 임대차 계약의 적법한 해지 여부, 임대차 계약 해지 후 임대 건물의 인도 의무 및 부당이득금 반환 의무 발생 여부. ### 법원의 판단 피고는 원고에게 해당 건물 5층 중 별지2 도면 표시 ①, ②, ③, ④, ⑤, ①의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가) 부분 50㎡를 인도하고, 2024년 1월 30일부터 건물 인도 완료일까지 월 605,000원의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 피고가 2023년 1월분부터 2023년 3월분까지 3기분의 차임을 연체했고, 원고가 이에 따라 2023년 3월 10일 차임 연체를 이유로 임대차 계약을 해지한다는 내용증명을 발송하여 그 무렵 도달한 사실을 인정했습니다. 이에 따라 임대차 계약이 적법하게 해지되었다고 판단했습니다. 또한, 피고가 공용복도 화장실의 사용 여부가 이 사건 점포의 사용, 수익에 본질적인 부분이라고 보기 어렵다는 점 등을 종합하여, 피고가 점포를 법률상 원인 없이 점유, 사용하여 차임 상당액을 이득하고 원고에게 동액 상당의 손해를 가했다고 판단했습니다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 점포를 인도하고, 원고가 구하는 2024년 1월 30일부터 위 점포 인도완료일까지 월 605,000원(차임 550,000원 + 관리비 55,000원)의 비율에 의한 금원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에는 주로 상가건물 임대차보호법과 민법의 조항들이 적용됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8 (차임연체와 해지): '임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.' 이 조항은 상가 임대차 계약에서 임차인이 총 3개월치에 해당하는 임대료를 연체할 경우, 임대인이 계약을 해지할 수 있는 법적 근거를 제공합니다. 이 사건에서 피고 주식회사 B는 2023년 1월부터 3월까지 3기분 차임을 연체했으므로, 원고 주식회사 A는 이 조항에 따라 임대차 계약을 적법하게 해지할 권한이 있었습니다. 민법 제741조 (부당이득의 내용): '법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.' 임대차 계약이 해지되었음에도 불구하고 피고가 해당 점포를 계속 점유하고 사용한 것은 법률상 원인 없는 점유에 해당합니다. 이로 인해 피고가 얻은 차임 상당의 이득은 원고에게 손해를 가한 것이므로, 민법의 부당이득 반환 원칙에 따라 원고에게 반환해야 합니다. 이러한 법리들을 종합하여 법원은 임대차 계약이 적법하게 해지되었음을 인정하고, 해지 이후에도 점포를 무단 점유한 피고에게 건물을 인도하고 그 기간 동안의 차임 상당 부당이득금을 반환할 의무가 있다고 판단한 것입니다. ### 참고 사항 임대차 계약에서 임차인이 임대료를 3기분 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 여기서 '3기'는 연속된 3개월이 아닌, 총 누적된 연체액이 3개월치에 달하는 경우를 의미합니다. 임대인은 임대료 연체 등 계약 해지 사유가 발생했을 때, 내용증명 우편 등을 통해 명확하게 계약 해지 의사를 임차인에게 통보하고 증거를 남기는 것이 중요합니다. 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인은 임차인에게 계약 갱신 거절 통보를 할 수 있으며, 이 시기를 놓치면 계약이 묵시적으로 갱신될 수 있습니다. 공용 시설 사용에 문제가 생겼을 경우, 임차인은 임대인에게 문제 해결을 요청해야 하지만, 공용 시설 사용의 불편이 임차인이 임대료 지급 의무를 면제받을 수 있는 본질적인 사유가 되기 어려운 경우가 많습니다. 임대차 계약이 해지되거나 기간이 종료되면 임차인은 임대인에게 임대 건물을 즉시 인도해야 하며, 정당한 사유 없이 인도를 지연할 경우, 그 기간 동안의 임대료 상당액을 부당이득으로 반환해야 할 책임이 있습니다.

예금 명의자와 실제 예금주가 다른 상황에서 발생한 예금 지급 분쟁 사건

원고 A는 F 명의의 정기예금에 대한 채권양도판결을 받아 피고 C은행에 예금 지급을 요구했으나, C은행은 이미 예금명의자인 F에게 예금을 지급한 상태였습니다. 원고 A는 은행이 예금을 지급한 행위가 위법하며 자신에게 손해가 발생했다고 주장했지만, 제1심과 제2심 법원 모두 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률에 따라 예금명의자를 예금계약의 당사자로 보는 것이 원칙이라는 법리를 적용하여 원고의 주장을 기각했습니다. 또한 예금거래기본약관상 예금채권 양도 제한 규정은 채권양도판결에 의한 양도에도 적용되며, 원고를 선의의 제3자로 볼 수 없다고 판단했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A (항소인): F 명의의 정기예금에 대한 채권양도판결을 받아 C은행에 예금 지급을 요구했으나 거절당하자 소송을 제기한 사람. - 주식회사 C은행 (피고, 피항소인): F 명의의 정기예금 계좌를 개설하고 예금명의자인 F에게 예금을 지급한 은행. - F: 문제의 정기예금 계좌의 명의자로, C은행으로부터 예금을 지급받은 사람. ### 분쟁 상황 원고 A는 예금명의자 F의 정기예금에 대해 채권양도판결을 받았습니다. 이후 원고 A는 판결을 근거로 피고 C은행에 해당 정기예금의 지급(청구액 56,428,640원 및 이에 대한 2021. 12. 16.부터 연 12%의 비율로 계산한 돈)을 요구했으나, C은행은 이미 예금명의자인 F에게 예금을 지급한 상태였습니다. 이에 원고 A는 C은행이 자신에게 예금을 지급해야 함에도 F에게 지급한 것이 위법하다며 양수금 청구 소송을 제기했습니다. 원고는 F의 정기예금 청구서에 원고의 도장이 신고되었다는 점, 그리고 자신이 채권양도판결을 받았으므로 예금양도 제한 약관이 적용되지 않거나, 자신이 선의의 제3자이므로 대항할 수 없다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 예금 명의자와 실제 자금을 출연한 사람이 다를 경우 예금계약의 당사자를 누구로 보아야 하는지 여부. 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률에 따른 실명확인 절차를 거친 예금계약의 효력. 예금거래기본약관상 예금채권 양도 제한 규정이 채권양도판결에 의한 양도에도 적용되는지 여부. 예금채권을 양수받은 원고가 선의의 제3자에 해당하여 양도 제한 규정으로 대항할 수 없는지 여부. ### 법원의 판단 원고의 항소를 기각하고 항소비용은 원고가 부담하도록 결정했습니다. 이는 제1심 판결과 같이 피고인 C은행이 원고에게 예금액 56,428,640원 및 이에 대한 지연이자를 지급할 의무가 없다고 판단한 것입니다. ### 결론 법원은 예금명의자를 예금계약의 당사자로 보는 원칙을 재확인하고, 예금거래기본약관상 예금채권 양도 제한 규정이 판결에 의한 양도에도 적용되며, 원고를 선의의 제3자로 인정할 수 없다고 보아 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률: 이 법은 금융거래의 실명 확인을 의무화하여 금융거래의 투명성을 확보하고 있습니다. 본 판결에서는 실명확인 절차를 거쳐 예금계약을 체결하고 그 사실이 명확히 기재된 경우, 예금명의자를 예금계약의 당사자로 보는 것이 경험법칙에 합당하고 합리적이라고 설명합니다. 예금명의자가 아닌 자를 예금계약의 당사자로 보려면 금융기관과 그 자금 출연자 등 사이에 예금명의자의 예금반환청구권을 배제하고 자금 출연자 등에게 예금반환청구권을 귀속시키겠다는 명확한 의사의 합치가 있었음이 매우 엄격한 증명력으로 입증되어야 한다고 판시합니다. 이는 예금명의자가 본인일 경우뿐 아니라 제3자가 대리인으로서 예금계약을 체결한 경우에도 동일하게 적용됩니다.(대법원 2009. 3. 19. 선고 2008다45828 전원합의체 판결 등 참조) 민법 제449조 (채권의 양도성): 이 조항은 채권은 양도할 수 있다고 규정하지만, 당사자가 반대의 의사표시를 한 경우에는 양도하지 못한다는 단서를 두고 있습니다. 이 단서의 의사표시는 선의의 제3자에게 대항할 수 없다고 되어 있습니다. 본 판결에서는 예금거래기본약관 제13조 제1항이 '거래처가 예금을 양도하거나 질권을 설정하려면 사전에 은행에 통지하고 동의를 받아야 한다'고 규정하고 있는데, 이는 민법 제449조 제2항에서 허용하는 채권 양도 제한 특약에 해당한다고 보았습니다. 법원은 이러한 약관 규정이 판결에 의한 채권양도의 경우에도 적용된다고 판단했으며, 원고를 선의의 제3자로 볼 수 없으므로 은행은 해당 양도 제한 특약으로 원고에게 대항할 수 있다고 보았습니다. 은행거래의 경험이 있는 자가 예금채권을 양수한 경우 특별한 사정이 없는 한 양도 제한 특약이 있음을 알았거나 알지 못한 데 중대한 과실이 있다고 봅니다.(대법원 2003. 12. 12. 선고 2003다44370 판결 등 참조) 민사소송법 제420조 (제1심 판결 인용): 이 조항은 항소심 법원이 제1심 판결의 이유를 인용하여 항소심 판결 이유로 삼을 수 있도록 허용합니다. 본 판결에서도 제1심 판결의 일부 내용을 수정하고 추가 판단을 더하는 방식으로 제1심 판결을 인용하였습니다. ### 참고 사항 예금계약을 체결할 때는 자금을 실제로 출연하는 사람과 예금계약서상 명의자가 일치하도록 명확히 하는 것이 중요합니다. 다른 사람 명의로 예금을 개설하는 경우, 해당 명의자가 실제 예금주로 인정될 가능성이 매우 높습니다. 특별히 명의자가 아닌 다른 사람을 예금주로 보려면 금융기관과 명의자가 아닌 사람 사이에 명확한 의사의 합치가 있었다는 강력한 증거가 있어야 합니다. 은행의 예금거래 약관에 예금채권의 양도를 제한하는 내용이 있다면, 채권 양수 시 해당 약관의 적용 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 은행거래 경험이 있는 사람이 예금채권을 양수하는 경우, 특별한 사정이 없다면 예금채권에 양도 제한 특약이 있다는 것을 알았거나 알지 못한 데 중대한 과실이 있다고 판단될 수 있으므로 주의해야 합니다. 단순히 판결을 통해 채권을 양수받았다는 사실만으로 양수인이 선의의 제3자로 추정되지는 않습니다.

지역주택조합 안심보장약정 무효로 인한 분담금 반환 판결

원고 A가 피고 B지역주택조합 추진위원회에 납부한 분담금의 반환을 청구한 사건입니다. 이 분쟁의 핵심은 피고가 원고에게 교부한 '안심보장증서'의 법적 유효성 여부였습니다. 1심은 원고의 청구를 일부 인용하였고 2심 또한 안심보장증서가 무효라고 판단하여 피고에게 원고에게 67,155,000원 및 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지역주택조합에 가입하고 분담금을 납부한 조합원으로, 피고에게 분담금 반환을 청구했습니다. - 피고 B지역주택조합 추진위원회: 지역주택조합 사업을 추진하며 원고로부터 분담금을 받았고, 원고에게 안심보장증서를 교부했습니다. ### 분쟁 상황 원고는 지역주택조합에 가입하면서 피고 B지역주택조합 추진위원회로부터 '안심보장증서'를 받았습니다. 이 증서는 일정 조건이 충족되지 않을 경우 납부한 분담금을 반환해주겠다는 내용이었을 것으로 보입니다. 하지만 사업이 계획대로 진행되지 않자 원고는 안심보장증서에 근거하여 분담금 반환을 요구했습니다. 피고는 안심보장증서가 유효하며 원고가 그 작성 및 교부를 위임했으므로 무효를 주장할 수 없다고 반박하며 법정 다툼이 시작되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 지역주택조합 추진위원회가 조합원에게 교부한 안심보장증서가 법적으로 유효한지 여부입니다. 둘째, 조합 가입 계약 당시 조합원이 피고에게 안심보장증서의 작성 및 교부에 대해 위임하거나 추인 또는 승인했는지 여부입니다. 셋째, 총회 의결 없이 교부된 안심보장증서가 법적 효력을 가질 수 있는지 여부입니다. 넷째, 안심보장증서의 무효 주장이 신의성실의 원칙 및 금반언 원칙에 반하는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 제1심판결 중 피고에게 67,155,000원을 초과하여 지급을 명한 피고 패소 부분을 취소하고 해당 원고의 청구를 기각했습니다. 최종적으로 피고는 원고에게 67,155,000원 및 이에 대해 2022년 9월 26일부터 2023년 10월 18일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라는 명령을 내렸습니다. 피고의 나머지 항소는 기각되었으며 소송 총비용은 피고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 피고가 교부한 안심보장증서가 조합 규약에 따른 총회 의결 없이 교부되었으므로 무효라고 판단했습니다. 또한 원고가 해당 증서의 작성 및 교부를 위임하거나 추인, 승인했다고 볼 증거가 없으며, 원고의 무효 주장이 신의성실의 원칙에 반하지 않는다고 보았습니다. 이에 따라 법원은 원고의 분담금 반환 청구를 일부 받아들여 피고에게 분담금 및 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련하여 다음 법령과 법리가 적용되었습니다. **1. 부당이득 반환 (민법)**​: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환해야 합니다. 법원은 안심보장증서가 무효이므로 피고가 원고로부터 받은 분담금 중 일부는 법률상 원인 없는 이득이라고 보아 반환을 명했습니다. **2. 민법상 이자 (연 5%)**​: 피고가 원고로부터 분담금을 지급받을 당시 '악의의 수익자'였다고 볼 자료가 부족하여 소장 부본 송달일(2022년 9월 26일)부터 법원의 판결 선고일(2023년 10월 18일)까지는 민법에서 정한 연 5%의 이율이 적용됩니다. 이는 피고가 소송 제기 시점부터는 법률상 원인 없음을 알았거나 알 수 있었던 '악의의 수익자'로 간주되기 때문입니다. **3. 소송촉진 등에 관한 특례법상 지연손해금 (연 12%)**​: 법원의 판결 선고일 다음 날부터 채무를 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 높은 지연손해금 이율이 적용됩니다. 이는 소송을 통해 채무의 존재가 확정된 후에도 변제를 지연할 경우 더 큰 불이익을 주어 신속한 이행을 유도하기 위함입니다. **4. 조합 규약상 총회 의결 사항**: 지역주택조합은 조합원의 재산권과 관련된 중요한 사항은 조합 총회의 의결을 거쳐야 합니다. 이 사건에서 피고가 조합원에게 안심보장증서를 교부하는 행위는 조합 규약 제23조 제1항 제3호에 따라 총회 의결사항에 해당함에도 불구하고 총회 결의 없이 교부되었기 때문에 해당 증서는 무효로 판단되었습니다. **5. 신의성실의 원칙 및 금반언 원칙**: 신의성실의 원칙은 모든 사람이 권리를 행사하고 의무를 이행할 때 신의에 따라 성실하게 행동해야 한다는 원칙입니다. 금반언 원칙은 자신의 선행 행위와 모순되는 주장을 할 수 없다는 원칙입니다. 피고는 원고가 안심보장증서의 작성 및 교부를 위임했거나 추인, 승인했으므로 무효 주장이 신의칙 및 금반언에 반한다고 주장했지만 법원은 이를 인정할 증거가 없다고 보아 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다. **6. 대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072, 60089 전원합의체 판결**: 이 판례는 지역주택조합의 사업 추진 과정에서 중요한 사항이 총회 의결 없이 진행될 경우 그 효력이 문제될 수 있음을 보여주는 선례로 인용되었습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 지역주택조합 가입 시 제공되는 '안심보장약정'이나 유사한 약정의 유효성을 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 조합 규약상 총회 의결이 필요한 중요한 사항임에도 총회 결의 없이 제공된 약정은 법적으로 무효가 될 수 있습니다. 계약 체결 시에는 서류 내용을 충분히 이해하고 해당 약정이 적법한 절차, 예를 들어 총회 의결 등을 거쳐 이루어졌는지 확인하는 것이 매우 중요합니다. 조합원으로서 조합 규약에 명시된 자신의 권리와 의무 그리고 조합 운영 방식에 대한 이해도를 높이는 것이 분쟁 발생 시 자신의 입장을 보호하는 데 도움이 됩니다. 지역주택조합 사업은 일반적인 주택 매매와 달리 변동성이 크므로 가입 전 신중한 검토와 법적 효력이 있는 약정인지 확인하는 절차가 필수적입니다.

상가 임대차 계약 해지 및 건물 인도 판결

원고 주식회사 A는 피고 주식회사 B와 상가 임대차 계약을 체결했으나, 피고가 임대료를 여러 차례 연체하여 원고가 계약 해지를 통보했습니다. 이에 원고는 임대 건물의 인도를 청구하고, 점유 기간 동안의 부당이득금 반환을 요구했습니다. 피고는 해지 통보의 부적법성을 주장하고, 화장실 사용의 불편으로 인해 임대료를 지급할 의무가 없다고 반박했습니다. 법원은 피고의 3기분 차임 연체를 인정하여 임대차 계약이 적법하게 해지되었다고 판단하고, 건물 인도 및 부당이득금 지급을 명령했습니다. ### 관련 당사자 - 원고: 주식회사 A (건물 소유주이자 임대인) - 피고: 주식회사 B (건물을 빌려 사용한 임차인) ### 분쟁 상황 2021년 10월 24일 원고 주식회사 A는 피고 주식회사 B와 건물 5층의 50㎡ 점포에 대해 임대차보증금 5,000,000원, 차임 월 500,000원(부가세 별도), 관리비 월 50,000원(부가세 별도), 임대차 기간 2021년 11월 1일부터 2023년 10월 31일까지로 정하는 임대차 계약을 체결했습니다. 그러나 피고는 2022년 2월분부터 차임을 연체하기 시작했고, 2023년 11월 이후로는 원고에게 차임을 전혀 지급하지 않았습니다. 원고는 피고의 차임 연체액이 3기에 달하여 2023년 3월 7일부터 여러 차례 계약 해지 통지 및 갱신 거절 의사를 표시했으므로 계약이 해지되었거나 기간 만료로 종료되었다고 주장했습니다. 만약 그렇지 않더라도 2023년 11월 이후 차임 미지급을 이유로 2024년 8월 25일자 준비서면으로 해지를 통지했다고 주장하며, 피고는 점포를 인도하고 인도 완료일까지 차임 상당의 부당이득액을 지급할 의무가 있다고 했습니다. 반면, 피고는 원고의 해지 통지가 당시 차임 연체액이 3기에 달하지 않아 부적법하며, 갱신 거절 의사표시도 법정 기간 내에 도달하지 않아 부적법하다고 주장했습니다. 또한, 원고가 2021년 12월경 피고의 동의 없이 5층 공용 화장실을 다른 임차인이 독점적으로 사용하도록 인테리어 공사를 하게 하여 피고가 4층 화장실을 이용하다가 4층 임대차 계약 종료 후에는 화장실을 이용할 수 없게 되어 점포를 정상적으로 사용, 수익하지 못했으므로, 2023년 4월부터는 차임을 지급할 의무가 없다고 반박했습니다. ### 핵심 쟁점 임차인의 차임 연체를 이유로 한 임대차 계약의 적법한 해지 여부, 임대차 계약 해지 후 임대 건물의 인도 의무 및 부당이득금 반환 의무 발생 여부. ### 법원의 판단 피고는 원고에게 해당 건물 5층 중 별지2 도면 표시 ①, ②, ③, ④, ⑤, ①의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가) 부분 50㎡를 인도하고, 2024년 1월 30일부터 건물 인도 완료일까지 월 605,000원의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 피고가 2023년 1월분부터 2023년 3월분까지 3기분의 차임을 연체했고, 원고가 이에 따라 2023년 3월 10일 차임 연체를 이유로 임대차 계약을 해지한다는 내용증명을 발송하여 그 무렵 도달한 사실을 인정했습니다. 이에 따라 임대차 계약이 적법하게 해지되었다고 판단했습니다. 또한, 피고가 공용복도 화장실의 사용 여부가 이 사건 점포의 사용, 수익에 본질적인 부분이라고 보기 어렵다는 점 등을 종합하여, 피고가 점포를 법률상 원인 없이 점유, 사용하여 차임 상당액을 이득하고 원고에게 동액 상당의 손해를 가했다고 판단했습니다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 점포를 인도하고, 원고가 구하는 2024년 1월 30일부터 위 점포 인도완료일까지 월 605,000원(차임 550,000원 + 관리비 55,000원)의 비율에 의한 금원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에는 주로 상가건물 임대차보호법과 민법의 조항들이 적용됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8 (차임연체와 해지): '임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.' 이 조항은 상가 임대차 계약에서 임차인이 총 3개월치에 해당하는 임대료를 연체할 경우, 임대인이 계약을 해지할 수 있는 법적 근거를 제공합니다. 이 사건에서 피고 주식회사 B는 2023년 1월부터 3월까지 3기분 차임을 연체했으므로, 원고 주식회사 A는 이 조항에 따라 임대차 계약을 적법하게 해지할 권한이 있었습니다. 민법 제741조 (부당이득의 내용): '법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.' 임대차 계약이 해지되었음에도 불구하고 피고가 해당 점포를 계속 점유하고 사용한 것은 법률상 원인 없는 점유에 해당합니다. 이로 인해 피고가 얻은 차임 상당의 이득은 원고에게 손해를 가한 것이므로, 민법의 부당이득 반환 원칙에 따라 원고에게 반환해야 합니다. 이러한 법리들을 종합하여 법원은 임대차 계약이 적법하게 해지되었음을 인정하고, 해지 이후에도 점포를 무단 점유한 피고에게 건물을 인도하고 그 기간 동안의 차임 상당 부당이득금을 반환할 의무가 있다고 판단한 것입니다. ### 참고 사항 임대차 계약에서 임차인이 임대료를 3기분 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 여기서 '3기'는 연속된 3개월이 아닌, 총 누적된 연체액이 3개월치에 달하는 경우를 의미합니다. 임대인은 임대료 연체 등 계약 해지 사유가 발생했을 때, 내용증명 우편 등을 통해 명확하게 계약 해지 의사를 임차인에게 통보하고 증거를 남기는 것이 중요합니다. 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인은 임차인에게 계약 갱신 거절 통보를 할 수 있으며, 이 시기를 놓치면 계약이 묵시적으로 갱신될 수 있습니다. 공용 시설 사용에 문제가 생겼을 경우, 임차인은 임대인에게 문제 해결을 요청해야 하지만, 공용 시설 사용의 불편이 임차인이 임대료 지급 의무를 면제받을 수 있는 본질적인 사유가 되기 어려운 경우가 많습니다. 임대차 계약이 해지되거나 기간이 종료되면 임차인은 임대인에게 임대 건물을 즉시 인도해야 하며, 정당한 사유 없이 인도를 지연할 경우, 그 기간 동안의 임대료 상당액을 부당이득으로 반환해야 할 책임이 있습니다.

예금 명의자와 실제 예금주가 다른 상황에서 발생한 예금 지급 분쟁 사건

원고 A는 F 명의의 정기예금에 대한 채권양도판결을 받아 피고 C은행에 예금 지급을 요구했으나, C은행은 이미 예금명의자인 F에게 예금을 지급한 상태였습니다. 원고 A는 은행이 예금을 지급한 행위가 위법하며 자신에게 손해가 발생했다고 주장했지만, 제1심과 제2심 법원 모두 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률에 따라 예금명의자를 예금계약의 당사자로 보는 것이 원칙이라는 법리를 적용하여 원고의 주장을 기각했습니다. 또한 예금거래기본약관상 예금채권 양도 제한 규정은 채권양도판결에 의한 양도에도 적용되며, 원고를 선의의 제3자로 볼 수 없다고 판단했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A (항소인): F 명의의 정기예금에 대한 채권양도판결을 받아 C은행에 예금 지급을 요구했으나 거절당하자 소송을 제기한 사람. - 주식회사 C은행 (피고, 피항소인): F 명의의 정기예금 계좌를 개설하고 예금명의자인 F에게 예금을 지급한 은행. - F: 문제의 정기예금 계좌의 명의자로, C은행으로부터 예금을 지급받은 사람. ### 분쟁 상황 원고 A는 예금명의자 F의 정기예금에 대해 채권양도판결을 받았습니다. 이후 원고 A는 판결을 근거로 피고 C은행에 해당 정기예금의 지급(청구액 56,428,640원 및 이에 대한 2021. 12. 16.부터 연 12%의 비율로 계산한 돈)을 요구했으나, C은행은 이미 예금명의자인 F에게 예금을 지급한 상태였습니다. 이에 원고 A는 C은행이 자신에게 예금을 지급해야 함에도 F에게 지급한 것이 위법하다며 양수금 청구 소송을 제기했습니다. 원고는 F의 정기예금 청구서에 원고의 도장이 신고되었다는 점, 그리고 자신이 채권양도판결을 받았으므로 예금양도 제한 약관이 적용되지 않거나, 자신이 선의의 제3자이므로 대항할 수 없다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 예금 명의자와 실제 자금을 출연한 사람이 다를 경우 예금계약의 당사자를 누구로 보아야 하는지 여부. 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률에 따른 실명확인 절차를 거친 예금계약의 효력. 예금거래기본약관상 예금채권 양도 제한 규정이 채권양도판결에 의한 양도에도 적용되는지 여부. 예금채권을 양수받은 원고가 선의의 제3자에 해당하여 양도 제한 규정으로 대항할 수 없는지 여부. ### 법원의 판단 원고의 항소를 기각하고 항소비용은 원고가 부담하도록 결정했습니다. 이는 제1심 판결과 같이 피고인 C은행이 원고에게 예금액 56,428,640원 및 이에 대한 지연이자를 지급할 의무가 없다고 판단한 것입니다. ### 결론 법원은 예금명의자를 예금계약의 당사자로 보는 원칙을 재확인하고, 예금거래기본약관상 예금채권 양도 제한 규정이 판결에 의한 양도에도 적용되며, 원고를 선의의 제3자로 인정할 수 없다고 보아 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률: 이 법은 금융거래의 실명 확인을 의무화하여 금융거래의 투명성을 확보하고 있습니다. 본 판결에서는 실명확인 절차를 거쳐 예금계약을 체결하고 그 사실이 명확히 기재된 경우, 예금명의자를 예금계약의 당사자로 보는 것이 경험법칙에 합당하고 합리적이라고 설명합니다. 예금명의자가 아닌 자를 예금계약의 당사자로 보려면 금융기관과 그 자금 출연자 등 사이에 예금명의자의 예금반환청구권을 배제하고 자금 출연자 등에게 예금반환청구권을 귀속시키겠다는 명확한 의사의 합치가 있었음이 매우 엄격한 증명력으로 입증되어야 한다고 판시합니다. 이는 예금명의자가 본인일 경우뿐 아니라 제3자가 대리인으로서 예금계약을 체결한 경우에도 동일하게 적용됩니다.(대법원 2009. 3. 19. 선고 2008다45828 전원합의체 판결 등 참조) 민법 제449조 (채권의 양도성): 이 조항은 채권은 양도할 수 있다고 규정하지만, 당사자가 반대의 의사표시를 한 경우에는 양도하지 못한다는 단서를 두고 있습니다. 이 단서의 의사표시는 선의의 제3자에게 대항할 수 없다고 되어 있습니다. 본 판결에서는 예금거래기본약관 제13조 제1항이 '거래처가 예금을 양도하거나 질권을 설정하려면 사전에 은행에 통지하고 동의를 받아야 한다'고 규정하고 있는데, 이는 민법 제449조 제2항에서 허용하는 채권 양도 제한 특약에 해당한다고 보았습니다. 법원은 이러한 약관 규정이 판결에 의한 채권양도의 경우에도 적용된다고 판단했으며, 원고를 선의의 제3자로 볼 수 없으므로 은행은 해당 양도 제한 특약으로 원고에게 대항할 수 있다고 보았습니다. 은행거래의 경험이 있는 자가 예금채권을 양수한 경우 특별한 사정이 없는 한 양도 제한 특약이 있음을 알았거나 알지 못한 데 중대한 과실이 있다고 봅니다.(대법원 2003. 12. 12. 선고 2003다44370 판결 등 참조) 민사소송법 제420조 (제1심 판결 인용): 이 조항은 항소심 법원이 제1심 판결의 이유를 인용하여 항소심 판결 이유로 삼을 수 있도록 허용합니다. 본 판결에서도 제1심 판결의 일부 내용을 수정하고 추가 판단을 더하는 방식으로 제1심 판결을 인용하였습니다. ### 참고 사항 예금계약을 체결할 때는 자금을 실제로 출연하는 사람과 예금계약서상 명의자가 일치하도록 명확히 하는 것이 중요합니다. 다른 사람 명의로 예금을 개설하는 경우, 해당 명의자가 실제 예금주로 인정될 가능성이 매우 높습니다. 특별히 명의자가 아닌 다른 사람을 예금주로 보려면 금융기관과 명의자가 아닌 사람 사이에 명확한 의사의 합치가 있었다는 강력한 증거가 있어야 합니다. 은행의 예금거래 약관에 예금채권의 양도를 제한하는 내용이 있다면, 채권 양수 시 해당 약관의 적용 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 은행거래 경험이 있는 사람이 예금채권을 양수하는 경우, 특별한 사정이 없다면 예금채권에 양도 제한 특약이 있다는 것을 알았거나 알지 못한 데 중대한 과실이 있다고 판단될 수 있으므로 주의해야 합니다. 단순히 판결을 통해 채권을 양수받았다는 사실만으로 양수인이 선의의 제3자로 추정되지는 않습니다.

지역주택조합 안심보장약정 무효로 인한 분담금 반환 판결

원고 A가 피고 B지역주택조합 추진위원회에 납부한 분담금의 반환을 청구한 사건입니다. 이 분쟁의 핵심은 피고가 원고에게 교부한 '안심보장증서'의 법적 유효성 여부였습니다. 1심은 원고의 청구를 일부 인용하였고 2심 또한 안심보장증서가 무효라고 판단하여 피고에게 원고에게 67,155,000원 및 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지역주택조합에 가입하고 분담금을 납부한 조합원으로, 피고에게 분담금 반환을 청구했습니다. - 피고 B지역주택조합 추진위원회: 지역주택조합 사업을 추진하며 원고로부터 분담금을 받았고, 원고에게 안심보장증서를 교부했습니다. ### 분쟁 상황 원고는 지역주택조합에 가입하면서 피고 B지역주택조합 추진위원회로부터 '안심보장증서'를 받았습니다. 이 증서는 일정 조건이 충족되지 않을 경우 납부한 분담금을 반환해주겠다는 내용이었을 것으로 보입니다. 하지만 사업이 계획대로 진행되지 않자 원고는 안심보장증서에 근거하여 분담금 반환을 요구했습니다. 피고는 안심보장증서가 유효하며 원고가 그 작성 및 교부를 위임했으므로 무효를 주장할 수 없다고 반박하며 법정 다툼이 시작되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 지역주택조합 추진위원회가 조합원에게 교부한 안심보장증서가 법적으로 유효한지 여부입니다. 둘째, 조합 가입 계약 당시 조합원이 피고에게 안심보장증서의 작성 및 교부에 대해 위임하거나 추인 또는 승인했는지 여부입니다. 셋째, 총회 의결 없이 교부된 안심보장증서가 법적 효력을 가질 수 있는지 여부입니다. 넷째, 안심보장증서의 무효 주장이 신의성실의 원칙 및 금반언 원칙에 반하는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 제1심판결 중 피고에게 67,155,000원을 초과하여 지급을 명한 피고 패소 부분을 취소하고 해당 원고의 청구를 기각했습니다. 최종적으로 피고는 원고에게 67,155,000원 및 이에 대해 2022년 9월 26일부터 2023년 10월 18일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라는 명령을 내렸습니다. 피고의 나머지 항소는 기각되었으며 소송 총비용은 피고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 피고가 교부한 안심보장증서가 조합 규약에 따른 총회 의결 없이 교부되었으므로 무효라고 판단했습니다. 또한 원고가 해당 증서의 작성 및 교부를 위임하거나 추인, 승인했다고 볼 증거가 없으며, 원고의 무효 주장이 신의성실의 원칙에 반하지 않는다고 보았습니다. 이에 따라 법원은 원고의 분담금 반환 청구를 일부 받아들여 피고에게 분담금 및 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련하여 다음 법령과 법리가 적용되었습니다. **1. 부당이득 반환 (민법)**​: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환해야 합니다. 법원은 안심보장증서가 무효이므로 피고가 원고로부터 받은 분담금 중 일부는 법률상 원인 없는 이득이라고 보아 반환을 명했습니다. **2. 민법상 이자 (연 5%)**​: 피고가 원고로부터 분담금을 지급받을 당시 '악의의 수익자'였다고 볼 자료가 부족하여 소장 부본 송달일(2022년 9월 26일)부터 법원의 판결 선고일(2023년 10월 18일)까지는 민법에서 정한 연 5%의 이율이 적용됩니다. 이는 피고가 소송 제기 시점부터는 법률상 원인 없음을 알았거나 알 수 있었던 '악의의 수익자'로 간주되기 때문입니다. **3. 소송촉진 등에 관한 특례법상 지연손해금 (연 12%)**​: 법원의 판결 선고일 다음 날부터 채무를 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 높은 지연손해금 이율이 적용됩니다. 이는 소송을 통해 채무의 존재가 확정된 후에도 변제를 지연할 경우 더 큰 불이익을 주어 신속한 이행을 유도하기 위함입니다. **4. 조합 규약상 총회 의결 사항**: 지역주택조합은 조합원의 재산권과 관련된 중요한 사항은 조합 총회의 의결을 거쳐야 합니다. 이 사건에서 피고가 조합원에게 안심보장증서를 교부하는 행위는 조합 규약 제23조 제1항 제3호에 따라 총회 의결사항에 해당함에도 불구하고 총회 결의 없이 교부되었기 때문에 해당 증서는 무효로 판단되었습니다. **5. 신의성실의 원칙 및 금반언 원칙**: 신의성실의 원칙은 모든 사람이 권리를 행사하고 의무를 이행할 때 신의에 따라 성실하게 행동해야 한다는 원칙입니다. 금반언 원칙은 자신의 선행 행위와 모순되는 주장을 할 수 없다는 원칙입니다. 피고는 원고가 안심보장증서의 작성 및 교부를 위임했거나 추인, 승인했으므로 무효 주장이 신의칙 및 금반언에 반한다고 주장했지만 법원은 이를 인정할 증거가 없다고 보아 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다. **6. 대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072, 60089 전원합의체 판결**: 이 판례는 지역주택조합의 사업 추진 과정에서 중요한 사항이 총회 의결 없이 진행될 경우 그 효력이 문제될 수 있음을 보여주는 선례로 인용되었습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 지역주택조합 가입 시 제공되는 '안심보장약정'이나 유사한 약정의 유효성을 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 조합 규약상 총회 의결이 필요한 중요한 사항임에도 총회 결의 없이 제공된 약정은 법적으로 무효가 될 수 있습니다. 계약 체결 시에는 서류 내용을 충분히 이해하고 해당 약정이 적법한 절차, 예를 들어 총회 의결 등을 거쳐 이루어졌는지 확인하는 것이 매우 중요합니다. 조합원으로서 조합 규약에 명시된 자신의 권리와 의무 그리고 조합 운영 방식에 대한 이해도를 높이는 것이 분쟁 발생 시 자신의 입장을 보호하는 데 도움이 됩니다. 지역주택조합 사업은 일반적인 주택 매매와 달리 변동성이 크므로 가입 전 신중한 검토와 법적 효력이 있는 약정인지 확인하는 절차가 필수적입니다.