개인사업체 법인 전환을 위한 토지 현물 출자 불허가 취소 판결

개인사업자가 운영하던 부동산 임대업을 법인으로 전환하는 과정에서 토지 현물 출자에 대한 토지거래 허가를 신청했으나, 송파구청장이 자기사용 목적이 아니라는 이유로 불허가 처분을 내렸습니다. 이에 법인은 불허가 처분 취소를 구하는 소송을 제기하였고 법원은 개인에서 법인으로의 전환은 사업의 동일성이 유지되는 것으로 보아 허가 기준에 부합한다고 판단하여 불허가 처분을 취소했습니다.

관련 당사자

• 원고: 주식회사 A (B와 C가 개인 임대업을 법인으로 전환하기 위해 설립한 법인)
• 피고: 송파구청장 (토지거래계약 허가 신청에 대해 불허가 처분을 한 행정기관)
• B, C: 이 사건 토지와 건물을 소유하고 'E'이라는 상호로 개인 임대업을 운영하던 자들. 원고 법인의 대표이사 및 사내이사로 취임하여 개인기업을 법인으로 전환하려 함

분쟁 상황

B 등은 2004년부터 서울 송파구의 상업지역에서 토지와 건물을 소유하고 'E'이라는 개인기업으로 임대업을 운영해왔습니다. 2020년 원고 법인을 설립하고 2021년 4월, 이 개인기업을 법인으로 전환하기 위해 이 사건 부동산을 포함한 자산과 부채 일체를 원고 법인에 현물 출자하는 계약을 체결했습니다. 이 사건 토지는 토지거래 허가구역으로 지정되어 있었으므로, B 등과 원고는 송파구청장에게 토지거래계약 허가 신청을 했습니다. 그러나 송파구청장은 취득 예정자가 자기사용 없이 기존 임대사업 승계 목적의 현물 출자를 통한 법인 전환이므로 부동산거래신고 등에 관한 법률에 적합하지 않다는 이유로 불허가 처분을 내렸습니다. 이에 원고는 불허가 처분 취소 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

토지거래 허가 신청 후 15일 이내에 처분 통지가 없어 허가가 간주되었는지 여부와 개인사업체를 법인으로 전환하면서 사업용 토지를 현물 출자하는 것이 부동산거래신고 등에 관한 법률상 토지거래 허가기준에 해당하는지 여부입니다.

법원의 판단

피고인 송파구청장이 원고에게 내린 토지거래계약 허가신청 불허가 처분을 취소합니다. 소송 비용은 피고가 부담합니다.

결론

법원은 토지거래 허가 신청 접수일을 원고의 주장과 달리 피고가 증명한 보완 서류 제출일로 보아 15일 이내에 처분이 이루어져 허가 간주는 인정되지 않는다고 보았습니다. 그러나 개인기업이 법인으로 전환하면서 기존 사업을 승계하기 위해 토지를 현물 출자하는 것은 부동산거래신고 등에 관한 법률 제12조 제1항 제바목의 '허가구역의 지정 당시 그 구역에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하려는 경우'에 해당한다고 판단했습니다. 따라서 불허가 처분은 위법하므로 취소되어야 한다고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 '부동산거래신고 등에 관한 법률'이 중요하게 적용되었습니다.

부동산거래신고 등에 관한 법률 제11조(토지거래계약 허가 등)​: 허가구역 내의 토지에 대한 계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 허가 신청서를 제출해야 합니다. 구청장 등은 신청서를 받은 날로부터 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 해야 하며, 이 기간 내에 아무런 통지가 없으면 기간 만료일 다음 날에 허가된 것으로 간주됩니다(제5항). 이 사건에서는 원고가 주장한 최초 접수일의 서류 미비를 이유로 법원은 허가 간주를 인정하지 않고 피고가 실제 보완 서류를 접수한 날짜를 기준으로 처분이 15일 이내에 이루어졌다고 판단했습니다.

부동산거래신고 등에 관한 법률 제12조(허가기준)​: 토지거래 허가는 토지의 이용목적이 '자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 경우', '허가구역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설 설치에 이용하려는 경우', '허가구역의 지정 당시 그 구역이 속한 특별시 등에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하려는 경우' 등(제1항 각 목)의 적극적 조건에 해당해야 합니다.

특히 '제1항 바목'은 허가구역 지정 당시 그 구역이 속한 특별시 등 또는 인접한 특별시 등에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하려는 경우를 허가 기준으로 명시하고 있습니다. 이 사건에서 법원은 기존 개인기업을 법인으로 전환하여 허가구역 내에서 동일한 임대업을 계속 영위하려는 목적은 '허가구역 지정 당시 그 구역에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하려는 경우'에 해당한다고 판단했습니다. 즉, 사업의 주체가 개인에서 법인으로 바뀌더라도 사업의 실질과 지역적 연관성이 유지된다면 이 조항의 허가기준을 충족한다고 보았습니다.

또한, 기속행위 및 기속재량행위의 법리에 따라 토지거래허가권자는 법에서 정한 불허가 사유가 없는 한 허가를 해야 하는 기속적 성격을 가집니다. 따라서 행정청이 법규에 위반하여 불허가 처분을 한 경우 법원은 이를 취소할 수 있습니다.

참고 사항

토지거래 허가 신청 시 필요한 모든 서류를 정확히 갖추어 제출하고 접수 일자를 명확히 확인해야 합니다. 서류 미비로 인해 재제출할 경우 접수 일자가 변경되어 허가 간주 기간 계산에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다. 개인 사업체를 법인으로 전환하면서 기존 사업에 사용하던 토지를 현물 출자하는 경우 토지거래 허가 기준 중 '허가구역 내에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하려는 경우'에 해당할 수 있습니다. 이러한 사업 전환은 투기 목적이 없는 사업의 연속성으로 인정되어 허가가 나올 수 있으므로, 행정기관이 이를 불허가할 경우 법률적 근거를 면밀히 따져 다툴 여지가 있습니다. 특히 법인의 본점 소재지가 허가구역 밖이더라도 실질적인 사업 운영이 허가구역 내에서 계속된다면 허가 요건을 충족할 수 있습니다.