행정
이 판결은 서울 마포구의 한 가로주택정비사업과 관련하여, 해당 구역 내 토지 및 건축물 소유자들이 구청장이 지정한 개발자(신탁업자)의 지정 처분이 위법하다고 주장하며 취소를 청구한 사건입니다. 원고들은 크게 두 가지를 문제 삼았는데, 첫째, 개발자가 사업 동의를 받는 과정에서 토지등소유자들에게 정보 제공을 제대로 하지 않았다는 점입니다. 특히 등기우편 반송 시 일반우편으로 추가 발송해야 하는 의무를 지키지 않았다고 주장했습니다. 둘째, 피고(마포구청장)가 사업 구역 내 특정 건물을 노후·불량건축물로 잘못 판단하여, 전체 노후·불량건축물 비율 요건을 충족하지 못하게 되었다는 주장입니다. 법원은 이 두 가지 주장을 모두 받아들이지 않고 원고들의 청구를 기각했습니다. 정보 제공 의무와 관련해서는, 개발자 지정 전 동의를 위한 안내 책자 발송에는 자체 시행규정이 적용되지 않으며, 등기우편 발송으로 법적 의무를 다했다고 보았습니다. 노후·불량건축물 판단에 대해서는, 건축물대장 등 공식 기록을 기준으로 주택 용도 면적이 더 넓으므로 단독주택 기준(20년)을 적용한 것이 정당하며, 무단 증축된 부분은 노후도 판단에 영향을 주지 않는다고 판시했습니다.
서울 마포구 K동 일대에서 가로주택정비사업이 추진되면서, 피고보조참가인(J 주식회사)이 지정개발자로 지정되었습니다. 원고들은 이 사업시행구역 내 토지 또는 건축물을 소유한 사람들로, 자신들의 재산권과 관련된 이 지정 처분에 대해 이의를 제기했습니다. 이들은 지정개발자가 사업시행자 지정 동의를 얻는 과정에서 법적으로 요구되는 정보 제공 의무를 제대로 이행하지 않았고, 사업 구역 지정 요건 중 하나인 노후·불량건축물 비율 산정에서도 오류가 있었다고 주장하며, 구청장의 지정 처분을 취소해달라고 법원에 소송을 제기했습니다.
원고들은 지정개발자 지정 처분이 위법하다고 주장하며 두 가지 주요 쟁점을 제기했습니다. 첫째, 지정개발자가 사업 동의를 받기 전 토지등소유자들에게 분담금 추산액 등 필수 정보를 제대로 제공하지 않았다는 점, 특히 등기우편 반송 시 일반우편으로 추가 발송하는 절차를 지키지 않았다고 보았습니다. 둘째, 피고가 사업 구역 내 특정 건물(원고 A, B 소유)을 노후·불량건축물로 잘못 분류하여, 사업시행구역의 노후·불량건축물 비율 요건(전체 건축물 수의 3분의 2 이상)을 충족하지 못하게 되었다는 점입니다.
법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고, 소송으로 발생한 모든 비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.
법원은 피고가 피고보조참가인에게 한 지정개발자 지정 처분이 적법하다고 판단했습니다. 첫째, 정보 제공 의무와 관련하여, 이 사건 정비사업 시행규정의 통지 방법은 사업시행자로 지정·고시된 이후에 적용되므로, 그 이전의 동의를 위한 안내 책자 발송에는 적용될 수 없으며, 등기우편 발송만으로도 구 소규모주택정비법상의 정보 제공 의무를 다했다고 보았습니다. 둘째, 노후·불량건축물 요건과 관련하여, 건축물대장 등 공식 기록을 기준으로 할 때 해당 건물은 주택 용도 면적이 다른 용도 면적을 초과하므로 단독주택으로 분류하여 20년의 기준연수를 적용하는 것이 정당하며, 무단 증축된 부분은 위반 건축물일 뿐 노후건축물 판단에 영향을 주지 않는다고 보았습니다. 따라서 사업시행구역은 법적 노후·불량건축물 비율 요건을 충족한다고 판단했습니다.
이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.
구 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 (구 소규모주택정비법) 제19조 제3항: 이 조항은 지정개발자가 사업시행자 지정을 위한 동의를 받기 전에 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거 등 시·도조례로 정하는 사항을 토지등소유자에게 제공해야 한다고 규정하고 있습니다. 법원은 이 사건에서 참가인(개발자)이 이 사건 안내 책자를 등기우편으로 발송함으로써 이 법적 의무를 이행했다고 판단했습니다. 또한, 이 사건 정비사업 시행규정 제6조 제1항 제1호(등기우편 반송 시 일반우편 추가 발송)는 참가인이 사업시행자로 지정·고시된 이후에 시행되는 규정이므로, 지정 전 동의를 받는 단계에는 적용될 수 없다고 보았습니다.
구 소규모주택정비법 시행령 제3조 제1항 제2호 (나)목: 가로주택정비사업 대상 지역의 요건 중 하나로 '노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것'을 규정하고 있습니다. 이 비율을 충족하는지 여부가 사업 구역 지정의 중요한 기준이 됩니다.
서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 (서울특별시 도시정비 조례) 제4조 제1항 제2호 및 관련 법령 (도시 및 주거환경정비법 제2조 제3호 (라)목, 동법 시행령 제2조 제3항): 이 조례는 노후·불량건축물의 판단 기준을 정하고 있습니다. 공동주택 이외의 건축물 중 '건축법 시행령 [별표1] 제1호에 따른 단독주택을 제외한 철근콘크리트 등 건축물은 30년', '그 외의 건축물은 20년'으로 규정합니다. 법원은 이 사건 건물의 용도 판단에 있어, 특별한 사정이 없는 한 건축물대장 등 공부상의 기재를 따라야 한다고 보았습니다. 이 사건 건물의 경우 공부상 주택 용도 면적(지상 2, 3층 합계 107.5㎡)이 주택 외 용도 면적(지하 1층, 지상 1층 합계 103.72㎡)을 초과하므로, 단독주택으로 분류하여 20년의 기준연수를 적용하는 것이 정당하다고 판단했습니다.
건축법 제14조 제1항 제1호 및 동법 시행령 제2조 제2호, 제119조 제1항 제3호 (라)목, 제4호: 건축물의 증축, 바닥면적 산정, 연면적 산정 등에 관한 규정입니다. 법원은 이 사건 건물의 지하 1층 물탱크 철거로 인한 면적 증가는 건축신고 대상인 '증축'에 해당하며, 건축신고가 이루어지지 않은 무단 증축 부분은 위반 건축물에 불과하므로 노후건축물 판단 시 고려할 대상이 아니라고 보았습니다. 즉, 불법적인 건축 행위는 건물의 노후도 판단에 영향을 주지 않습니다.
정비사업과 관련하여 유사한 문제 상황에 처했을 때, 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 사업시행자 지정 동의를 위한 정보 제공 의무는 구 소규모주택정비법 등 관련 법령에 명시된 내용을 우선적으로 검토해야 합니다. 사업 주체가 자체적으로 마련한 시행규정이 있더라도, 해당 규정의 적용 시점(예: 지정·고시 전후)을 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 등기우편이 반송되었을 경우 추가적인 조치를 요구하는 규정이 있다면, 그 적용 범위와 의무 이행 여부를 면밀히 살펴야 합니다. 둘째, 노후·불량건축물의 판단 기준은 도시정비법, 소규모주택정비법 및 각 지자체의 조례에 따라 상세히 규정되어 있습니다. 특히 건축물의 용도 분류(단독주택, 비주택 등)는 건축물대장 등 공식적인 공부상의 기재를 기준으로 하므로, 실제 사용 현황과 공부상 기재 내용이 다른 경우 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 무단 증축과 같은 위반 건축물 부분은 노후도 판단에 긍정적으로 작용하지 않으며, 오히려 별도의 행정 조치 대상이 될 수 있음을 유의해야 합니다. 셋째, 정비사업의 필수 전제 조건인 노후·불량건축물 비율 산정은 사업시행구역 지정의 적법성을 판단하는 핵심 요소이므로, 해당 비율 산정의 근거와 정확성을 꼼꼼히 확인하고 필요한 경우 전문가의 도움을 받아 검토하는 것이 좋습니다.
