재개발구역 친인척 주택 무상 거주자의 주거이전비 보상 불인정 판결

원고 A는 처남 소유의 재개발 예정 주택에 거주하던 중 재개발 사업으로 인해 이주하게 되자 사업시행자인 B구역주택재개발정비사업조합을 상대로 주거이전비 13,260,040원 및 지연손해금의 지급을 청구했습니다. 원고는 자신이 임대차 계약을 맺은 세입자이거나, 설령 무상거주자라도 주거이전비 보상 대상이라고 주장했습니다. 그러나 법원은 원고와 처남 사이에 유효한 임대차 계약이 있었다는 사실을 인정하기 어렵다고 판단했으며, 사업인정고시일 당시의 법령에 따르면 무상거주자는 주거이전비 지급 대상인 '주거용 건축물의 세입자'에 해당하지 않는다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• A (원고): 서울 성북구 재개발 정비구역 내 처남 소유 주택에 거주하다가 이주하게 되어 주거이전비 보상을 청구한 사람
• B구역주택재개발정비사업조합 (피고): 서울 성북구 C 일대에서 주택재개발 정비사업을 시행하는 사업시행자
• F (원고의 처남): 이 사건 주택의 소유자로, 원고에게 주택을 제공한 사람

분쟁 상황

서울 성북구 C 일대에서 주택재개발 정비사업이 진행되면서, 재개발구역 내 주택에 거주하던 원고가 사업시행자인 조합에게 주거이전비 13,260,040원과 이에 대한 지연손해금의 지급을 요구했으나, 조합이 이를 거부하면서 소송으로 이어진 사건입니다. 원고는 자신이 임대차 계약에 따라 주택에 거주한 세입자이거나 최소한 무상거주자로서도 주거이전비 보상 대상이 되어야 한다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

원고와 주택 소유자인 처남 F 사이에 유효한 임대차 계약이 존재하는지 여부, 그리고 만약 임대차 계약이 인정되지 않아 원고가 무상거주자로 분류될 경우 무상거주자도 공익사업으로 인한 주거이전비 보상 대상인 '주거용 건축물의 세입자'에 포함되는지 여부

법원의 판단

법원은 원고의 주거이전비 지급 청구를 전부 기각하고, 소송에 들어간 모든 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 원고와 처남 F 사이에 임대차 계약이 체결되었다는 주장에 대해, 인척 관계, 계약서 작성 시점의 불분명함, 임대차 기간 및 중개인 미기재, 확정일자 없음, 보증금 지급 시점 및 방식의 불명확성, 계약 만료 전 보증금 반환의 이례성 등을 종합적으로 고려할 때 임대차 계약의 존재를 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 이에 따라 원고를 무상거주자로 보았습니다. 이어서 법원은 사업인정고시일(2015. 5. 7.) 당시 시행 중이던 구 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항의 '주거용 건축물의 세입자'는 '세를 내고 남의 집이나 방을 빌려 쓰는 사람'이라는 사전적 의미에 비추어 대가를 지급하지 않는 무상거주자는 포함되지 않는다고 해석했습니다. 비록 2020. 12. 11. 시행규칙이 개정되어 무상거주자도 세입자에 포함되도록 했으나, 주거이전비 지급 여부는 사업시행인가 고시일에 확정되므로 이 사건에는 개정 전 법규가 적용되어야 한다고 보았습니다. 따라서 원고는 주거이전비 지급 대상인 세입자에 해당하지 않는다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에는 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 개정 전) 제40조 제1항이 적용되어 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)을 준용하게 됩니다. 토지보상법 제78조 제5항 및 제9항은 공익사업으로 이주하는 주거용 건축물 세입자에게 주거이전비 등을 보상하도록 규정하며, 보상 기준은 대통령령 등으로 정하도록 위임합니다. 핵심은 구 토지보상법 시행규칙(2016. 1. 6. 개정 전) 제54조 제2항인데, 이 조항에서 규정하는 '주거용 건축물의 세입자'의 의미가 중요합니다. 법원은 이 조항의 '세입자'를 '세를 내고 남의 집이나 방 따위를 빌려 쓰는 사람'이라는 사전적 의미로 해석하여, 대가를 지급하지 않고 무상으로 거주하는 자는 세입자에 해당하지 않는다는 법리를 적용했습니다. 비록 2020. 12. 11. 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항이 개정되어 '무상으로 사용하는 거주자'도 세입자에 포함되도록 했으나, 주거이전비 지급청구권 발생 시점은 사업시행인가 고시일(2015. 5. 7.)이므로, 이 사건에는 개정 전 규정이 적용되어 원고는 주거이전비 지급 대상에 해당하지 않는다는 판단이 나왔습니다.

참고 사항

재개발, 재건축 등 공익사업으로 인해 이주하게 될 경우 주거이전비 보상을 받으려면, 법에서 정한 기준일(사업인정고시일 등) 당시 '주거용 건축물의 세입자'로서 3개월 이상 거주했음이 명확히 입증되어야 합니다. 특히 친인척 관계와 같이 특수 관계인 사이에 임대차 계약이 있는 경우에는 객관적인 증거를 사전에 충분히 마련해 두는 것이 매우 중요합니다. 예를 들어 확정일자가 있는 정식 임대차 계약서, 보증금 및 월세 지급 내역(계좌 이체 기록 등), 임대차 기간 등 계약의 주요 내용이 명확해야 합니다. 단순히 전입신고만 되어 있거나, 임대차 계약서에 중요 내용이 누락된 경우 주거이전 사실이나 유효한 임대차 계약을 입증하기 어려울 수 있습니다. 또한 무상으로 주택에 거주하는 자, 즉 무상거주자는 원칙적으로 주거이전비 보상 대상인 '세입자'의 범위에 포함되지 않을 수 있습니다. 관련 법령이 개정되어 무상거주자도 주거이전비 대상에 포함되는 경우가 생겼으나, 해당 법령의 적용 시점은 사업인정고시일 등 본인 사건의 기준 시점을 따르므로 최신 법령만으로 판단해서는 안 되며, 자신의 사업 시행인가 고시일이 언제인지 확인하고 당시의 법령을 정확히 확인하는 것이 중요합니다.