기타 부동산 · 행정
원고 A씨가 공유하는 토지를 나누고자 신청했으나 피고인 서초구청장은 건축법상 분할 제한 규정에 위배될 수 있다는 이유로 필요한 자료 제출을 요청했습니다. A씨가 이를 거부하자 구청장은 토지분할을 불허가했고 법원은 건축물이 있는 대지의 분할은 건축법상 기준에 미달하게 할 수 없으므로 피고의 자료 요청 및 불허가 처분은 적법하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.
원고 A씨는 서울 서초구 B 대지 1,059㎡를 D, E, F와 공유하고 있었으며 이 토지는 자연녹지지역 및 개발제한구역으로 지정되어 있습니다. A씨와 D씨는 1999년 12월 1일경 각자의 점유 부분을 경계담으로 정하고 각자 주택을 소유하며 사용해 왔습니다. A씨는 315㎡를 D 등은 741㎡와 3㎡를 점유했습니다. A씨는 D 등을 상대로 공유물분할청구 소송을 제기했고 법원은 구분소유적 공유관계를 인정하여 A씨와 D 등이 각자 점유하는 부분에 대한 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 판결을 내렸고 이 판결은 2012년 5월 10일 확정되었습니다. A씨는 이 확정판결을 근거로 2019년 9월경 서초구청장에게 이 사건 토지를 자신의 점유 부분과 나머지 부분으로 나누어 달라고 신청했습니다. 그러나 서초구청장은 A씨의 신청에 대해 건축법상 대지와 도로의 관계를 확인할 수 있는 자료와 인접 토지에 존재하는 건축물(F, E 소유 주택)에 대한 자료 제출을 요청했습니다. A씨가 이 자료 제출을 거부하자 서초구청장은 2020년 1월 23일 건축법 등 관련 법령을 충족해야 분할이 가능하다는 이유로 토지분할신청을 불허가했습니다. 이에 A씨는 이 처분을 취소해 달라는 소송을 제기했습니다.
건축물이 있는 공유 토지를 분할할 때 건축법상 분할 제한 규정 준수를 확인하기 위한 자료 제출 의무가 있는지, 그리고 관련 자료 제출 거부를 이유로 한 토지분할 불허가 처분이 적법한지 여부입니다.
원고의 토지분할신청 불허가처분 취소 청구를 기각한다. (원고 패소)
법원은 이 사건 토지에 건축물이 있어 토지분할 시 건축법 제57조 제2항에 따른 도로 인접, 건폐율, 용적률, 대지 안 공지, 건축물 높이 등의 기준에 미달하는지 여부를 확인해야 한다고 보았습니다. 원고가 이 사건 토지 및 인접 토지 위에 존재하는 건축물(F, E 소유 주택)에 대한 자료 제출을 거부했으므로 피고가 관련 법령 충족 여부를 검토할 수 없어 토지분할을 불허가한 처분은 적법하다고 판단했습니다.
건축법 제57조 제2항: '건축물이 있는 대지는 제44조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조 및 제61조에 따른 기준에 못 미치게 분할할 수 없다.' 이 규정은 건축물이 있는 대지를 분할할 때 도로 인접, 건폐율, 용적률, 대지 안 공지, 건축물 높이 등 건축 허가 기준에 미달하지 않도록 제한하는 중요한 법리입니다. 본 판례에서는 피고가 이 조항에 따라 분할 후의 대지가 해당 기준을 충족하는지 확인하기 위해 자료를 요구한 것이 적법하다고 판단했습니다. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제79조 제1항 및 시행령 제65조 제1항: 임의적 토지분할은 소유권 이전이나 매매 등을 위해 토지 소유자의 신청으로 이루어집니다. 구 공간정보관리법 시행령 제87조 제4호: 구분소유적 공유관계에서 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기 판결이 확정된 경우 공유자 중 1인이 다른 공유자들을 대위하여 단독으로 분할신청을 할 수 있습니다. 그러나 이 경우에도 건축법 등 관련 법령에 위배되면 허가될 수 없습니다. 건축법 제2조 제1항 제1호 및 시행령 제3조 제1항 제1호: 하나의 건축물이 두 필지 이상에 걸쳐 건축되는 경우 그 건축물이 건축되는 각 필지의 토지를 합한 토지를 하나의 대지로 볼 수 있습니다. 이 사건에서는 F, E 소유 주택이 이 사건 토지 및 인접 토지에 걸쳐 있어 분할 시 이 건축물의 대지 기준 충족 여부도 고려되어야 했습니다.
토지를 분할하려는 경우 해당 토지에 건축물이 있다면 건축법상 분할 제한 규정(도로 인접, 건폐율, 용적률, 대지 안 공지, 건축물 높이 등)을 반드시 확인해야 합니다. 특히 공유 토지이고 여러 건축물이 복잡하게 얽혀 있는 경우에는 각 건축물이 분할 후에도 법적 기준을 충족하는지 여부를 명확히 입증할 자료를 준비해야 합니다. 행정기관에서 토지분할 허가를 위해 특정 자료 제출을 요청할 경우 해당 자료가 토지분할 제한 규정 준수 여부를 확인하는 데 필요하다면 적극적으로 제출해야 합니다. 자료 제출을 거부하면 불허가 처분을 받을 수 있습니다. 구분소유적 공유관계의 해소를 위한 토지분할이라 할지라도 행정청의 분할 허가 여부는 관련 법령(특히 건축법)의 요건 충족 여부에 따라 결정되므로 단순히 민사 판결이 확정되었다는 이유만으로 분할이 자동적으로 허가되는 것은 아닙니다.
