임대차
원고는 이전 집주인과 전세계약을 체결하고 갱신까지 마쳐 거주하던 중, 이전 집주인이 주택을 피고에게 매도하여 피고가 새로운 집주인이 되었습니다. 원고는 계약 만료 전 갱신 거절 의사를 표시했으나, 계약 만료일이 지나도 피고가 보증금을 반환하지 않았습니다. 이에 원고는 전세 대출금을 상환하기 위해 신용 대출을 받았고, 피고는 이 신용 대출 이자를 대신 부담하기로 합의했으나, 이후 연락이 두절되어 이자 지급을 중단했습니다. 이에 원고는 피고를 상대로 미반환된 보증금과 약정된 이자 및 발생한 손해배상(신용 대출 이자)을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 피고가 원고에게 보증금과 지연 이자, 그리고 추가로 발생한 신용 대출 이자를 지급하라고 판결했습니다.
원고는 2020년 2월 이전 집주인 D와 전세 보증금 1억 4천만 원에 전세 계약을 맺고, 2022년 1월 보증금 7백만 원을 증액하여 계약을 갱신했습니다. 원고는 2020년 2월 28일 전입신고를 마치며 대항력을 확보했습니다. 이후 2023년 12월 6일 피고 C가 해당 주택을 매수하여 2023년 12월 8일 소유권이전등기를 마치면서 원고의 임대차 계약을 승계했습니다. 원고는 계약 만료일(2024년 2월 26일)을 앞둔 2023년 11월 20일 이전 집주인 D에게, 그리고 2024년 1월 20일 새로운 집주인 C에게 계약 갱신 거절 의사를 표시하며 보증금 반환을 요청했습니다. 그러나 피고는 계약 만료일인 2024년 2월 26일까지 보증금을 반환하지 못했고, 늦어도 2024년 4월 26일까지 변제하겠다고 약속했습니다. 원고는 전세 대출금을 갚기 위해 신용 대출 3천만 원을 받아 상환해야 했으며, 피고는 이 신용 대출 이자를 부담하기로 합의하여 2024년 3월부터 6월까지 일부 이자를 지급했습니다. 그러나 2024년 7월부터 피고는 연락을 끊고 이자 지급을 중단했고, 이에 원고는 미반환 보증금 및 추가 이자 손해배상을 청구하는 소송을 제기했습니다.
새로운 집주인이 임대차 계약을 승계한 후 임대차 계약 만료 시 보증금 반환 의무를 불이행했을 경우 발생하는 보증금 반환 및 지연 이자 지급 의무, 그리고 임차인이 보증금 미반환으로 인해 발생한 추가적인 신용 대출 이자에 대한 손해배상 의무의 범위.
법원은 피고가 원고에게 1억 4,710만 6,614원과 각 금액에 대한 지연 이자를 지급하라고 판결했습니다. 구체적으로는 1억 4,700만 원에 대해서는 2024년 4월 26일부터, 10만 6,614원에 대해서는 2024년 7월 23일부터 2024년 9월 28일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자를 지급해야 합니다. 또한, 피고는 2024년 8월 1일부터 1억 4,700만 원을 모두 갚을 때까지 매월 10만 원의 비율에 의한 금액을 추가로 지급해야 합니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있습니다.
임대차 계약이 새로운 소유자에게 승계된 경우에도 임대인의 보증금 반환 의무는 유지되며, 이 의무를 불이행할 경우 지연 손해금은 물론, 임차인이 입게 되는 직접적인 손해(예: 보증금 미반환으로 인한 신용 대출 이자)에 대해서도 배상 책임이 있다는 점을 명확히 한 판결입니다.
이 사건은 주택임대차보호법의 '대항력'과 민법상 '채무불이행으로 인한 손해배상' 원칙이 핵심입니다. 원고가 전입신고를 마쳐 대항력을 갖췄으므로, 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 주택 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 즉, 피고는 새로운 집주인으로서 이전 집주인 D의 보증금 반환 의무를 그대로 이어받게 됩니다.
피고가 임대차 계약 종료 후 보증금을 반환하지 않은 것은 민법 제390조의 채무불이행에 해당합니다. 이로 인해 원고가 보증금 반환 지연으로 전세 대출금을 상환하지 못하게 되어 불가피하게 신용 대출을 받았고 그 이자를 부담하게 된 것은 통상적인 손해로 볼 수 있습니다(민법 제393조). 이 경우 피고는 원고에게 미반환 보증금(1억 4,700만 원)과 함께 채무불이행으로 인한 지연 손해금(이자)을 지급할 의무가 발생합니다. 또한, 원고와 피고가 신용 대출 이자를 피고가 부담하기로 합의한 것은 별도의 손해배상 약정으로 볼 수 있으며, 피고가 이 약정 이행을 중단한 것은 다시 채무불이행에 해당하여 약정 이자(매월 10만 원 추산)와 미지급 이자(10만 6,614원) 또한 지급해야 할 책임이 있습니다.
임대차 계약 중 집주인이 변경되어도 기존 임대차 계약의 내용은 새로운 집주인에게 그대로 승계되므로, 임차인은 새로운 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 전세 계약 만료 전 반드시 계약 갱신 거절 의사를 통보해야 합니다. 주택임대차보호법에 따라 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 갱신 거절을 통보해야 합니다. 만약 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않아 손해가 발생한다면, 문자메시지, 통화 녹취, 이체 내역 등 모든 소통 및 거래 내역을 증거로 잘 보관해야 합니다. 집주인의 채무불이행으로 인해 발생한 추가적인 금전적 손해(예: 보증금 마련을 위한 대출 이자)도 손해배상으로 청구할 수 있으니, 관련 증빙 자료(대출 계약서, 이자 납부 내역 등)를 잘 준비해야 합니다.
