남양주 단독주택 공사 지체상금 청구 사건

원고 A 주식회사는 2020년 3월 25일 피고 B 주식회사와 남양주시 단독주택 11세대를 신축하는 도급계약을 맺었습니다. 계약서에는 '본 사업의 시설자금 대출 확정 후 계약 효력 발생'이라는 특별한 조항(특약조항)이 포함되어 있었습니다. 다음 날인 3월 26일, 피고는 원고에게 2억 4천2백만 원(부가세 포함)의 계약이행보증각서를 작성해 주었습니다.

원고는 피고가 계약 직후 공사를 시작하지 않았다고 주장하며, 계약이행보증금 2억 4천2백만 원과 지연손해금을 지급하라고 소송을 제기했습니다. 원고는 특약조항이 이전 다른 공사 계약서를 차용하다가 실수로 기재된 것이므로 효력이 없다고 주장했습니다.

반면 피고는 시설자금 대출이 확정되지 않았기 때문에 특약조항에 따라 도급계약 자체가 효력이 없으며, 따라서 도급계약을 전제로 한 계약이행보증각서 또한 효력이 없다고 반박했습니다. 피고는 또한 원고가 약 4년 동안 공사 이행을 요구하지 않은 점을 들어 원고의 청구가 권리남용에 해당한다고도 주장했습니다.

관련 당사자

• 원고 (A 주식회사): 남양주 단독주택 신축공사 도급을 준 회사로, 피고에게 계약이행보증금 지급을 요구함
• 피고 (B 주식회사): 남양주 단독주택 신축공사를 수급받은 회사로, 대출 미확정을 이유로 도급계약의 효력이 없다고 주장함

분쟁 상황

A 주식회사는 B 주식회사와 남양주에 단독주택을 짓는 공사 계약을 체결했습니다. 그런데 계약서에는 '대출이 확정되어야만 계약이 유효하다'는 조항이 있었습니다. 대출이 실행되지 않자 공사는 시작되지 않았고, A사는 B사가 계약을 이행하지 않았다며 2억 4천2백만 원의 계약이행보증금을 요구했습니다. B사는 대출이 확정되지 않아 계약 자체가 유효하지 않으므로 보증금을 지급할 필요가 없다고 맞섰고, 이 조항이 실수인지 아니면 계약의 중요한 조건인지를 놓고 법적 다툼이 발생했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 도급계약서에 명시된 '본 사업의 시설자금 대출 확정 후 계약 효력 발생'이라는 특약조항이 계약의 효력 발생을 좌우하는 '정지조건'인지, 아니면 원고의 주장처럼 단순한 착오 기재에 불과한지. 둘째, 만약 특약조항이 정지조건이고 그 조건이 성취되지 않았다면, 도급계약이 효력을 발생하지 않는 상태에서 계약이행보증각서의 효력은 어떻게 되는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 먼저 처분문서의 해석 원칙과 조건부 법률행위의 해석 법리를 적용했습니다.

법원은 다음과 같은 여러 사정을 종합적으로 고려하여, 특약조항이 원고의 주장처럼 착오로 기재된 것이 아니며, '본 사업의 시설자금 대출 확정'이 이 사건 도급계약의 효력 발생을 위한 정지조건에 해당한다고 판단했습니다.

1. 원고와 피고가 다른 공사 현장의 도급계약서를 차용했음에도, 이 사건 공사에 맞게 일부 내용을 수정하는 과정에서 해당 특약조항은 그대로 남겨져 있었다는 점.
2. 원고가 주장하는 공사 착공 의도가 이전 계약과 중요한 변경사항임에도 도급계약서에 명시되지 않았다는 점.
3. 원고가 계약 체결 후 약 4년이 지난 시점까지 피고에게 공사 착공을 요구한 자료가 없다는 점.
4. 피고가 다른 현장 공사에 대해서도 계약이행보증각서를 작성해 주었으나, 해당 현장에서는 PF 대출 실행을 시공 조건으로 했다는 점 등을 고려할 때 각서 작성만으로 곧바로 공사 착수 합의가 있었다고 보기 어렵다는 점.
5. 기성부분금 지급 방식이 '매월 1회'에서 '준공 후 담보대출금으로 일시불 지급'으로 변경된 것만으로는 피고가 대출 실행 여부와 관계없이 공사를 착공하려 했다고 단정하기 어렵다는 점.
6. '시설자금 대출 확정'은 발생 여부가 불확실한 사실이며, 대출 실행 여부가 공사대금 수령의 주요 요인이었음을 고려할 때, 이 조건이 충족되지 않으면 도급계약 효력이 발생하지 않는다고 보는 것이 합리적이라는 점.

결론적으로 법원은 시설자금 대출이 확정되지 않아 도급계약이 효력을 발생하지 않았으므로, 피고가 그에 따른 의무를 이행하지 않아도 된다고 보았습니다. 이에 따라 도급계약의 효력이 발생하지 않은 이상, 이에 수반되는 계약이행보증각서에 따른 계약이행보증금을 지급할 의무도 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

결론

법원은 원고 A 주식회사의 청구를 모두 기각하고, 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

이 판결에서는 주로 다음 법률 원칙들이 적용되었습니다.

1. 처분문서의 해석 원칙 (대법원 2005. 5. 27. 선고 2004다60065 판결 등 참조): 계약서와 같이 당사자가 작성한 공식 문서는 그 내용이 진실하게 성립되었다고 인정되면, 법원은 특별한 반증이 없는 한 그 문서에 적힌 대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 합니다. 계약 내용 해석에 이견이 있을 때는 문언의 내용, 계약이 이루어진 동기와 경위, 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 해석해야 합니다.

   • 이 사건에서 법원은 이 원칙에 따라 특약조항의 문언을 우선적으로 해석하였고, 원고가 특약조항이 착오로 기재되었다는 점을 명확히 증명하지 못했다고 보았습니다.

2. 조건부 법률행위의 해석 (대법원 2018다223054 판결 등 참조): 법률행위의 '조건'이란 법률행위의 효력이 발생하거나 소멸하는 것을 장래에 발생할지 불확실한 사실에 의존하게 하는 것입니다. 특정 사실이 조건이 되는지와 그 조건의 성취 여부가 법률행위 효력에 미치는 영향은 법률행위 해석의 문제입니다.

   • 법원은 이 원칙에 따라 '시설자금 대출 확정'이라는 특약조항이 계약의 효력 발생을 좌우하는 '정지조건'에 해당한다고 해석했습니다. 정지조건은 그 조건이 성취될 때까지는 법률행위의 효력이 발생하지 않는다는 의미입니다.

3. 계약이행보증금의 성격: 계약이행보증금은 계약 당사자 중 한쪽의 채무 불이행으로 인해 상대방에게 발생하는 손해를 담보하기 위한 것입니다. 이는 주된 계약이 유효하게 성립하고 효력을 발생함을 전제로 합니다.

   • 이 사건에서 도급계약이 정지조건 불성취로 효력을 발생하지 않았으므로, 그에 종속되는 계약이행보증각서 역시 효력을 발생하지 않아 피고에게 보증금 지급 의무가 없다고 판단되었습니다.

참고 사항

비슷한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고하시면 좋습니다.

1. 계약서 조항의 철저한 확인: 계약서에 포함된 모든 조항, 특히 '본 계약서의 효력은 ~후 발생'과 같이 계약의 효력 발생이나 소멸에 영향을 미치는 조건 조항은 매우 중요하므로 계약 전 꼼꼼히 확인하고 이해해야 합니다. 명확하지 않은 부분은 반드시 계약 체결 전 명확히 해야 합니다.
2. 템플릿 계약서 사용 시 주의: 기존 계약서 양식을 차용할 경우, 현재 계약의 특성과 목적에 맞게 모든 내용을 세심하게 수정했는지 다시 한번 확인해야 합니다. 단순한 복사/붙여넣기는 본인의 의도와 다른 결과를 초래할 수 있습니다.
3. 구두 합의의 위험성: 계약서 내용과 다른 구두 합의나 추가적인 의도가 있었다면, 반드시 계약서에 명확히 명시해야 합니다. '곧바로 착공하려 했다'와 같은 의도는 서면으로 명확히 하지 않으면 법적 증거로 인정받기 어렵습니다.
4. 조건부 계약의 이해: '정지조건'이 있는 계약은 해당 조건이 성취되어야만 계약의 효력이 발생합니다. 만약 조건이 성취되지 않으면 계약은 처음부터 효력이 없는 것으로 간주될 수 있으므로, 조건 성취 여부를 지속적으로 확인하고 대비해야 합니다.
5. 적극적인 권리 행사: 계약이 체결된 후 오랜 기간(이 사건의 경우 약 4년) 동안 상대방에게 계약 이행을 요구하지 않거나 공사가 진행되지 않는 상황에 대해 이의를 제기하지 않으면, 나중에 본인의 주장이 약화될 수 있습니다. 문제가 발생하면 즉시 상대방에게 서면으로 이행을 촉구하는 등 적극적으로 권리를 행사하는 것이 중요합니다.
6. 보증 계약의 종속성: 계약이행보증각서와 같은 보증 관련 서류는 주된 계약(도급계약)에 종속되는 경우가 많습니다. 따라서 주된 계약의 효력이 없으면 보증 계약 또한 효력이 없다는 점을 인지해야 합니다.