임대차
원고(세입자)는 피고(집주인)와 임대차 계약을 맺고 거주하다가 계약 만료 2개월 전 계약 연장 의사가 없음을 통보했습니다. 원고는 새로운 임대차 계약을 체결하고 피고에게 보증금 반환을 요청했으나, 피고는 계약 만료일에 보증금 반환이 어렵고, 이로 인해 발생할 신규 계약 계약금 몰취에 대해 보상하겠다고 했습니다. 결국 원고는 새로운 계약의 계약금을 몰취당했고, 기존 주택을 인도했습니다. 이에 원고는 임대차보증금 반환 및 피고가 약속한 몰취된 계약금 보상을 청구했고, 법원은 원고의 청구를 모두 받아들여 피고에게 총 148,800,000원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
세입자(원고 A)는 임대차 계약 만료를 앞두고 다른 주택으로 이사하기 위해 새로운 임대차 계약을 체결했습니다. 기존 집주인(피고 B)에게 계약 만료일에 맞춰 보증금을 돌려줄 것을 요청했으나, 집주인은 보증금 반환이 어렵다는 의사를 밝혔고, 이로 인해 발생할 수 있는 세입자의 새로운 계약금 몰취에 대해 보상하겠다고 약속했습니다. 하지만 실제 계약 만료일이 지나도 보증금 반환이 이루어지지 않아 세입자는 새로운 계약의 계약금을 몰취당하게 되었고, 이에 집주인에게 임대차보증금과 약속한 손해배상금의 지급을 요구하며 소송을 제기했습니다.
임대차계약 종료 후 집주인이 임대차보증금을 반환하지 못하여 세입자에게 발생한 손해(새로운 임대차 계약금 몰취)를 집주인이 배상할 의무가 있는지 여부.
법원은 피고(집주인)는 원고(세입자)에게 임대차보증금 140,000,000원과 새로운 임대차 계약금으로 몰취된 8,800,000원을 합한 총 148,800,000원을 지급하라고 판결했습니다. 또한, 임대차보증금 140,000,000원에 대해서는 임대차 목적물 인도 다음 날인 2023년 12월 7일부터 소장 부본 송달일인 2023년 12월 15일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 실제로 돈을 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 명령했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 위 금액에 대해서는 가집행할 수 있습니다.
집주인 B는 세입자 A에게 미반환된 임대차보증금과 약속에 따른 손해배상금(새 임대 계약금)을 모두 지급하고 이에 대한 지연손해금도 배상하게 되었습니다.
민법 제618조(임대차의 의의): 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 이 사건의 핵심은 이 임대차 계약이 적법하게 종료되었는지 여부였습니다. 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신): 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 아니하거나 계약 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같습니다. 본 사건에서 원고는 임대차기간 만료 2개월 전인 2023년 6월 9일에 피고에게 계약 연장 의사가 없다고 통지하여 묵시적 갱신을 피하고 계약을 적법하게 종료시켰습니다. 민법 제544조(이행지체와 손해배상): 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 집주인의 임대차보증금 반환 의무는 임대차 계약 종료 시 발생하는 것이므로, 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 것은 채무불이행(이행지체)에 해당하며, 이로 인해 세입자에게 손해가 발생했다면 그 손해를 배상해야 합니다. 민법 제390조(채무불이행과 손해배상): 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 본 사건에서 피고가 약속한 날짜에 보증금을 반환하지 않아 원고가 새로운 임대차 계약금을 몰취당한 것은 피고의 채무불이행으로 인한 손해로 인정되었습니다. 특히 피고가 '몰취되는 계약금에 대하여는 별도 보상하겠다'고 약속한 점이 이 손해배상 책임의 중요한 근거가 되었습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율): 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결을 선고하는 경우에 금전채무 불이행에 관하여 소장 송달 다음 날부터는 연 12%의 이율을 적용하도록 규정하고 있습니다. 이 사건에서는 임대차 목적물 인도 다음 날부터 소장 송달일까지는 민법상 연 5% 이율이 적용되고, 소장 송달 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 이율이 적용되어 지연손해금이 가산되었습니다.
임대차 계약 만료 전 세입자는 계약 연장 의사가 없을 경우, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 집주인에게 명확히 통보해야 합니다. 이 시기를 놓치면 묵시적 갱신이 되어 계약이 자동 연장될 수 있습니다. 집주인이 계약 만료일에 보증금 반환이 어렵다고 통보할 경우, 세입자는 문자 메시지나 내용증명 등 증거를 남길 수 있는 방법으로 소통해야 합니다. 만약 집주인이 보증금 반환 지연으로 인한 세입자의 손해에 대해 보상을 약속했다면, 이 또한 명확한 증거(녹취, 문자, 각서 등)를 남겨두는 것이 중요합니다. 이 사건에서는 피고가 '몰취되는 계약금에 대하여는 별도 보상하겠다'고 한 점이 중요한 증거가 되어 손해배상 인정의 근거가 되었습니다. 임대차 목적물 인도는 보증금 반환의 의무와 동시이행 관계에 있으나, 본 사례처럼 보증금 반환이 지연되는 경우에도 세입자가 이사를 나가야 할 상황이라면, 집을 인도했음을 명확히 하고 추후 법적 대응을 준비할 수 있습니다. 보증금 반환 지연 시에는 소송을 통해 지연손해금도 함께 청구할 수 있으며, 이자율은 일정 시점 이후 상향 적용될 수 있습니다.
