오피스텔 분양 대지 지분 감소에 따른 손해배상 청구 사건

오피스텔 수분양자들이 분양계약서에 기재된 대지 지분보다 실제로 등기된 대지 지분이 적다며 건설사를 상대로 채무불이행에 따른 손해배상 또는 수량을 지정한 매매에 따른 대금 감액을 청구한 사건입니다. 법원은 분양계약서의 대지 지분 계산 방식이 관련 법령과 다르거나 계산상 착오가 있었으며, 계약서상 면적 차이가 발생해도 분양금액에 영향을 미치지 않는다는 조항 등을 근거로 건설사의 채무불이행이 아니라고 판단했습니다. 또한 대지비가 총 분양대금의 일정 비율로 일률적으로 책정된 점 등을 고려할 때 이 계약을 '수량을 지정한 매매'로 볼 수 없다고 보아 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고들: AM 유한회사로부터 AO 오피스텔 각 호실을 분양받은 수분양자 38명
• 피고: 과천시 AN 토지 위에 AO 오피스텔, 오피스, 근린생활시설을 개발 및 분양한 회사

분쟁 상황

피고는 AO 오피스텔을 분양하며 2019년 8월 14일 분양 공고를 통해 각 세대별 대지 지분을 명시했습니다. 이후 원고들은 2019년 8월 30일부터 2019년 11월 9일까지 피고와 분양 계약을 체결했습니다. 그런데 2022년 11월 10일 오피스텔에 대한 소유권보존등기 및 소유권이전등기 과정에서 기부채납 면적 감소로 전체 대지면적이 약간 늘어났음에도 불구하고, 대지 지분 계산 방식이 변경되어 각 세대별 대지 지분이 분양계약서에 기재된 것보다 약 4.5% 감소하게 되었습니다. 원고들은 피고가 이러한 대지 지분 감소 사실을 미리 알리지 않은 채 계약과 다른 대지 지분으로 등기를 마쳐 채무불이행에 따른 손해가 발생했다고 주장하며 손해배상을 청구했습니다.

핵심 쟁점

1. 오피스텔 분양계약 시 대지 지분 계산 방식의 차이가 채무불이행에 해당하는지 여부
2. 오피스텔 분양계약이 '수량을 지정한 매매'에 해당하는지 여부
3. 약관의 설명의무 위반 여부

법원의 판단

원고들의 피고에 대한 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 오피스텔 대지 지분은 집합건물법에 따라 전유부분 면적 비율에 따라야 하며 분양계약서상의 계산 방식은 착오로 보았습니다. 또한 분양계약서에 대지 지분 차이가 발생해도 분양금액에 영향을 미치지 않는다는 조항이 있었고, 이러한 변경은 '부득이한 사유'에 해당한다고 판단했습니다. 분양대금이 대지 면적을 기준으로 정해진 '수량을 지정한 매매'가 아니라 총 분양대금의 일정 비율로 대지비가 책정된 것으로 보아, 피고가 채무를 불이행했거나 원고들에게 손해가 발생했다고 볼 수 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제574조 (수량을 지정한 매매의 매도인의 담보책임): 이 조항은 매매의 목적이 된 수량이 부족하거나 일부가 멸실된 경우에 매수인이 대금 감액 등을 청구할 수 있도록 규정합니다. 하지만 이 사건에서는 오피스텔 분양계약이 '수량을 지정한 매매'에 해당하지 않는다고 판단되어 적용되지 않았습니다.
2. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제12조 제1항 (공유자의 지분권): 이 법률은 공용부분에 대한 공유자의 지분권이 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다고 명시합니다. 이 사건에서 법원은 등기된 대지 지분이 이 법률에 따른 적법한 계산 방식이라고 보았습니다.
3. 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제4항 (설명의무): 사업자는 약관의 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명해야 하지만, 이미 법령에 정해진 내용을 되풀이하거나 부연하는 정도의 내용은 설명 의무가 없다고 봅니다. 이 사건에서도 분양계약서의 대지 지분 관련 조항이 집합건물법의 내용을 담고 있어 설명 의무가 없다고 판단되었습니다.

참고 사항

1. 오피스텔이나 상가와 같은 집합건물의 분양계약 시 대지 지분이 계약서와 다르게 등기될 수 있습니다. 이때 계약서상에 면적 차이가 발생하더라도 분양금액에 영향을 미치지 않는다는 조항이 있는지 확인해야 합니다.
2. 집합건물법 제12조 제1항에 따라 대지 공유자의 지분권은 각 공유자가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따르는 것이 원칙입니다. 따라서 계약서상의 대지 지분 계산 방식이 이 원칙과 다른 경우, 실제 등기될 때 변경될 가능성이 있습니다.
3. 분양계약이 '수량을 지정한 매매'에 해당하는지 여부가 중요합니다. 전체 분양대금에서 대지비가 차지하는 비율이 일률적으로 정해졌거나, 대지 지분 면적에 따라 개별 단가로 계산되지 않았다면 수량을 지정한 매매로 인정받기 어려울 수 있습니다.
4. 약관 조항 중 법령에 이미 정해진 내용을 반복하거나 부연하는 정도에 불과한 사항은 사업자에게 별도의 설명 의무가 없습니다. 따라서 해당 조항이 불분명하다고 주장하더라도 쉽게 받아들여지지 않을 수 있습니다.