생활숙박시설 주거용 사용 논란에 따른 분양대금 반환 청구 사건

생활숙박시설인 'L'의 분양 계약자들이 피고인 분양사업자 주식회사 J를 상대로 분양계약 취소 및 해제를 주장하며 기지급한 분양대금의 반환을 청구했습니다. 원고들은 피고가 시설을 주거용으로 사용할 수 있는 것처럼 홍보하여 기망하거나 착오를 유발했다고 주장했습니다. 또한, 생활숙박시설의 주거용 사용 불가 관련 법규 개정으로 계약 목적 달성이 불가능해졌다고 주장했습니다. 반면, 피고는 원고들이 잔금을 납부하지 않고 소송을 제기한 것은 계약 이행을 거절한 것이므로 계약이 적법하게 해제되었고, 피고가 대신 납부한 중도금 대출 이자를 원고들이 상환해야 한다고 반소로 청구했습니다. 법원은 원고들의 주장을 모두 기각하고, 피고의 반소 청구를 인용했습니다. 계약서에 생활숙박시설의 용도가 명확히 명시되어 있었고, 피고의 홍보가 기망이나 중대한 착오를 유발했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 법규 개정이나 주차 공간 부족 등으로 주거용 사용이 어려워진 것을 이행불능이나 사정변경으로 인한 해제 사유로 인정하지 않았습니다. 결과적으로 원고들은 계약금 반환을 받지 못하고, 오히려 피고가 대위변제한 중도금 대출 이자 및 지연손해금을 피고에게 지급하게 되었습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A, B, C, D, E, F, G, H, I: 서울 중구 'L'이라는 생활숙박시설의 분양 계약자들로, 시설이 주거용으로 사용될 수 있다고 오해하여 분양계약을 체결했다고 주장하며 계약 해지 및 납입금 반환을 청구함
• 피고(반소원고) 주식회사 J: 'L' 생활숙박시설의 신축 및 분양사업자로, 계약자들이 잔금을 지급하지 않아 계약을 해지하고, 대위변제한 중도금 대출 이자의 상환을 청구함

분쟁 상황

주식회사 J는 서울 중구에 'L'이라는 생활숙박시설을 신축 및 분양했습니다. 원고들은 이 시설을 분양받아 계약금과 중도금을 납부했으며, 중도금은 대출로 충당되었고 피고는 입주지정일 전까지의 대출 이자를 대납했습니다. 그러나 국토교통부가 2021년 1월 14일 생활숙박시설을 주거용으로 사용할 수 없고 숙박업 신고를 해야 한다는 내용의 건축법 시행령 개정안을 발표하면서, 이전에 주거용으로 사용되던 관행에 대한 법적 명확성이 강조되었습니다. 원고들은 피고가 시설을 주거용으로 사용할 수 있다고 홍보하거나 설명하여 계약을 체결했는데, 법규 개정 등으로 더 이상 주거용으로 사용하기 어렵게 된 것은 기망, 착오, 이행불능, 사정변경 또는 약정 해제 사유에 해당한다며 분양대금 반환 소송을 제기했습니다. 이에 대해 피고는 원고들이 잔금 납부 기한인 2023년 3월 31일까지 잔금을 지급하지 않고 분양대금 반환 소송을 제기한 것은 명백한 계약 이행 거절 의사표시라고 주장하며, 분양계약을 해제하고 피고가 대위변제한 중도금 대출 이자를 반환하라는 반소(손해배상 청구)를 제기했습니다.

핵심 쟁점

피고가 생활숙박시설을 주거용으로 홍보한 것이 기망 또는 착오를 유발하여 계약을 취소할 수 있는 사유에 해당하는지 여부, 관련 법령 개정으로 인한 주거용 사용 불가 상황이 계약의 이행불능이나 사정변경으로 인한 해제 사유가 되는지 여부, 원고들의 잔금 미지급 및 분양대금 반환 소송 제기가 계약 해제의 정당한 사유가 되는지 여부, 원고들이 피고가 대위변제한 중도금 대출 이자를 상환할 의무가 있는지 여부

법원의 판단

법원은 원고들의 주된 청구(본소)인 분양계약 취소 또는 해제 및 납입금 반환 요구를 모두 기각했습니다. 피고가 생활숙박시설을 주거용으로 사용 가능한 것처럼 홍보한 것이 기망행위에 해당하지 않고, 원고들이 착오에 빠졌다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 주거용 사용이 어려워진 상황이 이행불능 또는 사정변경에 의한 계약 해제 사유가 될 수 없다고 보았습니다. 반면, 피고의 반소 청구는 인용했습니다. 원고들이 잔금 납부 기한까지 잔금을 지급하지 않고 분양대금 반환 소송을 제기한 것은 계약상의 잔금 지급 채무에 대한 명백한 이행 거절 의사표시로 보아, 피고가 이 사건 분양계약을 적법하게 해제했다고 판단했습니다. 이에 따라 원고들은 피고에게 피고가 대출기관에 대신 납부한 중도금 대출 이자 상당액을 지급해야 할 의무가 있다고 판시했습니다. 구체적으로 원고 A은 7,888,710원, 원고 B는 13,611,106원, 원고 C은 8,854,860원, 원고 D는 17,485,453원, 원고 E는 7,296,360원, 원고 F은 22,133,723원, 원고 G은 16,456,578원, 원고 H는 9,515,912원을 각 피고에게 지급해야 하며, 각 금액에 대해 지정된 시점부터 2023년 11월 14일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금도 지급해야 합니다.

결론

법원은 생활숙박시설 분양 계약에 있어 주거용 사용 가능성에 대한 분양자들의 주장을 모두 배척하고, 분양 계약이 적법하게 해제되었음을 인정하며 분양자들이 분양사업자가 대납한 중도금 대출 이자를 상환해야 한다고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시)에 따르면, 계약 당사자 중 한쪽의 고의적인 기망행위가 있었고 이로 인해 상대방이 착오에 빠져 속임이 없었더라면 계약을 하지 않았을 것이라고 판단되는 경우에 계약을 취소할 수 있습니다. 다만 단순히 과장된 광고나 일반적인 상거래 관행에서 용인될 수 있는 수준의 허위 고지는 기망행위로 인정되지 않을 수 있습니다. 본 사안에서는 피고의 홍보 문구가 법령상 주택 사용을 의미한다고 보기 어렵고 계약서에 명확히 생활숙박시설임을 고지했으므로 기망행위로 인정되지 않았습니다. 민법 제109조 (착오로 인한 의사표시)에 따라 법률행위의 내용에 중요한 착오가 있을 때 계약을 취소할 수 있습니다. 동기의 착오(계약을 하게 된 이유에 대한 착오)는 그 동기를 상대방에게 표시하고 계약 내용으로 삼기로 인정되는 경우에 한해 취소 사유가 될 수 있습니다. 미래의 불확실한 상황에 대한 예측이나 기대가 어긋난 것만으로는 착오를 이유로 계약을 취소할 수 없습니다. 이 사건에서는 원고들이 생활숙박시설의 주거용 사용 가능성을 기대한 것은 동기의 착오에 해당하며 이것이 계약 내용으로 편입되었다고 볼 증거가 부족하여 착오 취소가 인정되지 않았습니다. 채무자가 계약을 이행하지 않을 의사를 명백히 표시한 경우, 채권자는 이행기 전이라도 이행 최고(독촉) 없이 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이행 거절의사는 명백하고 종국적인 것이어야 합니다. 본 사안에서 원고들이 잔금 납부 기한까지 잔금을 지급하지 않고 분양대금 반환 소송을 제기한 것은 잔금 지급 채무 이행을 명백히 거절한 것으로 보아 피고의 계약 해제가 적법하다고 인정되었습니다. 일반적으로 분양 광고물이나 홍보 내용이 계약서 내용과 다를 경우, 계약서에 명시된 내용이 우선 적용됩니다. 본 사안의 분양 계약서에도 이러한 내용이 명시되어 있었고 법원은 이를 근거로 원고들의 주장을 배척했습니다. 건축법 및 공중위생관리법에 따라 생활숙박시설은 숙박업(생활)시설로 분류되며 주택 용도로 사용할 수 없습니다. 이 사건 분양계약 체결 당시 관련 법령이 개정되기 전이었고 논란이 있었으나 분양계약서에는 이미 주택 용도로 사용할 수 없음이 명시되어 있었습니다.

참고 사항

분양 계약 시 홍보물이나 구두 설명 외에 실제 계약서에 명시된 내용을 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 시설의 법적 용도(예: 주거시설, 생활숙박시설, 오피스텔 등)는 계약서 내용에 따르며, 홍보 내용과 다를 경우 계약서 내용이 우선한다는 점을 인지해야 합니다. 부동산 관련 법령은 언제든지 변경될 수 있으므로, 계약 체결 시점에서 현행 법규뿐 아니라 장래의 법규 개정 가능성 및 그에 따른 예상되는 영향을 충분히 고려해야 합니다. 특히 생활숙박시설과 같이 용도에 대한 논란이 있거나 법규 정비가 진행 중인 시설은 더욱 주의가 필요합니다. 계약 해제를 요구하며 잔금 지급을 거절하는 행위는 상대방의 계약 해제 사유가 될 수 있습니다. 계약을 해제하고자 할 때는 법률적 요건을 충분히 검토하고 신중하게 접근해야 하며, 불법적인 계약 해제는 오히려 상대방에게 손해배상 책임을 지게 할 수 있습니다. 중도금 대출에 대해 이자 후불제 약정이 있는 경우, 입주지정일 전까지 분양사업자가 이자를 대납할 수 있지만 이는 결국 계약자가 입주시점에 상환해야 할 금액인 경우가 많습니다. 계약이 해제되면 대납된 이자에 대한 상환 의무가 발생할 수 있으므로 대출 이자 조건과 상환 책임을 명확히 확인해야 합니다. 건물 용도 변경은 법률적, 행정적 절차가 복잡하며 모든 건물이 원하는 용도로 쉽게 변경될 수 있는 것은 아닙니다. 특히 주차장 확보 기준 등 건축 기준은 용도 변경 시 큰 장애물이 될 수 있으므로 사전에 관할 지자체에 면밀히 확인해야 합니다.