부동산 매매/소유권 · 임대차
이 사건은 재건축 사업이 진행 중인 주택의 임차인 A가 임대차 계약이 종료된 후에도 보증금을 완전히 돌려받지 못하자 집을 비워주지 않고 계속 점유하면서 발생했습니다. 임차인 A는 원래 임대인 B와 2007년부터 임대차 계약을 맺고 묵시적 갱신을 거듭해 오다 2021년 5월 25일 계약이 끝났습니다. 그런데 A는 2020년 12월부터 월세를 제대로 내지 못했고, 그 사이에 임대인 B는 주택 소유권을 재건축조합인 C에게 신탁 등기했습니다. A는 소유권이 C에게 넘어간 시점에 임대차 계약이 해지되었다고 주장하며 보증금 반환을 청구했고, C는 주택 인도를 요구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 A가 미납된 월세와 계약 종료 후 주택 점유 기간에 해당하는 사용료를 보증금에서 공제한 나머지를 받음과 동시에 주택을 C에게 인도해야 한다고 판결했습니다.
임차인 A는 임대인 B와 주택 임대차 계약을 체결하고 거주하던 중 2020년 12월부터 월세를 제대로 납부하지 못했습니다. 그 사이 B는 재건축 사업을 진행하는 C조합에게 주택 소유권을 신탁으로 이전했습니다. 임대차 계약은 2021년 5월 25일 기간 만료로 종료되었으나, A는 보증금을 돌려받지 못했다는 이유로 주택을 계속 점유했습니다. 이에 A는 C조합을 상대로 보증금 반환 소송을 제기했고, C조합은 A를 상대로 건물 인도를 요구하는 반소를 제기하면서, A가 소유권 이전 이후 또는 계약 종료 이후에도 주택을 계속 점유하고 있으므로 그 기간 동안의 월세 상당액을 보증금에서 공제해야 한다고 주장하여 분쟁이 발생했습니다.
항소심에서 제기된 반소의 적법성, 임대차 계약 기간 중 소유권 이전이 있었을 때 임대차 계약이 이행불능으로 해제되는지 여부, 임대차 계약 종료 후 임차인이 주택을 사용·수익하지 않았다고 주장할 때 월세 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있는지 여부, 임대차 보증금 반환과 건물 인도 의무가 동시이행 관계에 있는지 여부.
원고(임차인 A)의 항소는 기각되었습니다. 항소심에서 피고인수참가인(재건축조합 C)이 제기한 반소는 인용되었습니다. 임차인 A는 재건축조합 C로부터 임대차 보증금 29,342,690원에서 2021년 1월 25일부터 주택 인도 완료일까지 월 1,400,000원의 비율로 계산한 금액을 공제한 나머지를 지급받음과 동시에, 재건축조합 C에게 주택을 인도해야 합니다. 항소 비용 및 반소로 인한 소송 비용은 임차인 A가 모두 부담합니다.
재판부는 항소심에서 제기된 재건축조합 C의 반소는 임차인 A의 심급의 이익을 해할 우려가 없다고 판단하여 적법하다고 보았습니다. 또한, 임대차 계약 기간 중 주택의 소유권이 신탁을 원인으로 이전되었다고 하여 임대차 계약 자체가 이행불능이 되어 해제되었다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었음에도 임차인 A가 주택을 점유하는 동안에는 실제로 사용·수익하지 않았다는 명확한 증거가 없으므로, 월세 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다고 보았습니다. 이에 따라 임차인 A는 미납 차임 및 주택 인도 시까지의 월세 상당액을 공제한 나머지 보증금을 돌려받음과 동시에 주택을 인도해야 하는 동시이행 관계에 있다고 결론 내렸습니다.
이 사건에서는 임대차 계약의 종료, 임대인 지위 승계, 동시이행의 항변권, 부당이득 반환 의무 등 민법의 주요 원칙들이 적용되었습니다. 민법 제621조(임대차의 등기): 주택 임대차는 등기하지 않더라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다면 그 다음날부터 제3자에게 효력이 발생합니다. 이는 임대인이 변경되어도 임차인이 기존 임대차 계약의 효력을 새로운 소유자에게 주장할 수 있음을 의미하며, 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 민법 제536조(동시이행의 항변권): 임대차 계약이 종료되면 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 인도 의무는 동시에 이행되어야 합니다. 임차인은 보증금을 전액 돌려받을 때까지 목적물 인도를 거절할 수 있으나, 이 경우 그 기간 동안 목적물을 사용·수익했다면 월세 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있습니다. 민법 제741조(부당이득의 내용): 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 임대차 계약 종료 후에도 주택을 점유하는 것은 법률상 원인 없는 이득으로 간주되어 월세 상당액을 부당이득으로 반환해야 합니다. 민사소송법 제412조(항소심에서의 반소): 항소심에서 반소를 제기하는 것은 상대방의 심급의 이익을 해할 우려가 없거나 상대방의 동의가 있는 경우에 가능합니다. 본 사건에서는 기존 청구와 실질적인 쟁점이 충분히 심리되었으므로 심급의 이익을 해할 우려가 없다고 보아 반소 제기가 적법하다고 판단되었습니다.
임대차 계약 중 주택 소유자가 변경되더라도 임차인의 지위와 권리 의무는 새로운 소유자에게 승계되는 것이 일반적입니다. 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하므로 기존 계약 내용에 따라 보증금을 반환하고 건물을 인도해야 합니다. 임대차 계약이 종료된 후에도 임차인이 주택을 계속 점유하며 사용하고 있다면, 비록 보증금을 돌려받지 못해 주택 인도를 거절하더라도 그 기간 동안의 월세 상당액(부당이득)을 지급해야 할 의무가 있습니다. 실제로 사용하지 않았다는 점은 임차인이 명확하게 증명해야 합니다. 재건축 등 사업 진행으로 임대차가 종료되는 경우, 사업 시행자(재건축조합 등)가 새로운 임대인의 지위를 승계하므로 임차인은 사업 시행자에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 임차인은 미납된 월세가 있다면 임대차 보증금에서 공제될 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 따라서 모든 월세는 제때 납부하는 것이 중요합니다.
