기타 민사사건
부동산 중개업체인 주식회사 A는 임차인 주식회사 B의 의뢰를 받아 임대인 C 주식회사 소유의 건물을 중개했습니다. 그러나 B사가 비용 문제를 이유로 중개를 중단했으며 약 1년 후 B사와 C사는 A사를 배제하고 직접 임대차 계약을 체결했습니다. 이에 A사는 피고들이 중개보수 지급을 면하기 위해 자신을 배제했다며 중개보수를 청구했으나, 법원은 A사의 중개행위가 계약 성립에 결정적인 역할을 했다고 보기 어렵다고 판단하여 청구를 모두 기각했습니다.
부동산 중개업체 주식회사 A는 2020년 12월경 임차인 주식회사 B의 의뢰를 받아 임대인 C 주식회사 소유 건물의 임대차 중개를 진행했습니다. 2021년 3월경 주식회사 B는 비용 문제로 중개를 중단해 줄 것을 요청했고 임대 조건에 대한 합의에 이르지 못해 계약은 불발되었습니다. 약 1년 후인 2022년 3월경 주식회사 B와 C 주식회사는 주식회사 A의 개입 없이 임대차보증금 5억 원, 월 차임 5,000만 원의 조건으로 이 사건 건물에 대한 임대차 계약을 직접 체결했습니다. 이에 주식회사 A는 피고들이 중개보수를 면하기 위해 자신을 배제하고 직접 계약했다고 주장하며 중개행위에 상응하는 보수 각 65,340,000원을 지급하라는 소송을 제기했습니다.
부동산 중개업자가 중개 활동을 진행하다 중단되었으나, 이후 당사자들이 직접 계약을 체결했을 때 중개업자가 중개 보수를 청구할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히 중개업자의 중개행위가 계약 성립에 결정적인 역할을 했는지 혹은 중개의뢰인이 중개보수를 면할 목적으로 중개업자를 배제한 것인지가 중요하게 다루어졌습니다.
원고(주식회사 A)의 피고들(주식회사 B, C 주식회사)에 대한 중개보수 청구를 모두 기각하고 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
재판부는 중개업체 주식회사 A가 피고들 간의 임대차 계약 성립에 결정적인 역할을 했다거나 피고들이 중개보수를 면할 목적으로 주식회사 A를 배제했다고 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. 따라서 주식회사 A의 중개보수 청구는 이유 없다고 보아 기각했습니다.
부동산 중개보수 청구권은 중개인의 노력으로 계약이 실제로 성립되었을 때 발생하는 것이 원칙입니다. 중개인이 중개 노력을 했더라도 계약이 성립되지 않았다면 원칙적으로 보수를 청구할 수 없습니다(대법원 1956. 4. 12. 선고 4289민상81 판결 참조). 다만 중개업자의 중개행위로 계약이 거의 성사 단계에 이르렀으나 중개의뢰인과 상대방이 중개보수를 면할 목적으로 중개업자를 배제하고 직접 계약을 체결하거나 중개업자가 계약 성립에 결정적인 역할을 했음에도 그의 책임 없는 사유로 중개행위가 중단되어 최종 계약서 작성에 관여하지 못한 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조 제3항(위임 보수), 상법 제61조(상인 보수) 및 신의성실의 원칙 등에 비추어 이미 이루어진 중개행위 정도에 상응하는 보수를 청구할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 원고의 중개행위가 임대차 기간, 보증금, 월차임 등 계약의 주요 내용에 대한 의사의 합치에 이르도록 결정적인 역할을 했다고 보기 어렵고 중개 중단 후 1년이라는 상당한 기간이 지난 후 계약 조건이 크게 달라진 상태에서 피고들이 직접 협의하여 계약이 체결된 점 등을 종합적으로 고려하여 중개보수 청구를 기각했습니다.
중개업체를 통해 부동산 정보를 얻고 현장 답사까지 했더라도 계약의 주요 조건(보증금, 월세 등)에 대한 합의가 이루어지지 않아 중개가 중단된 경우라면 추후 당사자들이 직접 계약을 체결하더라도 중개보수 청구가 어려울 수 있습니다. 중개업자의 중개행위가 계약 성립에 결정적인 기여를 했는지 여부가 중요하며 단순히 당사자를 연결해 준 것을 넘어 계약의 핵심 조건 조율에 큰 영향을 미쳤음을 입증해야 합니다. 중개행위가 중단된 시점부터 상당한 기간이 지난 후에 계약이 체결되었고 그 사이에 계약 조건에 상당한 변화가 있었다면 중개업자의 기여도가 낮다고 판단될 가능성이 높습니다. 입점의향서와 같은 서류도 '계약 조건 협의'나 '의무 또는 권리의 제한 없음' 등의 문구가 있다면 실제 계약 의사를 확정한 것으로 보기 어려울 수 있습니다. 중개 의뢰인이 중개업자를 배제할 의도가 있었다는 명확한 증거가 없으면 중개보수 청구가 어렵습니다.
