손해배상
A아파트 입주자대표회의가 아파트 분양자인 주식회사 B와 시공사인 C 주식회사, 그리고 하자보수 보증을 선 주택도시보증공사를 상대로 아파트 공용부분과 전유부분에 발생한 하자에 대한 손해배상 및 하자보수보증금 청구 소송을 제기했습니다. 법원은 분양자인 주식회사 B와 보증사인 주택도시보증공사의 하자보수 책임을 인정했으나, 시공사인 C 주식회사에 대한 청구는 기각했습니다. 또한 하자담보책임의 제척기간이 도과된 부분에 대한 청구는 기각하고, 감정인의 판단을 바탕으로 손해배상액을 산정했습니다. 최종적으로 피고들의 책임을 75%로 제한하여, 피고 주식회사 B와 주택도시보증공사가 원고에게 총 1,843,756,423원을 지급하되, 주택도시보증공사는 이 중 1,197,394,818원을 피고 B와 공동으로, 134,298,665원을 단독으로 지급하라고 판결했습니다.
대구 중구에 위치한 A아파트 입주자대표회의는 아파트의 공용부분과 전유부분에서 누수, 균열, 설계도면과 다른 시공, 부실시공 등의 다양한 하자가 발생하자, 2018년 3월 20일부터 시공사인 C 주식회사에 지속적으로 보수를 요청했습니다. 그러나 일부 보수가 이루어졌음에도 불구하고 여전히 별지 목록 기재와 같은 하자가 남아있었고, 이에 입주자대표회의는 아파트 구분소유자들로부터 하자보수청구권 및 손해배상채권을 양도받아 분양자인 주식회사 B, 시공사인 C 주식회사, 그리고 하자보수 보증을 선 주택도시보증공사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상금 및 하자보수보증금 청구 소송을 제기하게 되었습니다.
아파트 분양자 및 시공사의 하자보수 책임 인정 여부, 하자담보책임의 제척기간 도과 여부 및 그 범위, 각종 하자의 인정 여부 및 하자보수비용 산정의 적정성, 주택도시보증공사의 하자보수보증금 책임 범위, 시공사 C 주식회사의 하자보수 손해배상책임 요건 충족 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 다음과 같이 판결했습니다.
법원은 A아파트에 발생한 하자에 대해 분양자인 주식회사 B와 하자보수 보증을 선 주택도시보증공사의 책임을 인정하여 손해배상액과 보증금을 지급하라고 판결했습니다. 그러나 시공사인 C 주식회사에 대한 직접적인 손해배상 청구는 분양자의 무자력 등 '집합건물법'이 정한 특별한 사유가 입증되지 않아 기각되었습니다. 또한 하자담보책임의 제척기간이 지난 하자에 대해서는 책임을 인정하지 않았으며, 아파트의 자연적인 노화 현상, 구분소유자들의 사용 및 관리상 잘못 등을 종합적으로 고려하여 피고들의 책임 범위를 75%로 제한했습니다.
아파트에 하자가 발생하면 입주자대표회의나 관리사무소를 통해 시공사나 분양자에게 서면으로 보수를 요청하고 그 기록을 남겨야 하며, 하자를 인지한 시점과 내용을 명확히 하는 것이 중요합니다. 아파트 하자에 대한 손해배상청구권은 '집합건물법'에 따라 하자의 종류별로 2년, 3년, 5년, 10년 등 정해진 제척기간이 있으므로, 이 기간 내에 손해배상을 청구하는 의사표시가 담긴 채권양도 통지 등이 이루어져야 권리가 소멸하지 않습니다. 입주자대표회의가 하자보수를 청구할 때는 자신들의 권리로서 청구하는 것인지, 아니면 구분소유자들의 권리를 양수받아 청구하는 것인지를 명확히 해야 하며, 양수받은 채권의 경우 채권양도통지 및 이행청구서가 채무자에게 도달한 시점이 중요합니다. '집합건물법'에 따르면 시공사가 분양자 대신 직접 하자보수 손해배상을 할 책임은 분양자에게 회생절차 개시 신청, 파산, 무자력 등 특별한 사유가 있을 때만 발생합니다. 아파트 준공 시 주택도시보증공사 등으로부터 하자보수 보증서를 발급받는 경우가 많으므로, 보증서 내용과 보증기간, 보증금액을 확인하여 해당 하자가 보증 범위에 포함되는지 확인하고 청구할 수 있습니다. 하자보수 소송에서는 감정인의 감정 결과가 매우 중요하게 작용하므로, 하자의 범위, 보수 방법, 보수 비용 등을 객관적으로 입증하는 데 필수적인 절차입니다. 법원은 손해배상책임을 산정할 때, 아파트의 경과 시간, 자연적인 노화 현상, 사용자(구분소유자)의 사용 및 관리상 잘못 등을 종합적으로 고려하여 건설사의 책임을 일정 비율로 제한할 수 있습니다.
