서울 성동구 R건물 하자보수 손해배상 판결

서울 성동구 R건물(집합건물)의 293세대 구분소유자들이 건물 완공 후 발생한 하자에 대해 시행사의 지위를 승계한 피고 P와 시공사 피고 Q를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 피고 P가 S의 분양자 지위를 승계하여 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임이 있다고 판단했으나, 건물 노화 및 관리상 잘못을 고려하여 그 책임 범위를 80%로 제한했습니다. 반면, 시공사인 피고 Q에 대해서는 계약서상 손해배상 책임이 없다고 해석하고, 분양자인 피고 P가 무자력 상태가 아니므로 집합건물법상 직접적인 손해배상 책임도 인정하지 않아 원고들의 청구를 기각했습니다. 결과적으로 피고 P는 원고들에게 약 3억 490만 원을 지급하게 되었습니다.

관련 당사자

• 원고 등 (A, B 주식회사, C 주식회사, M, N, O 등 포함 293세대 구분소유자들): 서울 성동구 R건물(집합건물)의 293세대 구분소유자들로서 건물에 발생한 하자에 대한 보수 또는 손해배상을 요구하는 사람들입니다.
• 피고 주식회사 P: 이 사건 집합건물 사업의 위탁자였으며, 건물을 분양한 주식회사 S의 분양자 지위를 승계한 회사입니다. 법원은 이 회사에 하자에 대한 손해배상 책임이 있다고 인정했습니다.
• 피고 Q 주식회사: 이 사건 집합건물의 신축공사를 맡은 시공사입니다. 법원은 이 회사에 직접적인 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임은 인정하지 않았습니다.

분쟁 상황

서울 성동구에 위치한 R건물은 2018년 12월 21일 사용승인을 받고 구분소유자들에게 인도되었습니다. 이후 건물 공용부분과 전유부분에서 누수, 균열 등 다양한 하자가 발생하자, 구분소유자들은 2019년 8월 7일부터 시공사인 피고 Q에게 지속적으로 보수를 요청했으나 일부만 진행되었습니다. 이에 293세대의 구분소유자들은 건물의 하자에 대한 보수비용을 받기 위해 건물 신축 및 분양을 시행한 주식회사 S의 분양자 지위를 승계한 피고 P와 시공사인 피고 Q를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구 소송을 제기하게 되었습니다. 특히 분양자의 책임 승계 여부와 시공사의 직접 책임 여부가 주요 다툼이었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 건물 분양자의 지위를 승계한 피고 P에게 집합건물법 및 민법에 따른 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임이 있는지 여부입니다. 둘째, 시공사인 피고 Q에게도 계약서 또는 집합건물법상 직접적인 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임이 있는지 여부입니다. 셋째, 소송 과정에서 일부 원고들이 세대 양도를 이유로 소송 탈퇴를 신청한 것이 적법한지 여부입니다. 넷째, 감정인의 감정 결과를 바탕으로 건물의 하자가 발생했는지 여부와 그 보수비용의 범위 및 하자보수 책임의 제척기간 도과 여부를 판단하는 것이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 P에 대한 원고들의 청구를 일부 인정하고, 피고 Q에 대한 청구는 기각했습니다. 구체적인 판결 내용은 다음과 같습니다. 피고 P는 S으로부터 분양자 지위를 승계했으므로, 집합건물법 제9조 제1항 및 민법 제667조에 따라 원고들에게 하자보수에 갈음하는 손해를 배상할 책임이 있다고 보았습니다. 다만, 건물의 자연적인 노화현상, 시공상 잘못과 노화 현상을 엄격하게 구분하기 어려운 점, 구분소유자들의 사용 또는 관리상 잘못으로 하자가 확대되었을 개연성 등을 종합적으로 고려하여 피고 P의 책임 범위를 인정된 손해액의 80%(총 3억 490만 원)로 제한했습니다. 지연손해금은 소장 부본 송달 다음 날인 2021년 6월 4일부터 판결 선고일인 2023년 10월 13일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%를 지급하도록 명령했습니다. 한편, 피고 Q에 대한 청구는 기각했습니다. 이 사건 공급계약서 제21조 제3항의 문언을 '하자보수책임'으로 엄격하게 해석하여 '하자보수에 갈음하는 손해배상책임'까지 확장할 수 없다고 보았고, 또한 피고 P가 무자력 상태가 아니므로 집합건물법 제9조 제3항에 따른 시공사의 직접적인 손해배상 책임도 인정되지 않는다고 판단했습니다. 소송 계속 중 일부 세대를 양도한 원고들의 소송 탈퇴 신청에 대해서는 일부 탈퇴의 개념은 인정할 수 없으므로 부적법하여 무효라고 판단, 해당 원고들과 피고들 사이의 소송관계는 유효하게 존속한다고 보았습니다.

결론

이 사건 판결로 R건물의 구분소유자들은 시행사의 지위를 승계한 피고 P로부터 건물 하자에 대한 손해배상금 일부를 지급받게 되었습니다. 그러나 시공사인 피고 Q로부터는 직접적인 손해배상을 받을 수 없게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다:

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조 제1항 (분양자의 담보책임)​: 건축물 분양자는 구분소유자에게 담보책임을 집니다. 이 사건에서는 피고 P가 S의 분양자 지위를 승계한 자로서 이 법률에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임이 인정되었습니다.
• 민법 제667조 (수급인의 담보책임)​: 완성된 목적물에 하자가 있는 경우 도급인은 수급인에게 하자보수를 청구하거나 그에 갈음하여 손해배상을 청구할 수 있습니다. 집합건물법 제9조 제1항은 이러한 민법상 도급인의 담보책임 규정을 준용하여 분양자의 책임을 규정하고 있습니다.
• 집합건물법 제9조 제3항 (시공자의 담보책임)​: 시공자는 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 등 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 구분소유자에게 직접 하자보수에 갈음하는 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 사건에서는 분양자인 피고 P의 무자력 상태가 인정되지 않아 시공사인 피고 Q의 직접적인 책임은 부정되었습니다.
• 집합건물법 제9조의2 제1항 (담보책임의 존속기간, 제척기간)​: 하자의 종류에 따라 전유부분 인도일 또는 사용승인일로부터 2년, 3년, 5년, 10년의 권리 행사 기간(제척기간)이 정해져 있습니다. 이 기간 내에 재판상 또는 재판 외 권리 행사가 이루어져야 합니다. 이 사건에서는 원고 측이 내용증명 우편 발송을 통해 제척기간 내에 권리를 적법하게 행사했다고 인정되었습니다.
• 민사소송법 제80조 (승계참가인의 소송탈퇴)​: 소송이 진행되는 동안 소송목적인 권리나 의무를 승계참가인에게 양도한 피참가인은 상대방의 승낙을 받아 소송에서 탈퇴할 수 있으며, 이 경우 탈퇴한 당사자에게도 판결의 효력이 미칩니다. 그러나 승계참가가 적법한 경우에만 탈퇴가 허용되며, 이 사건에서는 일부 세대 양도로 인한 일부 소송탈퇴는 허용되지 않는다고 판단했습니다.

참고 사항

비슷한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다:

• 집합건물의 하자에 대해서는 일반적으로 분양자(건축주, 시행사 등)에게 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임이 있습니다. 만약 분양자의 지위가 다른 회사로 승계되었다면 승계받은 회사에게 책임을 물을 수 있습니다.
• 시공사에 대한 직접적인 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구는 분양자가 회생, 파산, 해산, 무자력 등 특별한 사유로 책임을 이행할 수 없는 경우에만 인정될 가능성이 높습니다. 계약 내용에 시공사의 책임이 명확히 명시된 경우를 제외하고는 분양자의 재정 상태가 매우 중요한 요소로 작용합니다.
• 하자보수청구는 법정된 제척기간(하자의 종류에 따라 2년, 3년, 5년, 10년) 내에 이루어져야 합니다. 내용증명 우편 발송과 같이 재판 외에서 권리 행사를 하는 경우에도, 해당 의사표시가 제척기간 내에 상대방에게 도달했는지 여부가 중요합니다.
• 건물의 하자로 인한 손해배상액을 산정할 때는 감정인의 감정 결과가 매우 중요한 증거가 됩니다. 감정 결과의 신빙성을 뒤집을 만한 명백한 오류가 없는 한 법원은 이를 존중하는 경향이 있습니다.
• 건물의 자연적인 노화 현상이나 구분소유자들의 부적절한 사용 및 관리로 하자가 확대된 경우, 손해배상액이 일부 제한될 수 있습니다.
• 계약서에 사용된 법률 용어의 해석은 매우 중요합니다. 특히 '하자보수책임'과 '하자보수에 갈음하는 손해배상책임'은 엄연히 다른 개념이며, 계약서 문언을 토대로 그 책임 범위가 결정될 수 있으므로 계약 시 정확한 용어 사용에 유의해야 합니다.