부동산 매매/소유권
원고들은 재건축된 아파트의 한 세대인 비동 203호를 건설사(CB)로부터 매수하여 소유권이전등기를 마쳤으나, 해당 세대에 배분되어야 할 토지 지분(대지지분)은 다른 피고들 명의로 등기되어 있었습니다. 이에 원고들은 피고들에게 초과 보유하고 있는 대지지분을 자신들에게 이전해 줄 것을 요구하고, 피고들 명의로 되어 있는 각종 가처분, 압류, 근저당권 등의 등기를 말소해 달라고 소송을 제기했습니다. 법원은 이미 말소되었거나 법원의 촉탁으로만 말소 가능한 등기에 대한 청구는 소의 이익이 없다고 각하했으며, 나머지 대지지분 이전 및 등기 말소 청구는 원고들이 비동 203호 전유부분 외에 대지지분까지 매수했다고 볼 증거가 부족하고 피고들 명의의 등기가 원인 무효라고 볼 수 없다는 이유로 모두 기각했습니다.
기존 EB빌라와 단독주택의 소유자들은 자신들의 주택과 토지를 철거하고 그 자리에 CB7차 아파트를 재건축하기로 합의했습니다. 최초 시공사인 BU건설 주식회사를 선정하여 재건축을 추진했으나, 여러 문제로 사업이 지연되었습니다. BU건설이 시공을 포기하자 주식회사 CB(이후 상호 변경)가 시공 및 분양 권한을 승계하여 2002년 새로운 공사 계약을 체결하고 재건축을 진행했습니다. CB은 일반 분양을 위해 동호인들을 모집하여 '제2동호인약정'을 맺었는데, 동호인들이 토지 대금과 공사비를 내면 해당 호수 전유부분과 대지지분을 이전해 주기로 했습니다. 건물은 2003년 7월경 완공되었으나 사용 승인은 이루어지지 않은 채 2008년 가처분 등기 촉탁에 따라 전체 대지 소유자들 앞으로 소유권보존등기가 마쳐졌습니다. 이전에 동호인들이 자신들이 구분건물을 원시취득했다고 주장하며 소송을 제기했으나, 법원은 CB이 건물을 원시취득했다고 판결하여 동호인들의 청구는 기각되었습니다. 이후 원고들은 2015년 8월 10일 CB으로부터 비동 203호를 매수하고 2018년 12월 28일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 비동 203호에 배분되어야 할 대지지분은 이미 다른 피고들 명의로 등기되어 있었고, 이에 원고들은 이 사건 소송을 통해 피고들에게 대지지분 이전등기 및 기존 등기들의 말소를 청구하게 되었습니다.
재건축 아파트의 구분건물을 취득한 원고들이 그에 상응하는 대지지분 소유권까지 당연히 취득하는지 여부, 건설사가 건물을 원시취득함으로써 대지사용권을 취득했다고 볼 수 있는지 여부, 건설사와 동호인들 간의 '동호인약정'이 공유물 처분에 관한 약정인지 아니면 사용·수익 및 관리에 관한 약정인지 여부, 원고들이 구분건물 외에 대지지분까지 함께 매수했다고 볼 수 있는지 여부, 이미 다른 피고들 명의로 마쳐진 대지지분 등기 및 각종 담보 등기가 집합건물의 전유부분과 대지사용권의 분리처분 금지 원칙에 반하여 원인 무효인지 여부, 이미 말소되었거나 법원의 촉탁으로만 말소 가능한 등기에 대한 말소 청구가 소의 이익이 있는지 여부입니다.
법원은 먼저 이미 말소된 등기나 법원의 촉탁으로만 말소될 수 있는 등기, 또는 주등기 말소 시 직권으로 말소되는 부기등기에 대한 원고들의 말소 청구는 소를 제기할 법률적 이익이 없어 부적법하다고 판단하여 해당 청구들을 각하했습니다. 나머지 청구들에 대해서는 다음과 같은 이유로 기각했습니다. 첫째, 구분건물을 신축한 건설사(CB)가 단순히 건물을 원시취득했다고 해서 대지사용권인 토지 지분 소유권까지 당연히 취득하는 것은 아니라고 보았습니다. 대지사용권의 성립을 위해서는 구분건물 소유자가 해당 대지를 사용할 수 있는 권리를 별도로 취득해야 합니다. 둘째, '동호인약정'은 공유물의 사용·수익 및 관리에 관한 약정이 아니라 공유물 처분에 관한 약정으로 보아, 특정 승계인에게 당연히 승계된다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 셋째, 원고들이 비동 203호 전유부분 외에 그 대지지분까지 함께 매수했다고 볼 증거가 부족하다고 보았습니다. 매매계약서에 전유부분 면적만 기재되어 있고 대지지분은 명시되지 않았으며, 건설사가 비동 203호를 다른 동호인에게 이중 매매하며 대지지분을 포함시키지 않은 것으로 보인다고 판단했습니다. 넷째, 다른 동호인들 명의로 이미 마쳐진 대지지분 등기가 원인 무효라고 볼 수 없다고 판단했습니다. 이 등기들은 지상 건물과 대지를 함께 분양한다는 예정 하에 이루어진 것이므로, 집합건물의 전유부분과 대지사용권의 분리처분 금지 원칙에 반한다고 보기 어렵다고 보았습니다. 따라서 원고들의 청구는 모두 받아들여지지 않았습니다.
이 사건에서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제2조 제6호와 부동산등기법 제40조 제4항이 주요하게 적용되었습니다. 집합건물법 제2조 제6호는 '대지사용권'을 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로 정의합니다. 법원은 이 조항을 근거로 단순히 건물을 지었다고 해서 대지 지분 소유권을 당연히 취득하는 것은 아니라고 판단했습니다. 부동산등기법 제40조 제4항은 대지권이 등기되면 전유부분과 대지권을 분리하여 처분할 수 없도록 규정합니다. 원고들은 이를 근거로 분리처분 금지 원칙 위반을 주장했으나, 법원은 이전에 마쳐진 대지지분 등기가 건물과 대지를 함께 분양한다는 예정 하에 이루어진 것이므로 원인 무효가 아니라고 판단하여, 이 원칙이 소급적으로 적용되어 기존 등기가 무효화될 수 없음을 시사했습니다. 또한, 민사집행법 제94조 제1항, 제144조 제1항 제3호, 제268조는 경매개시결정등기의 촉탁 및 말소는 법원의 고유한 권한임을 명시하며, 소송으로 직접 말소를 구할 수 없다는 법리가 적용되었습니다. 부동산등기법 제57조는 원인무효인 소유권 이전등기의 말소 시 이해관계 있는 제3자(예: 가압류채권자)에게 말소 승낙을 청구할 수 있음을 규정하지만, 이 사건에서는 원고들이 기초 등기들의 말소를 구하지 않았으므로 직접 적용되지 않았습니다. 이 외에도 법원은 이미 말소된 등기나 법원의 촉탁에 의해 말소되는 등기, 그리고 주된 등기 말소 시 자동으로 말소되는 부기등기에 대한 말소 청구는 '소의 이익'이 없어 부적법하다는 대법원 판례(예: 대법원 1982. 12. 14. 선고 80다1872, 1873 판결, 대법원 2003. 1. 10. 선고 2002다57904 판결 등)들을 인용하여 일부 청구를 각하했습니다.
집합건물을 매수할 때는 단순히 전유부분(건물 내부 공간)만 매수하는 것이 아니라, 건물과 함께 사용하는 토지 지분인 대지사용권을 명확하게 확인하고 계약서에 기재해야 합니다. 특히 재건축이나 복잡한 권리 관계가 얽힌 경우, 대지사용권이 건물 소유권과 함께 이전되는 것이 법적으로나 계약상으로 명확해야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 대지사용권은 구분건물 소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리이며, 구분건물 소유만으로 대지지분 소유권을 당연히 취득하는 것은 아니므로, 매매계약에 대지지분 매수 여부를 명확히 해야 합니다. 공유물에 관한 약정은 그 내용이 '처분'에 관한 것인지 '사용·수익 및 관리'에 관한 것인지에 따라 효력이 달라질 수 있습니다. 공유물의 처분에 관한 약정은 특정 승계인에게 당연히 승계되지 않지만, 사용·수익 및 관리에 관한 약정은 특별한 사정이 없는 한 승계인에게도 효력이 미칠 수 있으니, 계약 체결 시 약정의 법적 성격을 신중하게 검토하고 명확히 기재해야 합니다. 이미 말소된 등기나 법원의 명령(촉탁)에 의해서만 말소될 수 있는 등기, 혹은 주된 등기(주등기)가 말소되면 자동적으로 말소되는 부기등기에 대해서는 별도로 말소 소송을 제기할 법률적 이익이 없습니다. 따라서 소송을 제기하기 전에 등기부등본을 확인하고 어떤 등기가 유효하고 어떤 등기가 소송의 대상이 될 수 있는지 정확하게 판단해야 합니다.
