임대인의 근저당권 말소 불이행으로 임차인이 보증금과 공사비를 잃은 사건

임대인이 임대차 계약 시 특약으로 약정한 선순위 근저당권 말소 및 전세권등기 설정 의무를 불이행한 결과, 임차 건물에 대한 경매가 진행되어 임차인이 보증금 1억 원과 미용실 인테리어 공사비 1억 9천1백만 원 등 총 2억 9천2백1십5만 원 상당의 손해를 입은 사건입니다. 법원은 피고가 변론에 응하지 않아 원고의 청구를 전부 인용하는 무변론 판결을 내렸습니다.

관련 당사자

• 원고 A (임차인): 미용실 운영을 위해 건물을 임차한 사람으로, 임대인의 계약 불이행으로 보증금과 인테리어 비용 등 손해를 입어 손해배상을 청구한 당사자입니다.
• 피고 C (임대인): 원고에게 건물을 임대한 사람으로, 계약상 특약사항인 근저당권 말소 및 전세권등기 설정 의무를 이행하지 않아 손해배상 책임을 지게 된 당사자입니다.

분쟁 상황

원고 A는 2015년 6월 30일 피고 C로부터 미용실 운영을 위해 상가 건물을 보증금 1억 원에 임차했습니다. 당시 건물에는 총 약 79억 원 상당의 근저당권이 설정되어 있어 정상적인 계약이 어려운 상황이었습니다. 이에 피고는 2016년 4월 14일 합의서를 통해 특정 근저당권(D에 대한 약 13억 원)을 2015년 7월 30일까지 말소하고, 임차보증금 1억 원에 대해 전세권등기를 해주기로 약정했습니다. 임대기간은 2021년 4월 14일까지로 연장되었습니다. 그러나 피고는 약속과 달리 D에 대한 근저당권을 말소하지 않았을 뿐만 아니라, 2016년 7월 13일 F㈜ 명의로 3억 6천만 원 상당의 근저당권을 추가로 설정했습니다. 원고는 수차례 근저당권 말소를 독려했으나 피고는 이를 이행하지 않았습니다. 결국 이 사건 건물은 2017년 2월 6일 경매가 개시되어 2018년 5월 28일 ㈜G로 소유권이 이전되었습니다. 원고는 경매 절차에서 보증금 1억 원을 배당받지 못했으며, 새로운 미용실 입점을 위해 지출한 인테리어 공사비 1억 9천1백만 원과 이사비용 1백1십5만 원을 포함하여 총 2억 9천2백1십5만 원 상당의 손해를 입었다고 주장했습니다. 원고는 피고와 피고의 남편 E이 공모하여 건물 소유권이 경매로 이전될 것을 알면서도 원고를 기망하여 임대차 계약을 유도했다고 주장하며 사기죄로 고소할 예정임을 밝혔습니다.

핵심 쟁점

임대인이 임대차 계약 시 특약으로 약정한 선순위 근저당권 말소 및 전세권등기 설정 의무를 이행하지 않은 것이 채무불이행에 해당하는지 여부, 임대인의 채무불이행으로 인해 임차인이 입은 보증금, 인테리어 공사비, 이사비용 등의 손해를 임대인이 배상할 책임이 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 피고가 변론에 응하지 않은 경우 무변론 판결의 요건과 효력도 관련되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고가 원고에게 292,150,000원 및 이에 대하여 2019년 12월 17일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다.

결론

법원은 피고가 임대차 계약상의 특약 의무를 불이행하여 원고에게 발생한 손해에 대해 배상 책임이 있다고 판단했습니다. 피고가 변론에 응하지 않아 원고의 청구 내용이 모두 인용된 무변론 판결이 내려졌습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제390조 (채무불이행과 손해배상): 이 조항은 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자가 손해배상을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 본 사건에서 피고는 임대차 계약 시 특약으로 약정한 근저당권 말소 및 전세권등기 설정 의무를 이행하지 않았으므로, 이는 채무불이행에 해당합니다. 따라서 피고는 이로 인해 원고가 입은 임대차보증금, 인테리어 공사비, 이사비용 등 직접적인 손해를 배상할 책임이 있습니다. 민사소송법 제208조 제3항 (변론 없이 하는 판결): 이 조항은 피고가 답변서를 제출하지 아니하거나 변론기일에 출석하지 아니한 때에는 법원이 원고의 청구에 나타난 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있다고 정하고 있습니다. 이 사건의 경우, 피고가 변론에 응하지 않았기 때문에 법원은 원고의 청구 내용을 모두 인정하여 무변론 판결을 선고했습니다. 상가건물 임대차보호법: 이 법은 상가 임차인의 권리 보호를 위한 특별법으로, 임차인이 대항력과 확정일자를 갖출 경우 보증금에 대한 우선변제권을 가질 수 있도록 합니다. 본 사건에서 원고는 전세권등기를 약정했으나 이행되지 않아 해당 법의 보호를 충분히 받기 어려운 상황이었던 것으로 보입니다. 만약 전세권등기가 설정되었거나 대항력과 확정일자를 갖추었더라면 경매 시 배당 순위에서 유리한 위치를 점할 수 있었을 것입니다. 부동산 등기법: 부동산에 관한 물권의 변동(소유권 이전, 근저당권 설정 및 말소, 전세권 설정 등)은 등기부에 등기되어야 그 효력이 발생하고 제3자에게 대항할 수 있습니다. 피고가 근저당권 말소를 약정했음에도 이행하지 않고 오히려 추가 근저당권을 설정한 행위는 등기부상 임차인의 권리 확보를 더욱 어렵게 만들었으며, 이는 부동산 등기법의 공시 원칙과도 관련됩니다.

참고 사항

임대차 계약 시에는 반드시 등기부등본을 확인하여 선순위 권리(근저당권 등)가 과도하게 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 만약 선순위 권리가 많다면 보증금 회수에 어려움이 있을 수 있으므로 신중하게 계약해야 합니다. 특약사항으로 선순위 근저당권 말소를 약정했다면, 임대인의 이행 여부를 반드시 확인하고 약속된 기한 내에 이행되지 않을 경우 즉시 내용증명 발송 등 법적 조치를 고려해야 합니다. 임대인의 계약 불이행으로 인해 손해가 발생한 경우, 임차보증금 외에도 계약 불이행과 직접적인 인과관계가 있는 인테리어 비용, 이사비용 등 추가적인 손해에 대해서도 배상을 청구할 수 있습니다. 관련 증빙 자료(계약서, 영수증, 이체 내역 등)를 철저히 보관하는 것이 중요합니다. 임대인이 약속을 이행하지 않거나 연락을 회피하는 등의 경우, 내용증명 발송, 통화 녹취 등 증거를 확보하여 추후 분쟁 발생 시 유리하게 활용할 수 있도록 준비해야 합니다. 임대차 건물이 경매로 넘어갈 경우, 임차인의 보증금 회수 순위는 대항력과 확정일자 유무, 그리고 선순위 채권액 등에 따라 달라지므로, 사전에 자신의 권리를 정확히 파악하고 필요한 조치를 취해야 합니다. 민사소송에서 피고가 답변서를 제출하지 않거나 변론 기일에 출석하지 않는 경우, 법원은 원고의 청구 취지를 모두 인정하여 '무변론 판결'을 내릴 수 있습니다. 이는 신속한 분쟁 해결에 도움이 될 수 있습니다.