토지 분양 사업 대출금 담보 근저당권 무단 말소 손해배상 사건

원고 B가 피고 G이 사내이사로 있던 L 회사에 3억 원을 대여하였고, 이에 대한 담보로 원고 A 명의의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 L 회사가 6,100만 원을 변제했으나, 피고 G은 원고 A의 동의 없이 법무사인 피고 H을 통해 이 근저당권을 무단으로 변경하고 최종적으로 말소시켰습니다. 원고들은 피고 G에게 잔존 대여금 편취에 대한 손해배상을, 피고 H과 대한민국에게는 근저당권 무단 말소로 인한 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고 G에 대해서는 잔존 대여금 2억 3,900만 원 중 원고 A와 B의 각 지분(4,780만 원 및 1억 9,120만 원)을 인정하여 지급을 명령했으나, 피고 H과 대한민국에 대한 청구는 원고들이 근저당권 말소로 인해 실질적인 손해를 입었다고 보기 어렵다는 이유로 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: L 회사에 빌려준 돈에 대한 담보로 자신의 명의로 근저당권을 설정했던 사람
• 원고 B: L 회사에 총 3억 원을 대여한 채권자
• 피고 G: 주식회사 L의 사내이사로, 원고들로부터 돈을 빌리고 근저당권을 무단으로 변경·말소하도록 한 장본인
• 피고 H: 법무사로, 피고 G의 의뢰를 받아 원고 A의 근저당권 변경 및 말소 등기 업무를 처리한 사람
• 피고 대한민국: 등기소 공무원의 과실로 인해 근저당권이 무단 말소되었다고 주장하며 원고들이 국가배상 책임을 물은 대상
• 주식회사 L: 피고 G이 사내이사로 재직했던 회사로, 원고들로부터 돈을 빌린 채무자
• 주식회사 O: 이 사건 근저당목적물에 대한 1순위 근저당권자이자 경매를 신청한 회사

분쟁 상황

피고 G은 L 회사의 사내이사로서 토지 분양 사업을 진행하고 있었습니다. 원고 B는 M의 소개로 피고 G을 알게 되어 2016년 10월부터 11월에 걸쳐 L 회사에 총 3억 원을 대여했습니다. 이 대여금에 대한 담보로 원고 A 명의로 이 사건 토지에 채권최고액 5억 원의 2순위 근저당권이 설정되었습니다. 이후 L 회사는 6,100만 원을 변제했으나, 피고 G은 원고 A의 동의 없이 법무사인 피고 H에게 의뢰하여 2016년 12월부터 2018년 1월까지 6차례에 걸쳐 이 근저당권을 변경하고 최종적으로 말소시켰습니다. 그러던 중 이 사건 근저당목적물 중 일부가 1순위 근저당권자 O의 신청으로 임의 경매에 넘어갔고, 경매 절차가 진행되었습니다. 이에 원고들은 피고 G이 남은 대여금 2억 3,900만 원을 갚지 않고 근저당권을 편취했으며, 피고 H은 근저당권 말소에 필요한 서류를 위조하거나 근저당권자인 원고 A의 의사를 확인하지 않고 무단 말소했다고 주장했습니다. 또한 피고 대한민국에 대해서는 등기소 공무원이 등기 신청 서류의 중대한 하자를 간과하고 말소 등기를 처리하여 국가배상 책임이 있다고 주장하며 손해배상 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

피고 G이 원고들로부터 대여금을 편취하고 근저당권을 무단 말소했는지 여부, 법무사 피고 H이 근저당권 말소 과정에서 법무사로서의 주의의무를 다하지 않아 손해배상 책임이 있는지 여부, 대한민국 소속 등기 공무원이 근저당권 말소 등기 신청 수리 과정에서 중대한 과실을 저질러 국가배상 책임이 있는지 여부, 그리고 원고들이 근저당권 무단 말소로 인해 실제로 손해를 입었는지 여부

법원의 판단

1. 피고 G은 원고 A에게 4,780만 원, 원고 B에게 1억 9,120만 원 및 위 각 돈에 대한 2019. 1. 11.부터 2019. 5. 31.까지는 연 15%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고들의 피고 G에 대한 각 나머지 청구 및 피고 H, 대한민국에 대한 각 청구를 기각한다.

결론

법원은 피고 G이 소장에 대해 답변하지 않아 원고들의 주장을 인정한 '자백간주' 판결에 따라 대여금의 잔액 2억 3,900만 원(원고 A에게 4,780만 원, 원고 B에게 1억 9,120만 원)을 지급하라고 판결했습니다. 다만 소송촉진 등에 관한 특례법의 법정이율 변경에 따라 2019년 6월 1일부터는 연 12%의 지연손해율을 적용했습니다. 그러나 법무사 피고 H에 대해서는 법무사법 제25조에 따른 주의의무 위반(원고 A의 등기신청 의사 미확인)은 인정될 여지가 있으나, 근저당권 말소로 인해 원고들이 실질적인 손해를 입었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 이는 근저당권의 효력이 존속 요건이 아니며, 이미 경매된 담보물은 선순위 채권액이 매각대금을 초과했기 때문에 후순위인 원고들이 배당받을 금액이 없었다는 점을 근거로 했습니다. 나머지 매각되지 않은 담보물에 대해서는 여전히 원고 A의 근저당권이 유효하다고 보았습니다. 또한 피고 대한민국에 대해서도 등기 공무원이 피고 G, H과 공모했거나 등기 신청 수리에 과실이 있었다고 인정하기 어렵고, 설령 과실이 있었다고 하더라도 원고들에게 손해가 발생했다고 볼 수 없다는 이유로 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 피고 G에 대한 '자백간주' 판결(민사소송법 제208조 제3항 제2호, 제150조 제3항)을 통해 원고들의 청구가 일부 인용되었습니다. 또한 '소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항'에 따라 개정된 법정이율(2019. 6. 1.부터 연 12%)이 지연손해금 계산에 적용되었습니다. 법무사 피고 H에 대해서는 '법무사법 제25조'에 명시된 위임인 본인 확인 및 의사 확인 의무 위반 여부가 쟁점이 되었는데, 법원은 비록 주의의무 위반의 여지는 인정했으나, 그로 인해 원고들에게 실질적인 손해가 발생했는지는 별개의 문제로 보았습니다. 특히 '민사집행법 제91조 제2항'과 '제268조'에 따라 경매를 통해 부동산이 매각될 경우 저당권은 소멸하며, 이 과정에서 선순위 근저당권자가 배당을 모두 받아간 경우 후순위 근저당권자는 실질적인 담보가치를 잃게 되어 손해가 발생했다고 보기 어렵다는 법리를 적용했습니다. 피고 대한민국에 대한 청구와 관련해서는 '국가배상법 제2조'에 따른 등기 공무원의 과실 여부 및 '부동산등기법 제2조', '부동산등기규칙 제43조 제1항', '제46조 제1항', '제66조 제1, 2항'에 따른 등기 절차의 적법성 등이 검토되었으나, 등기소에 중대한 과실이 있다고 인정되지 않았습니다.

참고 사항

만약 타인에게 돈을 빌려주고 부동산에 담보(근저당권 등)를 설정할 경우, 담보물권의 설정 및 변경, 말소 과정에서 반드시 채권자 본인의 동의와 의사를 정확히 확인해야 합니다. 특히 법무사 등 대리인을 통해 업무를 처리하더라도 본인의 의사가 명확하게 반영되었는지 철저히 점검해야 합니다. 담보 설정 시에는 선순위 채권 유무와 그 규모를 반드시 파악하여 자신이 설정하는 담보권의 실질적인 가치를 미리 가늠하는 것이 중요합니다. 이 사건처럼 선순위 채권액이 담보물의 가치를 초과하는 경우 후순위 담보권은 경매 시 배당받을 권리가 없을 수 있어 예상치 못한 손실을 입을 수 있습니다. 또한 근저당권이 무단으로 말소되었더라도 그 원인이 없는 말소라면 물권 자체의 효력은 사라지지 않고 유지될 수 있으나, 경매로 매각된 부분에 대해서는 원칙적으로 소멸하므로 신속하게 법적 조치를 취해야 합니다. 마지막으로, 등기 절차에 하자가 있었다고 판단되어도 실제 손해가 발생했다는 점을 명확히 입증하지 못하면 손해배상 청구가 기각될 수 있으므로, 구체적인 손해액 산정과 그 입증에 주의를 기울여야 합니다.