부동산 매매 과정에서 불분명했던 땅값과 묘지 처리 비용 다툼 판결

원고들은 충북 괴산군의 임야를 피고 D과 3억1천만 원에 매도하는 계약(실제 매매대금 6억2천만 원)을 맺었으나, 이후 피고 E 주식회사와 4억5천만 원에 매도하는 계약을 다시 체결하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 과정에서 실제 매매대금 6억2천만 원과 기지급액 5억3천만 원, 부동산중개수수료 2천만 원을 제외한 미지급액이 발생했습니다. 주요 쟁점은 유연묘(연고가 있는 묘지) 처리 비용의 부담 주체와 범위였으며, 원고들은 2차 계약서 특약에 따라 유연묘 2기 처리 비용 1천만 원을 제외한 6천만 원의 매매대금을 피고들에게 요구했습니다. 피고들은 유연묘 전부를 원고들이 처리해야 하고, 자신들이 묘지 처리 비용 2천7백만 원을 지불했으며, 공사 지연 손해 2천만 원, 과태료 2천4백8십만 원도 원고들이 부담해야 한다고 주장하며 상계를 요청했습니다. 법원은 2차 매매계약서의 특약사항(유연묘 2기, 처리 비용 1천만 원)이 유효하다고 판단하여, 피고들은 원고들에게 미지급 매매대금 6천만 원과 이에 대한 지연손해금을 연대하여 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (A, B, C): 충북 괴산군 임야의 공유자들로, 이 사건 토지를 피고들에게 매도한 사람들입니다.
• 피고 D: 원고들과 첫 번째 부동산 매매계약을 체결한 매수인 중 한 명입니다.
• 피고 E 주식회사: 원고들과 두 번째 부동산 매매계약을 체결하고 이 사건 토지의 소유권이전등기를 마친 매수인 회사입니다.

분쟁 상황

원고들이 소유한 임야를 피고들에게 매도하는 과정에서 발생한 분쟁입니다. 원고들과 피고 D은 첫 번째 계약을 맺었지만, 이후 피고 E 주식회사와 새로운 조건으로 두 번째 계약을 체결했습니다. 문제는 실제 매매대금과 계약서상 매매대금이 달랐고, 특히 토지에 존재하는 묘지(유연묘)의 처리 책임 범위와 비용 부담에 대한 합의 내용이 불분명하여 갈등이 심화되었습니다. 피고들은 원고들이 모든 묘지를 처리하지 않았다고 주장하며 비용 상계, 공사 지연에 따른 손해배상, 그리고 실제 거래가보다 낮게 신고하여 발생한 과태료를 원고들에게 전가하려 했으나, 원고들은 2차 계약서 특약에 따른 묘지 처리 책임과 미지급 매매대금 지급을 요구하며 소송에 이르렀습니다.

핵심 쟁점

이 사건 토지의 최종 매매대금 중 미지급액이 얼마인지 결정하는 문제였습니다. 두 번의 매매계약서 특약사항이 달랐기에 유연묘 처리 비용의 부담 주체와 범위에 대한 판단이 필요했습니다. 피고들이 주장하는 묘지 처리 비용, 태양광발전시설 공사 지연 손해, 과태료 등 손해배상 주장의 인정 여부와 상계 가능 여부가 쟁점이었습니다.

법원의 판단

1. 피고들은 연대하여 원고들에게 각 2천만 원씩, 총 6천만 원 및 이에 대하여 2017년 8월 22일부터 2018년 8월 6일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 2019년 5월 31일까지는 연 15%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고들이 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.

결론

법원은 1차 매매계약서 이후 2차 매매계약서가 작성되었고, 소유권이전등기가 2차 계약서상의 매수인인 피고 E 주식회사 명의로 마쳐진 점, 그리고 2차 계약서 작성 시 유연묘 2개 및 그 처리 비용 1천만 원에 대한 합의가 있었다는 대화 내용을 근거로 2차 매매계약서의 특약사항이 유효하다고 판단했습니다. 이에 따라 원고들은 유연묘 2기 처리 비용 1천만 원을 부담하기로 합의했으므로, 피고들은 실제 매매대금 6억2천만 원에서 기지급액 5억3천만 원, 부동산중개수수료 2천만 원, 유연묘 처리 비용 1천만 원을 제외한 나머지 6천만 원을 지급할 의무가 있다고 보았습니다. 피고들이 주장한 묘지 처리 비용 상계, 공사 지연 손해, 과태료 분담 주장은 증거 부족 또는 공동 책임임을 들어 모두 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

계약의 해석 원칙: 계약 내용이 불분명하거나 여러 계약서가 존재하는 경우, 법원은 계약의 목적과 당사자의 진정한 의사를 고려하여 합리적으로 계약 내용을 해석합니다. 이 사건에서는 1차와 2차 매매계약서 내용이 다를 때, 법원은 실제 대화 내용과 소유권이전등기 등 후속 처리 과정을 통해 2차 계약서의 특약사항이 유효하다고 판단했습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항: 금전 채무의 이행을 명하는 판결을 할 경우, 채무자가 이행 의무의 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정될 때를 제외하고는 판결 선고일 다음날부터 연 12%의 이율을 적용하여 지연손해금을 지급하도록 정하고 있습니다. 이 사건에서는 소장 부본 송달 다음날부터 연 15%(구법), 이후 연 12%의 지연손해금 이율이 적용되었습니다. 채무불이행 및 손해배상: 채무자가 계약 내용을 이행하지 않아 손해가 발생한 경우, 채무자는 이에 대한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 그러나 손해의 발생 및 그 범위는 피해를 주장하는 측에서 입증해야 합니다. 이 사건에서 피고들은 원고들의 묘지 처리 불이행으로 인한 손해를 주장했으나, 법원은 이를 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. 공동불법행위 책임: 여러 사람이 공동으로 법률 위반 행위(예: 실거래가 허위 신고)를 한 경우, 과태료 등 책임 또한 함께 부담할 수 있습니다. 법원은 계약서상 매매대금을 실제와 다르게 기재한 것이 원고들만의 요청에 의한 것이라 볼 수 없으며, 피고들도 자신들의 의사에 따라 계약서를 작성한 이상, 과태료 책임은 원고들과 공동으로 부담해야 한다고 보았습니다.

참고 사항

부동산 매매 계약 시, 실제 매매대금과 계약서상의 매매대금이 다른 경우 과태료 부과 등 법적 책임을 초래할 수 있으며, 이는 매도인과 매수인 모두에게 공동의 책임으로 이어질 수 있습니다. 계약 내용을 변경할 때는 반드시 변경된 내용을 명확하게 합의하고, 이를 서면으로 정확히 작성하여 증거로 남겨두어야 합니다. 특히 특약사항과 같은 중요한 부분은 내용을 신중하게 확인하고 날인해야 합니다. 계약서 작성 시 특약사항을 제대로 확인하지 않았다는 주장은 법정에서 받아들여지기 어렵습니다. 계약서 작성일자가 실제 계약 체결일과 다른 경우, 실제 합의 내용을 입증할 수 있는 객관적인 증거(대화 녹취록, 메시지, 관련 서류 등)를 확보하는 것이 매우 중요합니다. 부동산 매매 시 묘지 등 특수한 지상물이 존재하는 경우, 그 처리 주체, 범위, 비용에 대해 구체적으로 합의하고 계약서에 명시하는 것이 분쟁 예방에 필수적입니다. 단순히 '매도자가 처리' 또는 '매수자가 처리'라고 기재하기보다, 묘지의 개수, 종류, 처리 방식, 예상 비용 등을 상세하게 정하는 것이 좋습니다. 여러 매매 계약이 순차적으로 이루어질 경우, 최종적으로 유효한 계약이 무엇인지, 그리고 이전 계약의 내용 중 유효하게 남아있는 부분이 있는지 명확히 확인해야 합니다. 후속 계약이 이전 계약의 내용을 전부 대체하는지 여부도 중요합니다.