아파트 공사 중단 후 토지 신탁 재산세 정산 요구 사건

주식회사 아태하우징은 아파트 신축 공사를 진행하다가 시공사의 워크아웃으로 공사가 중단되자, 케이비부동산신탁 주식회사와 관리형토지신탁사업약정 및 관리형토지신탁계약을 체결하여 사업을 재개했습니다. 신탁 기간 중 주식회사 아태하우징은 토지에 대한 재산세 총 59,344,300원을 납부했습니다. 이후 토지가 매각되자 주식회사 아태하우징은 신탁사업약정상 매각대금 집행순위 1순위에 해당하는 제세공과금에 이 재산세가 포함되므로 케이비부동산신탁 주식회사가 이를 정산했어야 한다고 주장하며 손해배상을 청구했습니다. 그러나 법원은 신탁사업약정 및 신탁계약의 다른 조항들과 사업수지표를 종합적으로 해석할 때 재산세는 위탁자인 주식회사 아태하우징이 부담해야 하며, 매각대금 집행순위의 제세공과금에 포함되지 않는다고 판단하여 원고의 항소를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 및 항소인: 주식회사 아태하우징 (아파트 신축 공사를 시행하고, 사업 재개를 위해 토지를 신탁한 회사)
• 피고 및 피항소인: 케이비부동산신탁 주식회사 (아파트 건설 분양 사업 재개를 위한 토지 신탁을 맡아 관리한 회사)
• 풍림산업 주식회사: (원래 아파트 공사를 맡았던 시공사로, 워크아웃으로 공사가 중단됨)
• 주식회사 국민은행: (신탁사업약정의 채권자 중 하나)
• 주식회사 삼라: (이 사건 토지를 119억 2천 4백만 원에 매입한 회사)

분쟁 상황

주식회사 아태하우징이 진행하던 아파트 신축 공사가 시공사의 워크아웃으로 중단되자, 주식회사 아태하우징은 사업 재개를 위해 케이비부동산신탁 주식회사와 관리형토지신탁계약을 체결하고 토지의 소유권을 이전했습니다. 신탁 기간 동안 주식회사 아태하우징은 이 토지에 대해 2011년 9월 약 2,099만 원, 2012년 9월 약 1,918만 원, 2013년 9월 약 1,917만 원 등 총 5,934만 4,300원의 재산세를 부과받아 납부했습니다. 2014년 토지가 매각된 후 주식회사 아태하우징은 신탁사업약정 제34조 제2항에서 매각대금 집행순위 1순위를 ‘제세공과금’으로 정하고 있으니, 케이비부동산신탁 주식회사가 이 재산세를 매각대금에서 정산했어야 한다고 주장하며 손해배상 소송을 제기했습니다. 이에 대해 케이비부동산신탁 주식회사는 신탁사업약정 및 신탁계약의 다른 조항들을 보면 재산세 부담은 위탁자인 주식회사 아태하우징에 있고, 매각대금 집행순위의 제세공과금에는 재산세가 포함되지 않는다고 반박했습니다.

핵심 쟁점

관리형토지신탁사업약정상 토지 매각대금 집행순위의 ‘제세공과금’ 범위에 신탁 토지에 부과된 재산세가 포함되는지 여부 및 신탁회사가 재산세를 정산하지 않은 것이 손해배상 책임으로 이어지는지 여부

법원의 판단

원고의 항소를 기각하고, 항소비용은 원고가 부담한다.

결론

재판부는 신탁사업약정 제4조와 제31조, 신탁계약 제19조에서 신탁사업 추진에 따른 제세공과금 및 신탁재산에 대한 조세는 위탁자인 원고가 부담하는 것으로 명시하고 있음을 확인했습니다. 또한 피고의 자금 집행 기준이 되는 사업수지표상 제세금(토지건물 보유 및 취득) 항목에 재산세나 종합부동산세가 없는 점을 근거로, 신탁사업약정 제34조 제2항의 제세공과금에는 이 사건 토지에 관한 재산세가 포함되지 않는다고 판단했습니다. 따라서 피고가 재산세를 정산하지 않은 것이 계약 위반이나 손해배상 책임으로 이어지지 않는다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 계약 해석의 원칙에 따라 판단되었습니다. 법원은 당사자 간에 체결된 관리형토지신탁사업약정 및 관리형토지신탁계약의 여러 조항들을 종합적으로 해석하여, 각 조항에서 정한 세금 부담 주체와 자금 집행의 우선순위를 파악했습니다. 특히 신탁사업약정 제4조와 제31조, 신탁계약 제19조에서 신탁사업 추진에 따라 부과되는 제세공과금과 신탁재산에 대한 조세는 위탁자인 원고가 부담하는 것으로 규정한 점을 중요하게 고려했습니다. 또한 신탁사업약정 제16조 제1항에서 정한 자금집행의 기준이 되는 별지 사업수지표상 제세금 항목에 재산세가 명시적으로 포함되지 않은 점도 계약상 재산세가 매각대금 집행순위의 제세공과금에 포함되지 않는다고 판단하는 근거가 되었습니다. 이는 민법상 계약의 내용을 해석할 때, 당사자들의 진정한 의사를 탐구하고, 그 의사가 불분명할 경우에는 관련 법규 및 거래 관행 등을 종합적으로 고려해야 한다는 원칙에 따른 것입니다.

참고 사항

복잡한 신탁 계약을 체결할 때는 세금 부담 주체와 자금 집행 순위에 대한 조항을 매우 면밀하게 확인해야 합니다. 특히 ‘제세공과금’과 같은 포괄적인 용어가 사용될 경우, 구체적으로 어떤 세금들이 포함되는지 또는 제외되는지 계약서에 명확히 명시하거나 별도의 확인 과정을 거쳐야 합니다. 사업수지표나 자금 집행 계획에 예상되는 모든 세금 항목이 정확히 반영되어 있는지 검토하는 것이 중요하며, 만약 불명확한 부분이 있다면 계약 체결 전 반드시 당사자 간의 합의를 통해 명확히 해두어야 향후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 계약서 전체의 문맥과 다른 관련 조항들을 종합적으로 해석하는 것이 중요하므로, 특정 조항 하나만으로 권리나 의무를 단정하기 어렵습니다.