기타 금전문제 · 건축/재개발
A 주식회사가 인천 C 아파트 수분양자 B를 상대로 미납된 분양대금 잔금, 옵션 공사대금 잔금, 그리고 중도금 대출 대납 이자 및 이에 대한 지연손해금을 청구한 사건입니다. 법원은 B가 총 1억 5천2백만원이 넘는 금액과 약정 및 법정 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 피고 B는 분양 당시의 허위·과장 광고와 도시 기반 시설 미비 등을 이유로 입주가 어려웠으며 원고의 청구가 권리 남용에 해당한다고 주장했지만, 법원은 이를 받아들이지 않았습니다.
피고 B는 원고 A 주식회사와 인천 C 아파트의 분양 계약 및 발코니 확장, 시스템 에어컨 설치 등의 옵션 공사 계약을 체결했습니다. 피고는 입주 지정 기간 만료일까지 분양 대금 잔금, 옵션 공사대금 잔금, 원고가 대납한 중도금 대출 이자를 지급해야 했으나 이를 이행하지 않았습니다. 원고는 피고에게 미납된 금액과 그에 대한 지연손해금의 지급을 청구했습니다. 피고는 분양 당시 원고의 '제3연륙교' 건설 등 허위·과장 광고와 아파트 주변 도시 기반 시설의 현저한 부족으로 입주가 곤란했으며, 이로 인해 입주를 거부할 수밖에 없었고, 원고의 청구는 신의성실의 원칙에 반하는 권리 남용에 해당한다고 주장하며 맞섰습니다.
수분양자가 약정한 분양 대금, 옵션 공사 대금, 중도금 대출 대납 이자 및 지연손해금을 지급할 의무가 있는지 여부, 분양 회사의 광고 내용이 계약 내용으로 포함되는지 여부, 분양 회사의 광고가 민법상 기망 행위에 해당하는지 여부, 개발 사업 지연이나 무산으로 인한 계약 목적 달성 불가능이 분양 회사의 계약 이행 청구를 신의성실의 원칙에 반하는 권리 남용으로 볼 수 있는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다.
법원은 피고 B가 원고 A 주식회사에 총 152,532,378원 및 그중 133,206,000원에 대해서는 약정된 연체 기간별 이자율(2013. 1. 1.부터 2013. 1. 30.까지 연 10.96%, 그 다음날부터 2013. 3. 31.까지 연 13.96%, 그 다음날부터 2013. 6. 29.까지 연 14.96%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15.96%)을, 19,326,378원에 대해서는 법정 이자율(2013. 1. 1.부터 2015. 9. 25.까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%)을 적용하여 계산한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고, 소송 비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
법원은 피고 B가 분양 계약에 따라 잔금과 옵션 공사 대금, 대납된 중도금 대출 이자를 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 또한 피고가 주장한 분양 광고의 허위성이나 기반 시설 미비로 인한 입주 거부, 그리고 원고의 청구가 권리 남용에 해당한다는 주장은 받아들이지 않아 원고의 청구를 일부 인용하는 것으로 결론지었습니다.
민법상 계약은 당사자들을 구속하며, 계약 당사자는 계약 내용에 따라 의무를 성실히 이행해야 합니다. 이 사건에서 피고는 분양 계약 및 옵션 공사 계약에 따라 분양 대금 잔금, 옵션 공사 대금 잔금, 그리고 원고가 대납한 중도금 대출 이자를 지급할 의무가 있었습니다. 채무자가 채무를 이행하지 않음으로써 발생하는 손해배상액을 지연손해금이라고 하며, 분양 계약서에 연체 이자율이 명시되어 있다면 그에 따르고, 약정이 없거나 약정 이율이 법정 최고 이율을 초과하는 경우 등에는 상법(상사채무의 경우 연 6%)이나 소송촉진 등에 관한 특례법(소장 부본 송달 다음날부터 판결 선고일까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%) 등 관련 법령에 따른 법정 이율이 적용될 수 있습니다. 본 사건에서는 미납 분양 대금과 옵션 공사 대금에 대해서는 계약서상 약정된 연체 기간별 지연손해금률이 적용되었고, 대납 이자에 대해서는 상법 및 '소송촉진 등에 관한 특례법' 제3조 제1항에 따른 법정 지연손해금률이 적용되었습니다. 민법 제2조에 따라 권리 행사는 신의에 좇아 성실히 해야 하며, 권리를 남용하지 못합니다. 피고는 원고의 청구가 신의성실의 원칙에 위배되는 권리 남용이라고 주장했지만, 법원은 분양 광고의 내용이 계약의 중요한 내용으로 보기 어렵고, 개발 사업의 불확실성은 수분양자도 예견할 수 있었다는 등의 이유로 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 즉, 단순한 광고 내용이나 미래 예측 정보의 불확실성이 계약 해제나 계약 내용 불이행의 정당한 사유가 되기 어렵다고 판단한 것입니다. '표시·광고의 공정화에 관한 법률'은 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는 허위·과장 광고를 금지하지만, 민법상 계약을 취소할 수 있는 '기망 행위'는 단순히 허위·과장 광고를 넘어 계약 체결 여부를 결정할 만큼 중요한 정보에 대해 신의칙에 비난받을 정도의 거짓 광고를 한 경우에 해당합니다. 법원은 제3연륙교 관련 광고가 표시광고법상 허위·과장 광고에 해당할 수 있더라도, 그것이 곧바로 민법상 기망 행위에 해당한다고 보지는 않았습니다. 이는 아파트의 외형·재질과 무관한 주변 환경 광고는 계약 내용으로 보기 어렵고, 미래 개발 사업의 불확실성은 소비자가 인지할 수 있다는 점 등을 고려한 것입니다.
아파트 분양 계약 시 광고 내용이 실제 계약 내용으로 포함되는지 여부를 명확히 확인해야 합니다. 특히 아파트의 외형이나 재질과 직접 관련 없는 도시 계획, 개발 사업 등 주변 환경에 대한 광고는 실제 계약서에 명시되지 않는 한 법적 구속력을 가지기 어려울 수 있습니다. 광고 내용이 허위·과장되었다고 주장하려면, 해당 광고가 민법상 '기망 행위'에 해당할 정도로 계약 체결에 중요한 영향을 미쳤다는 점을 입증해야 합니다. 단순히 '표시·광고의 공정화에 관한 법률' 위반과 민법상 기망 행위는 그 인정 범위가 다를 수 있습니다. 계약 당시 불확실했던 미래 개발 계획이 변경되거나 무산되었다는 이유만으로 계약의 효력을 부인하기는 어렵습니다. 불확실한 미래 계획에 대한 정보는 계약 당사자 모두가 예측하거나 예측할 수 있었다고 판단될 수 있기 때문입니다. 분양 대금 미납 시 계약서에 명시된 지연 이자율이 적용되며, 이율은 연체 기간에 따라 달라질 수 있으니 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고 미납이 발생하지 않도록 유의해야 합니다. 중도금 대출 이자 대납 등 시행사가 대신 지불한 비용도 계약에 따라 수분양자가 상환해야 할 의무가 발생할 수 있습니다.
