집주인의 실거주 목적 계약갱신 거절 후 세입자 퇴거 및 월세 반환 분쟁

부부인 건물주(원고 A, B)는 세입자(피고 C)와 2020년 9월 1일부터 2022년 8월 31일까지 임대차계약을 맺었습니다. 계약 만료를 앞둔 2022년 5월, 건물주는 자신들이 해당 건물에 입주하여 실거주할 것이라며 세입자에게 계약갱신 거절 의사를 통지했고, 세입자는 계약갱신요구권을 행사했습니다. 이에 건물주는 세입자를 상대로 건물 인도 및 계약 종료 이후의 부당이득금(월세) 지급을 청구했습니다. 법원은 건물주가 실거주 의사를 충분히 입증했다고 판단하여 건물 인도를 명하고, 2023년 4월 1일부터 건물 인도 완료일까지 월 1,250,000원의 부당이득금을 지급하도록 판결했습니다. 다만 건물주가 청구한 주택임대차보호법상 보증금 월차임 전환율을 적용한 부당이득금은 인정하지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고들(A, B): 이 사건 건물의 공유 지분을 가진 소유자 부부
• 피고(C): 이 사건 건물을 임차하여 사용하던 세입자

분쟁 상황

건물주 부부는 2년 임대차 계약 만료를 앞두고, 자신들이 해당 건물에 직접 거주할 것이라며 세입자에게 계약 연장이 불가능하니 기간 만료일에 건물을 비워달라고 요구했습니다. 그러나 세입자는 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사하며, 건물주가 실거주 의사를 증명할 자료를 제시하지 않았으므로 갱신 거절은 부당하다고 주장했습니다. 계약 기간이 끝난 후에도 세입자가 건물을 비워주지 않자, 건물주는 세입자를 상대로 건물 인도 및 지연된 기간에 대한 월세 상당액의 부당이득금 청구 소송을 제기했습니다. 이 과정에서 건물주는 임대차보증금 반환을 위해 공탁을 했으나, 1개월치 월세를 제외한 금액만 공탁하여 그 효력에 대해서도 다툼이 발생했습니다.

핵심 쟁점

임대인의 실거주 목적 계약갱신 거절이 정당한 사유에 해당하는지 여부, 임대차 계약 종료 후 세입자의 건물 사용에 대한 부당이득금(차임 상당액) 산정 방식, 특히 주택임대차보호법상 보증금의 월차임 전환율을 적용할 수 있는지 여부, 임대차보증금 반환을 위한 공탁의 적법성 및 그 효력 발생 시점입니다.

법원의 판단

피고(세입자)는 원고들(건물주)에게 별지 목록 기재 건물을 인도해야 합니다. 피고는 원고들에게 2023년 4월 1일부터 건물 인도 완료일까지 월 1,250,000원의 비율로 돈을 지급해야 합니다. 원고들이 청구한 월 3,125,000원 중 나머지 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고들이 35%, 피고가 65%를 각 부담합니다.

결론

법원은 건물주가 제출한 증거와 변론 전체의 취지를 종합하여, 건물주가 계약갱신 거절 당시 해당 주택에 실제 거주하려는 의사가 있었음을 충분히 인정했습니다. 따라서 건물주의 계약갱신 거절은 정당하며, 세입자의 계약갱신요구는 받아들여지지 않는다고 판결했습니다. 이에 따라 세입자는 건물주에게 건물을 인도할 의무가 있습니다. 또한, 임대차 종료 후 세입자가 건물을 계속 사용한 것에 대한 부당이득금에 대해서는, 주택임대차보호법상 보증금의 월차임 전환 규정은 임차인 보호를 위한 상한선 규정일 뿐 실질적인 차임에 해당한다고 보기 어렵다고 판단하여, 기존 약정 월차임과 동일한 월 1,250,000원의 부당이득금 지급을 명했습니다. 건물주가 초기 보증금을 일부만 공탁한 것은 부적법하다고 보아, 추가 공탁으로 보증금 전액이 공탁된 2023년 3월 14일부터 유효한 공탁으로 인정하고, 세입자가 그전까지는 매월 차임을 공탁한 점을 고려하여 2023년 4월 1일부터 부당이득금 지급 의무가 발생한다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 주택임대차보호법 및 민법의 적용을 받습니다.

• 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 제1항: 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 단, 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우는 예외적으로 갱신을 거절할 수 있습니다. 본 사건에서 건물주는 이 조항의 '실제 거주' 사유를 들어 세입자의 계약갱신요구를 거절했으며, 법원은 건물주의 실거주 의사가 충분히 인정된다고 판단하여 갱신 거절을 적법하다고 보았습니다. 법원은 실거주 요건이 임대인의 주관적·개인적 사정에 관한 것이어서 명확한 입증이 쉽지 않음을 인정하면서도, 임대인이 갱신거절 당시 실제 거주할 의사가 없었다고 볼 특별한 사정이 드러나지 않는 한, 통상적으로 납득할 수 있는 실거주 사유는 적법하다고 보아야 한다고 설명했습니다.

• 주택임대차보호법 제7조의2(보증금의 월차임 전환 시 산정률 제한): 이 조항은 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우, 그 전환되는 금액에 일정한 비율을 곱한 금액을 초과할 수 없도록 상한을 정한 규정입니다(예: 연 1할 또는 한국은행 기준금리 + 연 2%, 둘 중 낮은 비율 적용). 본 사건에서 건물주는 계약 종료 후 세입자의 부당이득금을 계산할 때 이 조항에 따른 보증금의 월차임 전환율을 적용하여 더 높은 금액을 청구했습니다. 그러나 법원은 이 조항이 임차인의 피해를 방지하기 위한 '상한 제한' 규정일 뿐, 법률상 원인 없는 이득인 부당이득반환의 기준이 되는 '실질적인 차임'에 해당한다고 보기는 어렵다고 판단하여 건물주의 청구를 기각했습니다. 즉, 실제 임대차 계약이 종료된 후의 부당이득액은 특별한 사정이 없는 한 기존 약정 차임 상당액으로 산정하는 것이 일반적인 법리입니다.

• 민법 제741조(부당이득의 내용): 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이득하고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환하여야 한다고 규정하고 있습니다. 본 사건에서 세입자는 임대차 계약 종료 후 건물을 계속 사용함으로써 법률상 원인 없이 이득을 얻었고, 이는 건물주에게 손해를 입힌 것이므로, 그 이득액(차임 상당액)을 반환할 의무가 발생합니다.

참고 사항

1. 실거주 목적 계약갱신 거절 시 증명 준비: 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하는 경우, 주택임대차보호법상 임대인에게 증명책임이 있습니다. 다만, 법원은 다른 갱신 거절 사유와 동일한 정도의 엄격한 증명을 요구하지 않으며, 통상적으로 납득할 만한 실거주 사유가 있다면 적법하다고 판단할 가능성이 높습니다. 따라서 계약 갱신 거절 의사를 밝힐 때 단순히 말로만 하지 말고, 가족관계 증명서, 전입세대 열람 내역, 현재 거주지 매매 계약서, 이사 견적서 등 실거주 의사를 뒷받침할 수 있는 객관적인 자료들을 미리 준비하고 세입자에게 제시하는 것이 좋습니다.
2. 계약갱신요구권 행사 및 거절 통지 시기: 임차인의 계약갱신요구는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 합니다. 임대인의 갱신 거절 통지는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 이루어져야 유효합니다. 이 시기를 놓치면 묵시적 갱신이 될 수 있으므로 시기를 정확히 지키는 것이 중요합니다.
3. 임대차보증금 반환과 부당이득금: 임대차 계약이 종료되고 임차인이 건물을 계속 점유하는 경우, 임차인은 건물주에게 건물을 인도할 의무와 함께 그 기간 동안의 차임 상당 부당이득금을 반환할 의무가 있습니다. 이때, 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 주택임대차보호법상의 전환율(예: 연 1할 또는 기준금리+연 2%, 둘 중 낮은 비율)은 임차인 보호를 위한 상한선 규정으로, 계약 종료 후 부당이득금을 계산하는 기준이 되는 것은 아닙니다. 일반적으로는 기존 약정 차임 상당액이 부당이득금의 기준이 됩니다. 건물주는 계약 종료 즉시 임대차보증금을 전액 반환하거나 적법하게 공탁해야, 임차인의 부당이득금 발생 시기를 앞당길 수 있습니다. 일부만 공탁하거나 부족하게 공탁하는 경우 유효한 공탁으로 인정받지 못할 수 있으므로 주의해야 합니다.
4. 손해배상 책임: 만약 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절했음에도 정당한 사유 없이 제3자에게 임대를 하면, 임차인에게 손해를 배상할 책임이 발생할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항). 따라서 집주인은 실제 거주 계획을 신중하게 세워야 합니다.